Jeudi 3 décembre 2020

RUBRIQUE JURIDIQUE - Vendre : quel instrument choisir ? Le Pacte d’option ou la promesse de vente ?

Par Lepetitjournal Bucarest | Publié le 21/06/2017 à 22:00 | Mis à jour le 08/02/2018 à 13:03

Vous envisagez de conclure une vente et vous souhaitez vous assurer que le partenaire ne change pas d’avis jusqu’à la date envisagée pour la vente? Selon la loi roumaine, on peut choisir notamment entre deux instruments juridiques : la promesse de vente (unilatérale ou bilatérale) et le pacte d’option (promesse unilatérale de contrat). Il reste toutefois à déterminer au cas par cas, lequel des deux montages est le plus adapté à vos besoins.

 

La promesse (unilatérale ou bilatérale) de vente

Dans le cadre d’une promesse de vente, le promettant vendeur et le promettant acheteur (pour la promesse bilatérale) ou seulement l’un d’eux (pour la promesse unilatérale) s’obligent de conclure le contrat de vente, à une date ultérieure, sous certaines conditions prévues par la promesse (prix, délais de livraison, de payement, etc.). En concluant une promesse, les parties s’obligent de donner leur accord pour la vente, à une date spécifiée, ultérieure et le cas échéant sous certaines conditions.

Attention toutefois …la promesse doit contenir toutes les clauses du contrat de vente, permettant la mise en exécution de la promesse. Dès lors, à la date prévue pour la signature du contrat de vente, les parties devront exprimer à nouveau leur consentement concernant la vente et se réunir pour conclure le contrat y afférent. À noter que la promesse peut être conclue sous la forme d’un acte sous seing privé, même si le contrat promis devra ensuite, conformément à la loi, être conclu sous forme authentique (devant notaire).

Au cas où l’une des parties ne tient plus sa promesse, l’autre partie peut soit obtenir des dommages et intérêts, soit demander au Tribunal de rendre une décision valant contrat de vente.


Le pacte d’option ou la promesse unilatérale de contrat

Le pacte d’option implique l’engagement de l’une des parties qui déclare vouloir vendre le bien en question à l’autre partie ; elle entend rester liée par cette déclaration de volonté et ne pas disposer dudit bien (le vendre, le donner en garantie) et cela pour une période déterminée. Pendant cette période, le bénéficiaire a la possibilité d’accepter ou de rejeter l’offre. Ainsi, à la différence de la promesse de vente, en concluant un pacte d’option, l’offrant donne déjà son accord pour la vente et le contrat de vente est valablement conclu par la simple levée de l’option par le bénéficiaire.

Comme la promesse de vente, le pacte doit contenir tous les éléments du contrat de vente, de sorte que ce contrat puisse être conclu par la simple acceptation de l'offre par le bénéficiaire. À noter toutefois que le pacte et la déclaration d’acceptation du bénéficiaire doivent être conclus selon la forme requise par la loi pour le contrat que les parties envisagent conclure (donc, par exemple, pour les ventes d’immeubles, la forme exigée par la loi est la forme authentique).

Au cas où le bénéficiaire lève son option, mais que l’offrant conteste toutefois la conclusion valable du contrat de vente, le bénéficiaire peut demander au Tribunal de constater que le contrat de vente a été dûment conclu par la levée de l’option. Au cas où l’offrant vend le bien en question à une personne autre que le bénéficiaire et ce pendant la durée de validité du pacte, le bénéficiaire pourra engager la responsabilité civile de celui-ci et obtenir des dommages et intérêts.


Principales similitudes et différences ; avantages et inconvénients

En fait, le pacte d’option est une sorte de promesse unilatérale de vente. La différence essentielle entre les deux subsiste dans le fait que, tandis que toute promesse implique la réitération du consentement des parties lors de la conclusion du contrat de vente, le pacte d’option fonctionne de manière automatique une fois l’option levée et n’implique plus la réitération du consentement de l’offrant pour la conclusion valable du contrat de vente.

Au cas où le pacte ou la promesse concerne la vente d’un immeuble, celles-ci devront être inscrites dans le Registre Foncier pour opposabilité envers les tiers.

Le montage du pacte d’option est le plus adapté dans le cas où l’offrant a un grand intérêt de vendre le bien au bénéficiaire, tandis que le bénéficiaire n’est pas forcement décidé d’acheter ledit bien et souhaite avoir plus de liberté contractuelle. Bien-sûr, dans cette perspective, le pacte d’option est plutôt avantageux pour le bénéficiaire. Il va de même avec les promesses unilatérales d’achat ou de vente. Cependant, si les deux parties sont également intéressées par conclure la vente et souhaitent se rassurer que leur partenaire ne va pas changer d’avis en cours de route, la promesse bilatérale de vente est la plus adaptée.

En conclusion, il est souhaitable de conclure plutôt un pacte d’option en tant que bénéficiaire, car, dans ce cas, votre partenaire aura déjà donne déjà son accord sur la vente. Il fait toutefois que votre partenaire soit suffisamment intéressé sur la vente pour accepter la conclusion d’un tel pacte.

 

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Nous espérons que ces informations vous ont été utiles et vous disons … à la semaine prochaine !

 Cabinet GRUIA DUFAUT

Avocats (Paris & Bucarest)

www.gruiadufaut.com

 

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