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Nouvelles règles concernant la vente de terres agricoles extra-muros

Par Crowe Romania | Publié le 07/04/2021 à 00:00 | Mis à jour le 07/04/2021 à 00:00
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De nouvelles règles concernant la vente de terres agricoles extra-muros, en contradiction avec la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne

 

L’été dernier, le parlement a considérablement modifié la Loi no. 17/2014 sur des mesures visant à réglementer la vente de terres agricoles situées extra-muros, en établissant de nouvelles catégories de préempteurs, mais aussi en leur imposant des conditions restrictives, ou en instaurant un impôt significatif sur la vente de terrains qui antérieurement, avaient été acquis avec moins de huit ans auparavant.

 

La Loi no. 175/2020 concernant la modification de la Loi no. 17/2014 avait été contestée devant la Cour Constitutionnelle par les groupes parlementaires du PNL et USR, au motif qu’elle constituerait une violation du droit constitutionnel à la propriété, alors que certains analystes politiques la considéraient comme une loi « dédiée » aux grands propriétaires terriens de la zone d’intérêt de PSD car, évidemment, cet acte normatif restreint l’accès à l’achat de terres à tous ceux qui n’ont pas établi leur résidence sur le territoire roumain, y compris pour les entreprises roumaines qui leur appartiennent. Cependant, la CCR a estimé que cette loi était conforme aux dispositions constitutionnelles et, pour son application, le Gouvernement a publié le 8 février de cette année les Normes méthodologiques d’application.

 

Ainsi, la Loi no. 175 établit plusieurs catégories de préempteurs et une catégorie subsidiaire de personnes intéressées. Ce qui est contestable du point de vue du droit communautaire concerne les qualifications « spéciales » que ces catégories de personnes doivent remplir, des qualités qui discriminent les citoyens des autres États membres de l’UE. Ainsi, dans le cas des titulaires du droit de préemption en cas de vente de terres agricoles situées extra-muros, les personnes physiques doivent justifier du domicile ou la résidence située sur le territoire national pendant une période de 5 ans avant l’enregistrement de l’offre de vente. Si une personne morale est titulaire du droit de préemption, les titulaires de participations sociétaires détenant le contrôle de la société doivent justifier le siège social / siège secondaire situé sur le territoire national établi pour une période de 5 années précédentes.

 

Un tel règlement viole de manière flagrante les dispositions de la Directive 2006/123 sur les services dans le cadre du marché intérieur, comme l’a récemment jugé la Cour de Justice de l’Union européenne dans l’affaire C-206/19.

 

Les dispositions de l’article 14 de la Directive susmentionnée sont aussi claires que possible :
Les États membres ne soumettent à aucune des conditions suivantes l’accès à une activité de service ou l’exercice d’une activité de service sur leur territoire :
(1) les exigences discriminatoires fondées directement ou indirectement sur la nationalité ou, dans le cas des sociétés, sur la localisation du siège social, y compris notamment :
(a) la condition de nationalité du prestataire, de son personnel, des personnes détenant le capital social ou des membres des organes d’administration ou de surveillance du prestataire ;
b) l‘exigence que le prestataire, son personnel, les personnes détenant le capital social ou les membres des organes d’administration ou de surveillance du fournisseur doivent résider sur le territoire respectif.

 

De telles conditions corrélées à la résidence dans l’État membre ont été récemment refusées à la Lettonie par la Cour de Justice de l’Union européenne dans l’affaire C-206/19, « KOB » SIA c. Madonas novada pasvaldibas Administrativo aktu stride komisija.

 

Le droit letton prévoit qu’une personne morale peut acquérir des terres agricoles, mais lorsqu’elle est représentée ou contrôlée par un ressortissant d’un autre État membre, deux conditions doivent être remplies. Ainsi, il doit s’inscrire comme citoyen de l’Union en Lettonie, ce qui signifie qu’il a l’intention de résider dans ce pays pendant plus de trois mois, et, d’autre part, il est obligé de prouver qu’il atteint le niveau « B2 » de connaissance de la langue lettone.

 

La Cour de Justice de l’Union européenne a clarifié la question en se référant aux dispositions de la Directive 2006/123 exposées ci-dessus. Ainsi, en l’espèce, elle considère que, si une personne morale souhaitant acquérir des terres agricoles en Lettonie est contrôlée ou représentée par des ressortissants d’autres États membres, et ils sont tenus de s’inscrire en tant que résidents en Lettonie et de prouver leur connaissance de la langue officielle de cet État membre, tant que ces conditions ne s’appliquent pas aux ressortissants lettons, fait l’objet d’un traitement discriminatoire.

 

En outre, la CJUE a montré que les États membres ne peuvent subordonner l’accès ou la poursuite d’une activité de service sur leur territoire au respect de conditions discriminatoires. En particulier, les exigences discriminatoires fondées directement ou indirectement sur la nationalité sont interdites, ainsi que la condition que les personnes détenant le capital social ou les membres de l’organe d’administration ou de surveillance aient leur résidence sur ce territoire.

 


Auteurs : Adrian Petru Stepan, Marco Posocco, CROWE Roumanie

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