Loyers en Espagne : Madrid et Barcelone concentrent 94 des 100 quartiers les plus chers

À Pedralbes, sur les hauteurs de Barcelone, les locataires dépensaient en moyenne 2.002 euros par mois pour leur résidence principale en 2024. À Recoletos, quartier huppé de Madrid, la facture atteignait 2.037 euros. À plusieurs centaines de kilomètres, dans certains secteurs de Murcie ou de Cordoue, elle restait inférieure à 450 euros.

Ces écarts ressortent de la nouvelle édition des Indicadores Urbanos, publiée mercredi 21 octobre 2026 par l’Institut national de la statistique espagnol (INE). Fondée sur les dépenses locatives déclarées en 2024, l’étude permet de comparer les quartiers des villes de plus de 250.000 habitants couvertes par l’enquête.

Le constat est net : sur les 100 quartiers où les dépenses locatives moyennes sont les plus élevées, seuls six se trouvent en dehors de Madrid et Barcelone.

Une concentration déjà observée dans l’édition précédente, que les nouveaux chiffres confirment. Mais derrière cette domination des deux métropoles se dessinent aussi de fortes disparités, jusque dans leurs propres quartiers.

 

Recoletos, Pedralbes, Les Tres Torres : les quartiers aux loyers les plus élevés

Madrid domine le classement, mais Barcelone occupe plusieurs des premières places. Recoletos arrive en tête, avec 2.037 euros de dépense locative mensuelle moyenne. Pedralbes et Piovera, à Madrid, suivent à égalité, avec 2.002 euros. Les Tres Torres, autre quartier résidentiel de Barcelone, se classe quatrième, à 1.911 euros.

Voici les dix secteurs où les dépenses locatives moyennes étaient les plus élevées en 2024.

Source : INE, Indicadores Urbanos 2026. Dépenses locatives mensuelles moyennes en 2024, pour la résidence principale.

Sept de ces dix quartiers se trouvent à Madrid, contre trois à Barcelone.

La domination madrilène s'accentue lorsque l'on élargit le classement aux 50 premiers secteurs : 36 se situent dans la capitale, contre 12 à Barcelone, selon l'exploitation des données de l'INE réalisée par El País. Les deux autres se trouvent à Málaga et à Valence.

Ces montants ne correspondent toutefois pas au prix demandé pour un appartement de taille identique dans chaque quartier. Ils reflètent les dépenses moyennes observées dans des logements dont les caractéristiques peuvent varier sensiblement.

 

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Méthodologie : comment l’INE calcule-t-il les loyers ?

Les données proviennent des Indicadores Urbanos 2026, publiés le 21 octobre 2026 par l’Institut national de la statistique espagnol (INE). Elles portent sur les dépenses locatives moyennes constatées en 2024, à partir de données fiscales relatives aux résidences principales, croisées avec des informations cadastrales. Il ne s’agit donc pas des prix demandés pour les nouvelles locations en 2026. Le classement par quartier concerne les villes de plus de 250.000 habitants couvertes par l’étude ; celui des communes porte sur les municipalités de plus de 20.000 habitants. Les données du Pays basque et de la Navarre ne sont pas incluses dans cet indicateur. Ces moyennes ne tiennent pas compte des différences de superficie ou de caractéristiques entre les logements.

 

À Madrid et Barcelone, des loyers moyens autour de 1.000 euros

Les quartiers les plus chers ne représentent qu'une partie du marché locatif. Mais les moyennes à l'échelle des deux villes confirment des niveaux élevés.

Selon les données de l'INE pour 2024, reprises par El País, le loyer mensuel moyen atteignait 1.012 euros à Madrid et 1.005 euros à Barcelone, contre 691 euros pour la moyenne publiée à l'échelle du territoire couvert par la statistique. Les deux métropoles affichent donc des montants très proches, malgré des différences importantes entre leurs quartiers.

À Barcelone, Pedralbes et Les Tres Torres se situent presque au double de la moyenne municipale. À Madrid, Recoletos dépasse lui aussi deux fois la moyenne de la capitale.

Ces comparaisons donnent une idée de la diversité des marchés locatifs urbains. Elles ne permettent cependant pas, à elles seules, de mesurer l'effort financier demandé aux locataires : pour cela, il faudrait également rapporter les loyers aux revenus des ménages concernés.

 

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Autour de Madrid et Barcelone, les communes où louer coûte le plus cher

Les dépenses locatives élevées ne s'arrêtent pas aux limites administratives des deux capitales. L'INE a également comparé les communes espagnoles de plus de 20.000 habitants. Dans cette catégorie, Pozuelo de Alarcón, à l'ouest de Madrid, arrive en tête avec 1.499 euros par mois en moyenne. Boadilla del Monte, également située dans la Communauté de Madrid, suit avec 1.478 euros.

La première commune catalane du classement est Sant Just Desvern, dans l'agglomération de Barcelone, où la dépense moyenne atteint 1.276 euros.

D'autres communes de la périphérie barcelonaise affichent des montants élevés : Sant Cugat del Vallès et Majadahonda, près de Madrid, se situent toutes deux à 1.268 euros. Sitges atteint 1.139 euros, tandis que Castelldefels s'établit à 1.070 euros.

Ces chiffres rappellent que s'éloigner du centre de Barcelone ou de Madrid ne garantit pas nécessairement un loyer faible. Ils concernent néanmoins des moyennes municipales, qui ne doivent pas être confondues avec le classement précédent établi à l'échelle des quartiers.

 

De Murcie à la Galice, une autre réalité des loyers en Espagne

À l'autre extrémité du classement des grandes villes, les écarts sont considérables. Dans le secteur 6-A de Murcie, qui comprend principalement la localité de Cañadas de San Pedro, la dépense locative moyenne s'établissait à 425 euros par mois en 2024.

Elle atteignait 430 euros dans le Sector Sur de Cordoue et 434 euros à Pajarillos Bajos, à Valladolid. En élargissant la comparaison aux communes de plus de 20.000 habitants, les montants les plus faibles apparaissent à Lalín, en Galice, avec 330 euros mensuels en moyenne, puis à Priego de Córdoba (334 euros) et Écija, en Andalousie (339 euros).

À titre de comparaison, la dépense moyenne relevée à Recoletos était près de cinq fois supérieure à celle du secteur 6-A de Murcie. Un contraste spectaculaire, mais qui appelle une précaution : les logements, leur superficie, leur ancienneté et les caractéristiques des marchés locaux ne sont pas identiques.

Ces moyennes décrivent les dépenses locatives constatées. Elles ne signifient pas qu'un nouvel arrivant pourrait aujourd'hui trouver facilement un logement à ces prix.

 

Loyers en Espagne : ce que mesurent vraiment les nouvelles données de l'INE

C'est la distinction essentielle pour interpréter ce classement. Les Indicadores Urbanos 2026 ont été publiés le 21 octobre 2026, mais les chiffres des loyers correspondent à l'année 2024.

Ils proviennent d'informations fiscales sur les locations de résidences principales, croisées avec les données cadastrales. Ils reflètent ainsi des revenus locatifs déclarés, et non les prix affichés dans les annonces immobilières.

Leur champ ne couvre pas l'ensemble des situations du marché, notamment les locations détenues par des sociétés. Les données du Pays basque et de la Navarre ne figurent pas dans cet indicateur, en raison de différences dans les sources fiscales disponibles.

Autre précision : l'INE a actualisé cette année sa méthode de calcul pour prendre en compte certains biens associant au logement des espaces complémentaires, comme les garages ou les débarras. Les séries antérieures ont été recalculées en conséquence. Il serait donc imprudent de déduire une hausse des loyers en comparant directement les chiffres des communiqués de deux éditions successives, sans utiliser les données harmonisées.

Le classement publié en octobre 2026 n'est pas une photographie des nouveaux loyers proposés aujourd'hui. Il permet en revanche de comprendre où se concentraient les dépenses locatives les plus élevées dans les logements déjà loués en 2024. Et sur ce point, la géographie est sans ambiguïté : dans les grandes villes étudiées, Madrid et Barcelone occupent presque entièrement le sommet du classement.

94 quartiers sur 100. Une concentration qui dépasse les seules rues prestigieuses de Recoletos ou de Pedralbes et rappelle combien les marchés locatifs espagnols diffèrent d'un territoire à l'autre.