Immobilier en Espagne : acheter à Málaga représente 10 ans de revenu, plus qu’à Madrid et Barcelone

À Madrid, un logement se vend en moyenne 5.534 euros le mètre carré. À Málaga, 3.401 euros. Un écart considérable, qui ne suffit pourtant pas à mesurer la difficulté d’accéder à la propriété. Car tout dépend aussi des revenus de ceux qui cherchent à acheter.

Dans son rapport annuel 2025, publié en juin 2026, la Banque d’Espagne apporte un éclairage surprenant : en 2024, pour les ménages non propriétaires, le prix moyen d’un logement représentait dix années de revenu net à Málaga, contre 9,7 à Madrid et neuf à Barcelone.

Malgré des prix d’achat nettement inférieurs, Málaga apparaît donc légèrement moins accessible que les deux grandes métropoles espagnoles, au regard de cet indicateur. De quoi rappeler qu’un marché immobilier ne se mesure pas seulement au prix du mètre carré, mais aussi aux moyens de ceux qui voudraient y devenir propriétaires.

 

Immobilier en Espagne : Málaga, Madrid, Barcelone… le classement des années de revenus nécessaires pour acheter

La Banque d'Espagne a comparé le prix moyen des logements et le revenu net annuel moyen des ménages non propriétaires dans les six villes espagnoles de plus de 500.000 habitants.

Le classement fait apparaître des écarts importants.

La moyenne espagnole, calculée selon la méthode de la Banque d'Espagne, s'établit à 6,8 années de revenu pour les ménages non propriétaires.

Trois villes se détachent donc nettement : Málaga, Madrid et Barcelone. À l'inverse, Saragosse présente le rapport le plus faible parmi les six métropoles étudiées.

Il faut néanmoins bien comprendre ce que mesure cet indicateur. Dix années de revenu ne signifient pas qu'un ménage pourrait acheter son logement au bout de dix ans d'épargne. Il faudrait pour cela qu'il consacre la totalité de ses ressources à cet objectif, sans aucune autre dépense.

Le ratio mesure simplement le prix d'achat exprimé en multiples du revenu net annuel. Il ne tient compte ni de la capacité d'épargne réelle, ni des intérêts d'emprunt, ni des frais liés à l'acquisition.

Il permet toutefois de comparer les marchés immobiliers en tenant compte d'une donnée essentielle : les revenus de ceux qui n'ont pas encore de logement en propriété.

 

Pourquoi Málaga dépasse-t-elle Madrid malgré des prix moins élevés ?

C'est toute la différence entre le prix d'un bien et son accessibilité économique. Un appartement peut être moins cher dans une ville, mais représenter un effort plus important si les revenus des ménages y sont également plus faibles.

C'est ce que révèle le classement de la Banque d'Espagne. Málaga n'est pas la ville où les logements coûtent le plus cher. Pourtant, lorsque leur prix est rapporté aux revenus des ménages non propriétaires qui y résident, elle arrive en tête des six grandes villes étudiées.

Madrid et Barcelone se situent juste derrière, avec respectivement 9,7 et neuf années de revenu. La Banque d'Espagne souligne plus largement que les difficultés d'accès à la propriété se concentrent dans les grandes villes, où se trouve une part importante de l'activité économique.

Elle insiste également sur la situation des ménages qui ne possèdent pas leur résidence : leur capacité financière ne peut pas être assimilée à celle de l'ensemble des propriétaires et non-propriétaires réunis.

C'est une distinction déterminante. Un ménage déjà propriétaire dispose potentiellement d'un patrimoine immobilier. Un primo-accédant, lui, doit constituer son financement à partir de ses revenus et de son épargne.

 

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En 2026, combien coûte un appartement de 80 m² dans les grandes villes espagnoles ?

Les données immobilières les plus récentes permettent de mesurer les sommes en jeu. Selon le Colegio de Registradores, dans son rapport du deuxième trimestre 2026, le prix moyen du mètre carré atteint 5.534 euros à Madrid, 5.045 euros à Barcelone et 3.401 euros à Málaga.

En prenant pour référence un logement théorique de 80 m², le calcul donne :

Ces montants sont des simulations réalisées à partir des prix moyens enregistrés, et non des prix de logements précis actuellement en vente. Ils n'incluent pas les frais d'acquisition.

L'écart est considérable : pour une même superficie théorique, le prix obtenu à Madrid dépasse de plus de 170.000 euros celui calculé à Málaga.

Et pourtant, selon l'indicateur de revenu de la Banque d'Espagne portant sur 2024, l'achat représentait légèrement plus d'années de revenu à Málaga.

Les deux tableaux ne doivent pas être confondus : le premier mesure un rapport prix-revenu pour 2024 selon la méthodologie de la Banque d'Espagne ; le second présente des prix immobiliers enregistrés en 2026.

 

Immobilier en Espagne : les prix flambent, y compris dans les villes moins chères

La hausse du marché immobilier espagnol ne concerne pas seulement Madrid ou Barcelone. D'après les Registradores, les prix moyens enregistrés dans les capitales provinciales progressaient sur un an de 14,7 % à Málaga, 14,1 % à Valence et 15,9 % à Saragosse à la fin du deuxième trimestre 2026.

Madrid affichait une augmentation de 12,2 %, Barcelone de 9,3 % et Séville de 8,1 %. Plus frappant encore, Castellón, dont le prix moyen reste nettement inférieur à celui des grandes métropoles, enregistrait une hausse annuelle de 21,3 %.

Ces évolutions ne permettent pas, à elles seules, de conclure que l'achat est devenu plus difficile dans les mêmes proportions. Pour le mesurer, il faudrait disposer de revenus actualisés selon une méthode comparable.

Elles montrent néanmoins que les tensions sur les prix dépassent largement les marchés immobiliers traditionnellement considérés comme les plus chers.

 

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Quitter les grandes villes pour leur périphérie : une solution ?

S'éloigner du centre-ville est souvent présenté comme un moyen de réduire le coût d'achat. La Banque d'Espagne a également étudié cette possibilité.

Pour les ménages non propriétaires résidant à Barcelone, le rapport entre prix et revenu passerait de neuf années dans la ville à 7,2 années en considérant les possibilités d'achat dans son aire urbaine, selon ses calculs portant sur 2024.

À Madrid, il passerait de 9,7 à 8,4 années. À Valence, de 6,7 à 5,9. Mais l'avantage est beaucoup moins marqué à Málaga : de dix à 9,7 années. À Saragosse également, l'écart reste limité, de 5,7 à 5,6.

La périphérie peut donc offrir une marge de manœuvre, mais celle-ci dépend fortement de la géographie du marché immobilier local. Ces comparaisons ne prennent pas en compte tous les coûts qu'un changement de commune peut entraîner, notamment les déplacements quotidiens.

 

Acheter en Espagne : pourquoi le prix au m² ne suffit plus

Les classements immobiliers placent généralement Madrid, Barcelone ou Saint-Sébastien parmi les villes les plus chères d'Espagne. Les prix enregistrés par les Registradores confirment cette hiérarchie.

Mais pour les ménages qui envisagent un premier achat, une autre question compte tout autant : combien représente ce prix par rapport à leurs ressources ?

L'étude de la Banque d'Espagne apporte un éclairage précieux. Málaga, pourtant moins chère au mètre carré que Madrid et Barcelone, arrive légèrement devant elles lorsque le prix d'achat est rapporté au revenu des ménages non propriétaires.

Valence, Séville et Saragosse se situent plus bas dans ce classement, sans que cela signifie que l'accès à la propriété y soit facile pour tous. Car derrière une moyenne municipale se cachent des situations très différentes : un ménage avec deux revenus, une personne seule, un jeune actif ou une famille disposant déjà d'une épargne importante ne font pas face aux mêmes contraintes.

Le véritable prix d'un logement ne se mesure donc pas seulement en euros par mètre carré. Il se mesure aussi à la distance qui sépare ce prix des moyens de ceux qui voudraient y habiter.