Immobilier en Espagne : les ventes ralentissent, les prix battent encore des records

Le marché immobilier espagnol aurait-il décidé d’ignorer les lois de la gravité ? Alors que les ventes donnent depuis plusieurs mois des signes d’essoufflement, les prix, eux, continuent de grimper. En juin, le mètre carré s’est négocié en moyenne à 2.114 euros en Espagne, selon le Conseil général du Notariat. Un record depuis le début de sa série statistique, en 2007.

Sur un an, la hausse atteint 8,8 %. Et la rentrée n’annonce pas franchement de retour sur terre : en août, les prix affichés dans l’ancien ont encore bondi de 15,6 % en un an, selon Fotocasa. La flambée perd certes un peu de vitesse par rapport au printemps. Mais pour les acheteurs, la nuance reste toute relative : les prix ne baissent pas, ils grimpent simplement moins vite.

 

2.114 euros le mètre carré, un nouveau sommet

La barre est symbolique, mais elle dit beaucoup de la trajectoire prise par l’immobilier espagnol. En juin 2025, le mètre carré se négociait en moyenne à 1.943 euros devant notaire. Douze mois plus tard, il atteint 2.114 euros. Soit 171 euros de plus par mètre carré, et près de 13.700 euros supplémentaires pour un logement de 80 m².

Le plus frappant est que cette envolée se poursuit alors même que le marché commence à lever le pied. 67.529 logements ont changé de propriétaire en juin, 4 % de moins qu’un an auparavant. Sur les six premiers mois de l’année, les ventes reculent de 7,7 %, soit près de 30.000 transactions envolées par rapport au premier semestre 2025.

On achète moins, mais toujours plus cher. Derrière ce drôle de paradoxe, une équation désormais bien connue du marché espagnol : une demande qui résiste face à une offre de logements qui, elle, peine toujours à suivre dans les territoires les plus convoités.

 

Madrid et les Baléares au-dessus des 4.000 euros

Derrière la moyenne nationale se dessinent en réalité deux Espagne immobilières qui n’évoluent plus tout à fait dans le même monde. En juin, la communauté de Madrid conservait la palme du mètre carré le plus cher dans les transactions enregistrées par les notaires : 4.104 euros, juste devant les Baléares (4.056 euros), puis le Pays basque (3.217 euros). La Catalogne suivait, déjà loin derrière, à 2.526 euros.

À l’autre bout du marché, le décor change radicalement. Le mètre carré se négociait encore en moyenne à 768 euros en Estrémadure, 899 euros en Castille-et-León et 1.046 euros en Castille-La Manche. À surface égale, une maison peut donc coûter plus de cinq fois plus cher d’une communauté à l’autre.

Seulement voilà. Les régions jusqu’ici relativement épargnées ne le sont plus forcément. Car la hausse, longtemps associée aux grands marchés sous tension et aux littoraux les plus convoités, commence à sérieusement déborder de ses frontières habituelles.

 

La flambée des prix gagne de nouveaux territoires

C’est sans doute l’un des enseignements les plus frappants des derniers chiffres : la hausse n’est plus l’apanage des régions déjà hors de prix. Entre juin 2025 et juin 2026, les prix enregistrés par les notaires ont ainsi bondi de 41,6 % en Cantabrie, de 22,1 % dans la région de Murcie et de 21 % dans la Communauté valencienne. Madrid (+19,5 %) et les Asturies (+19,4 %) suivent de près.

Dans ce paysage presque uniformément orienté à la hausse, deux régions seulement font exception : les Baléares, où les prix reculent de 2 %, et la Navarre (-0,4 %). Des évolutions à prendre avec un peu de recul : les chiffres portent sur les transactions réalisées au cours d’un seul mois et peuvent donc être particulièrement volatils dans les marchés les moins importants.

Reste une tendance difficile à ignorer : la fièvre immobilière déborde largement de Madrid, Barcelone et des Baléares. Les annonces publiées en août en donnent une autre illustration. Selon Fotocasa, le prix des logements anciens proposés à la vente progresse désormais sur un an dans 48 des 50 provinces espagnoles. Seules Soria (-0,1 %) et Teruel (-0,3 %) résistent encore, et d’un cheveu. La carte de l’Espagne abordable, elle, continue donc de rétrécir.

 

Un appartement de 80 m², 34.000 euros plus cher en un an

Les chiffres de Fotocasa donnent aussi une idée très concrète de ce que cette envolée signifie pour les acheteurs. En août, le prix moyen affiché dans l’ancien atteint 3.166 euros/m², soit 15,6 % de plus qu’un an auparavant. Pour un appartement de 80 m², la facture théorique grimpe ainsi à 253.270 euros, contre 219.020 euros en août 2025. Plus de 34.000 euros supplémentaires en l’espace d’un an.

Une précision s’impose toutefois. Ces 3.166 euros ne sont pas directement comparables aux 2.114 euros du mètre carré relevés par les notaires. Fotocasa mesure les prix demandés dans les annonces de logements anciens en août ; les notaires, les prix réellement payés lors des transactions conclues en juin. Entre le prix espéré par le vendeur et celui finalement signé chez le notaire, il peut évidemment rester une marge de négociation.

Un petit signe d’accalmie se dessine malgré tout. Après avoir dépassé les 20 % pendant plusieurs mois en début d’année, la hausse annuelle des prix affichés était retombée à 16,2 % en juillet, puis 15,6 % en août. Pas encore de quoi sabrer le champagne côté acheteurs : les prix ne baissent pas, c’est seulement la flambée qui perd un peu de vigueur.

 

Des logements plus chers… et légèrement plus petits

Autre conséquence d’un marché devenu difficilement accessible : les acheteurs semblent aussi se rabattre sur des surfaces plus réduites. Selon les données notariales, la superficie moyenne des logements vendus a diminué de 2,4 % sur un an en juin. Le recul atteint même 10,2 % en Cantabrie, 6,1 % en Navarre et 6 % dans la communauté de Madrid.

Les appartements sont particulièrement touchés par l’envolée des prix. Leur valeur moyenne a progressé de 13,8 % en un an, à 2.529 euros/m², tandis que celle des maisons individuelles augmentait plus modérément, de 2,5 %, à 1.504 euros/m².

Acheter moins grand pour absorber des prix plus élevés : le phénomène n’est évidemment pas uniforme sur tout le territoire, mais il illustre un peu plus les arbitrages auxquels doivent désormais consentir certains ménages.

 

Des hypothèques toujours plus lourdes

Le crédit immobilier raconte la même histoire. Le nombre de nouveaux prêts hypothécaires destinés à l’achat d’un logement n’a pratiquement pas bougé en juin (+0,2 %), mais leur montant moyen a augmenté de 7,3 % en un an, pour atteindre 188.785 euros. Un peu plus de la moitié des acquisitions — 53,7 % — ont nécessité un prêt hypothécaire. Pour celles-ci, la banque a financé en moyenne 72,3 % du prix du logement.

Là encore, les écarts régionaux sont importants. Le montant moyen des nouvelles hypothèques a augmenté dans 15 des 17 communautés autonomes, avec des progressions particulièrement fortes dans la Communauté valencienne (+19,1 %) et en Aragon (+18,8 %).

Le ralentissement des transactions ne signifie donc pas que l’accès à la propriété devient plus facile. Pour ceux qui achètent encore, le ticket d’entrée continue au contraire de s’alourdir.

 

Jusqu’où les prix peuvent-ils encore monter ?

C’est tout le paradoxe de l’immobilier espagnol en cette rentrée 2026. Les ventes ralentissent, les acheteurs rognent sur les mètres carrés et les emprunts s’alourdissent. Mais les prix, eux, refusent toujours de redescendre.

En cause, selon Fotocasa, une équation qui n’a guère changé : une demande qui reste soutenue face à une offre de logements trop limitée pour véritablement détendre le marché. Pour l’heure, rien ne laisse donc entrevoir un retour rapide à la normale. Tout juste distingue-t-on un frémissement : après l’emballement du début d’année, la hausse commence à perdre de la vitesse.

Une accalmie à prendre avec des pincettes. Pour celui qui cherche aujourd’hui à devenir propriétaire en Espagne, le constat reste assez cruel : les logements ne deviennent pas moins chers. Ils deviennent simplement plus chers un peu moins vite.