La crise du logement au Portugal : les recommandations de l'OCDE

Un rapport présenté à Lisbonne, un diagnostic sans appel

C'est le mardi 6 janvier 2026, au ministère des finances à Lisbonne, qu´une délégation de l'OCDE a présenté son Economic Survey: Portugal 2026, en présence du secrétaire d'État adjoint et du Budget, José Maria Brandão de Brito, du directeur du département des études par pays de l'OCDE, Luiz de Mello, et de la secrétaire d'État au Logement, Patrícia Gonçalves Costa. Si le rapport salue la solidité de l'économie portugaise, croissance du PIB de 2,1 % en 2024, chômage proche de son niveau plancher, dette publique en net recul depuis 2020, il consacre un chapitre entier, sobrement intitulé « S'attaquer au défi de l'accessibilité du logement au Portugal », à ce que l'organisation qualifie de fragilité structurelle majeure du pays. (L'étude complète est consultable sur oecd.org.)

Le constat de l'OCDE est sévère : les difficultés structurelles du marché du logement portugais, aggravées par une demande en forte reprise, ont fait s'effondrer l'accessibilité financière au logement. De nombreux ménages peinent à acheter ou louer un logement, à rembourser leur crédit immobilier, à déménager ou à investir pour améliorer un habitat de mauvaise qualité, et ce sont les jeunes qui paient le plus lourd tribut de cette crise.

Les recommandations phares de l'OCDE pour le Portugal 

Le rapport formule plusieurs pistes de réformes structurelles, dont certaines ont depuis trouvé un écho direct dans l'action du gouvernement :

• Assouplir les règles de construction et l'aménagement du territoire. L'OCDE pointe des coûts de construction élevés, en partie liés à des procédures administratives complexes, et recommande de numériser les démarches et d'harmoniser les exigences entre municipalités pour accélérer les permis de construire, notamment pour les petites entreprises du secteur.
• Rééquilibrer la fiscalité, des transactions vers la détention. Recommandation centrale du rapport : basculer progressivement la fiscalité immobilière, aujourd'hui concentrée sur les transactions, vers une taxation de la propriété elle-même, avec des impôts effectifs plus élevés sur les biens sous-utilisés ou vacants. L'objectif est double : renforcer l'offre disponible et favoriser des locations plus efficaces et plus équitables du parc de logements existant.
• Augmenter l'investissement dans le logement social. Le rapport souligne qu'en 2022, le Portugal ne consacrait que 0,1 % de son PIB au logement social, l'un des niveaux les plus faibles parmi les pays de l'OCDE. Les fonds du Plan de relance et de résilience (PRR), à hauteur de plus de 1,2 milliard d'euros, doivent permettre de loger environ 26 000 ménages supplémentaires d'ici 2026 par la construction, l'achat et la rénovation de logements existants. Un pas dans la bonne direction selon l'OCDE, mais très en-deçà des besoins : les municipalités ont recensé plus de 125 000 ménages vivant en situation de privation de logement (données de l'Institut pour le logement et la réhabilitation urbaine – IHRU – 2023). L'organisation estime qu'un effort d'investissement bien plus important que celui actuellement programmé serait nécessaire pour rapprocher le Portugal de la moyenne des pays ayant une approche ciblée comparable, sans toutefois avancer de multiplicateur chiffré précis.
• Mobiliser le parc de logements existant. Au-delà de la seule construction neuve, l'OCDE recommande de renforcer les incitations fiscales pour remettre sur le marché des logements aujourd'hui inoccupés ou bloqués, et de mieux cibler les aides au logement vers les ménages qui en ont le plus besoin.

Ce que le gouvernement a effectivement mis en œuvre

Six mois après la publication du rapport, plusieurs de ces orientations se retrouvent, sous une forme ou une autre, dans les réformes portées par le gouvernement de Luís Montenegro dans le cadre du programme Construir Portugal, lancé le 10 mai 2024 et amplifié depuis :

• La fin anticipée du plafonnement à 2 % des hausses de loyer lors du renouvellement d'un bail sur un nouveau contrat, une règle introduite par le précédent gouvernement socialiste et censée rester en vigueur jusqu'en 2029, supprimée avec trois ans d'avance lors du Conseil des ministres du 9 juillet 2026. Le coefficient annuel de révision des loyers reste toutefois encadré : il est fixé à environ 2,24 % pour 2026, sur la base de l'inflation calculée par l'INE.
• Une réduction du délai de procédure d'expulsion pour impayés, ramené de 3 à 2 mois, et un nouveau motif d'expulsion en cas de défauts de paiement répétés (retards de huit jours ou plus, plus de trois fois en douze mois, ou plus de quatre fois en dix-huit mois).
• La création d'un Fonds d'urgence pour le logement, géré par l'Institut pour le logement et la réhabilitation urbaine (IHRU), destiné à protéger les ménages vulnérables menacés d'expulsion : une aide financière au logement ou au relogement, plafonnée à 2 300 euros par mois sur une période continue de six mois, indexée sur l'indice d'aide sociale (537,13 euros).
• Un déblocage des biens en indivision successorale, permettant à un seul héritier d'engager une procédure judiciaire pour vendre un bien resté bloqué plus de deux ans faute de consensus familial, une mesure connexe qui devait faire l'objet d'un vote final au Parlement le 17 juillet 2026.
• Une réduction de la fiscalité sur les loyers modérés, avec un taux d'imposition abaissé de 25 % à 10 % pour les propriétaires pratiquant des loyers considérés comme modérés, promulguée par le président de la République António José Seguro.
• Un relèvement du plafond de déduction fiscale des loyers pour les locataires, porté à 900 euros en 2026 puis 1 000 euros en 2027, avec un taux de déduction de 15 % : un gain estimé à environ 200 euros par an pour les ménages concernés.
• Une enveloppe de 1,85 milliard d'euros débloquée pour la période 2026-2030 afin de financer 12 000 logements sociaux supplémentaires, contre un plafond initial qui dépassait à peine 500 millions d'euros.
• La fin des visas dorés pour l'acquisition de logement, les licences existantes de location de courte durée devant faire l'objet d'une réévaluation à partir de 2030.

Des mesures saluées, mais un déséquilibre pointé du doigt

Si le gouvernement présente ces réformes comme une réponse cohérente au diagnostic de l'OCDE, plusieurs voix, y compris parmi les observateurs du marché immobilier, relèvent une asymétrie persistante : les avantages fiscaux accordés aux propriétaires bailleurs peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros par contrat, quand le gain net pour les ménages locataires reste de l'ordre de quelques centaines d'euros par an.

Le gouvernement estime que l'ensemble de ces réformes pourrait permettre de remettre jusqu'à 300 000 logements sur le marché locatif à moyen terme, dont environ 45 000 dès la fin de l'année 2026, des projections qui restent toutefois difficiles à vérifier de façon indépendante, la méthodologie utilisée n'ayant pas été rendue publique dans le détail.

Sur le terrain, la réalité des loyers reste par ailleurs préoccupante : à Lisbonne, le loyer médian a progressé de 10 % en 2025 par rapport à l'année précédente, et la hausse dépasse 70 % sur cinq ans. Avec environ 22 euros du mètre carré (indice Idealista), la capitale portugaise est aujourd'hui plus chère à louer que Madrid ou Barcelone. Louer un logement à Lisbonne nécessite désormais de compter en moyenne entre 1 700 et 2 200 euros par mois pour un deux-pièces, contre 1 400 à 1 850 euros à Porto, un niveau qui pèse en particulier sur les jeunes actifs et les jeunes ménages, justement identifiés par l'OCDE comme les premières victimes de la crise. Beaucoup partent d'ailleurs à l'étranger en raison de ces prix élevés, avec des salaires qui ne suivent pas le coût de la vie et ne permettent pas de faire face à de tels niveaux de location.

Une semaine de mobilisation nationale

C'est dans ce contexte que le mouvement « Porta a Porta – Casa para todos » a lancé, cette semaine, depuis mardi 21 juillet, une semaine nationale de lutte pour le droit au logement. Le périple doit passer par plusieurs villes du pays, dont Porto, Lisbonne, Coimbra, Viseu, Covilhã, Faro et Aveiro. Le mouvement entend alerter sur les effets de l´ensemble des nouvelles mesures législatives sur le bail locatif adopté en Conseil des ministres, notamment la suppression du plafond maximal pour les cautions, l'exigence de trois loyers d'avance à la signature du bail, ou encore la réduction des délais d'expulsion en cas d'impayés. Selon son porte-parole, André Escoval, l'objectif d'une mobilisation généralisée est de contraindre le gouvernement à revenir sur ces mesures, à l'image, selon lui, de ce qui s'était produit lors de la contestation autour du nouveau code du travail. Le mouvement insiste sur le caractère transversal de la crise du logement, qui toucherait, selon lui, toutes les tranches d'âge, étudiants comme personnes âgées.

Les prochaines échéances à suivre

L´ensemble des mesures législatives concernant la réforme du bail locatif, adopté en Conseil des ministres le 9 juillet 2026, doit désormais être soumis à l'Assemblée de la République pour examen et vote. L'ampleur réelle de l'impact de ces mesures sur l'offre locative et sur les loyers pratiqués à Lisbonne, à Porto et désormais dans pratiquement tout le pays, est au cœur des préoccupations quotidiennes de nombreux habitants, et leurs effets ne seront mesurables que sur le moyen, voire le long terme. La mobilisation qui s'ouvre cette semaine pourra-t-elle peser sur le calendrier parlementaire à venir ?