Les spécificités juridiques de l’achat et de la location à Valencia

La France et l'Espagne, pays membres de l'UE, ont des systèmes juridiques très proches. A priori, il semblerait que la conclusion d'opérations immobilières soit similaire et les démarches à suivre, identiques. Cependant, ce n'est pas tout à fait vrai puisqu'il existe de nombreuses différences entre les deux systèmes. Que ce soit pour une compraventa (un achat) ou un arrendamiento (bail de location), certaines informations indispensables sont à connaître. Lepetitjournal Valence et Céline Steffen, avocate et traductrice, vous les expliquent.

L'opération de compraventa (l'achat)

Alors que de plus en plus de Français achètent un bien immobilier dans la région valencienne, il est important de comprendre les aspects légaux qui régissent ces transactions. En premier lieu, il faut savoir que l'achat d'un bien immobilier en Espagne est régi par trois lois : le Código Civil (Code Civil), la Ley Hipotecaria (la Loi Hypothécaire) et la Ley de Propriedad Horizontal (Loi sur la Copropriété).

Le rôle du notaire espagnol ensuite, diffère de celui du notaire français. Si en France celui-ci doit protéger les parties, en Espagne, il représente l'État et s'assure que l'opération respecte la loi. De ce fait, il n'analyse pas la situation du bien en profondeur.

Tout comme en France, l'agence immobilière est un intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur et vous aurez l'obligation de lui payer une commission sur le prix de la vente. C'est à travers cette agence que vous réserverez l'appartement et que le compromis de vente ou contrato de arras sera signé. Il faut néanmoins faire attention aux clauses contenues dans le contrat d'arrhes puisque les principales conditions de l'opération devront y figurer.

Avant de signer la promesse de vente, il est prudent de s'assurer de la délivrance des éléments suivants :

• Obtenir un Certificat (Nota simple) auprès du Registre foncier (Registro de la Propiedad) que l'immeuble n'a pas de charges et que, le cas échéant, elles seront annulées à la signature de l'acte de vente;
• Demander le Certificat énergétique,
• Demander la preuve du paiement de la taxe foncière des 3 dernières années (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI),
• Demander le Certificat délivré par la copropriété,
• Demander le Certificat d'occupation (Cédula de habitabilidad),
• Demander les contrats de distribution d'eau et d'électricité

Le contrat de vente doit obligatoirement être conclue sous forme authentique, c'est-à-dire devant un notaire, pour être inscrit au Registre foncier et pour le faire valoir face aux tiers (même si cela n'empêche pas de l'établir sous seing privé au préalable).

Les principaux éléments qu'il doit contenir sont :

• La description et la référence du bien immobilier, ce qui comprend nécessairement l'identification du propriétaire et la situation du bien (charges, occupants le cas échéant),
• Le prix (base imposable, Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales ITP si le bien est ancien ; TVA s'il est neuf) ? il faut d'ailleurs faire attention à la valeur déclarée puisque le Fisc espagnol peut faire des vérifications - ;
• Les moyens de paiement : chèque bancaire ou virement sur le compte du vendeur (on ne transfère pas les fonds au notaire en Espagne) et la date du paiement.
• La livraison du bien : date (généralement, le jour de l'acte authentique).
• L'obligation de communication du changement de propriétaire au syndicat de copropriétaires

Enfin, l'acheteur a plusieurs obligations lorsqu'il devient propriétaire : maintenir le bien en l'état, payer la taxe foncière et autres impôts éventuels, assumer ses charges de copropriété et les obligations inhérentes (s'il est nommé Président de la copropriété, par exemple).

Signer un contrat diffère également !

La manière de signer un contrat n'est pas la même selon les pays.

En Espagne, on ne paraphe pas les contrats avec ses initiales (sauf s'il s'agit d'une traduction, comme par exemple, une police d'assurance, un contrat bancaire, etc.) mais on signera toutes les pages avec sa signature complète !

L'opération de arrendamiento (bail de location)

La location d'un appartement à Valence est régie par la Loi sur les baux urbains ou Ley de Arrendamientos Urbanos  (ou LAU). Il existe plusieurs types de baux d'habitation. S'il est possible de louer un bien meublé ou non, cela n'a cependant pas la même connotation qu'en France. En effet, ces deux types de location sont soumis à la même loi.

Néanmoins, on constate une différence essentielle entre les deux : un inventaire du mobilier annexé au contrat pour la location d'un bien meublé. Il est donc important de vérifier la liste des meubles et autres objets ainsi que leur état au moment de la signature du contrat puisqu'il est possible de perdre la caution et d'être condamné à payer des indemnités.

La LAU établit certaines conditions substantielles au sujet de la caution et de la formalisation du contrat par écrit qui doivent obligatoirement être réunies.

Ainsi, tout comme le contrat de vente, le bail de location doit comprendre plusieurs éléments essentiels :

• La durée : en Espagne la durée minimum d'un bail d'habitation pour le locataire est de trois ans, peu importe la durée qui figure sur le contrat. Par exemple, si la durée du contrat est d'un an et que le locataire ne dit rien au propriétaire, le contrat se prolonge automatiquement.
• Si le locataire souhaite résilier son bail en avance, des indemnités seront souvent prévues à la faveur du propriétaire.
• Le montant de la renta (le loyer) : c'est l'un des points les plus importants. En règle générale il n'inclut pas les frais courants comme l'eau ou l'électricité, ni les frais de communauté, l'assurance habitation et la taxe foncière. Néanmoins, la répercussion de ces coûts peut être soumise à négociation. Le loyer s'actualisera annuellement en suivant l'Indice des Prix à la Consommation (IPC). Le paiement par chèque n'est généralement pas admis et se fait en espèce ou par virement.
• Caution : elle représente généralement le prix d'une mensualité et une garantie en cas de violations au contrat. Le propriétaire a quant à lui l'obligation de déclarer et de consigner la caution à l'Administration locale. S'il ne le fait pas, le locataire ne pourra pas bénéficier des réductions et des abattements fiscaux lors de sa déclaration des impôts sur les revenus.

Il peut être également demandé au futur locataire de présenter certaines pièces justificatives comme une garantie bancaire ou des documents administratifs divers. Le locataire a par ailleurs des obligations à respecter. Il doit gérer le bien en bon père de famille, payer le loyer et les frais de distribution.

Que ce soit pour un achat, une vente ou même une location, il est fortement conseillé de faire appel à un expert avant de signer un contrat immobilier. En effet, si un Français rencontre des problèmes juridiques en Espagne (dettes, situation de faillite, etc.) il est fort probable qu'ils le poursuivent jusqu'en France puisqu'en Europe, des procédures simples existent pour saisir les biens d'une personne à l'étranger (exéquatur).

Merci à Céline STEFFEN, avocate et traductrice installée à Valencia.