Comment acheter une propriété en Espagne : le guide complet

En 2022, le marché immobilier espagnol a battu des records. Avec environ 720.000 transactions immobilières à son compteur selon les chiffres officiels du notariat, le pays a atteint son maximum en 15 ans.

L’immobilier espagnol est, aujourd’hui encore, un Eldorado. Et s’il y a bien un public dont l'intérêt est grandissant pour l’achat d’une propriété dans le pays de Cervantes, c’est bien le public étranger. Britanniques en tête (11%), les étrangers représentent plus de 20% de ces acquisitions en 2022. Les Français sont sur la troisième marche du podium avec près de 7% des acquisitions, derrière les Allemands (9,5%).

Vous rêvez de faire comme eux mais vous ne savez pas par où commencer ?

Voici un guide complet de l'achat immobilier en Espagne.

1. Pour acheter en Espagne, ficelez votre financement !

Tout d’abord vous devez tenir compte de votre budget. On n’achète pas en Espagne avant d’avoir ficelé son financement. La principale raison est que la fameuse clause de rétractation pour non-obtention du prêt n’existe pas de l’autre côté des Pyrénées. Deuxième point, si les frais de notaire sont une donnée simple qui fait toujours partie des calculs des futurs acquéreurs en France, en Espagne, les coûts annexes liés à l’achat d’une propriété sont divers et, surtout, ils varient. On ne paie pas les mêmes taxes et impôts à Madrid ou aux Canaries, qu’on achète dans le neuf ou dans l’ancien, pour soi ou pour louer, qu’on soit résident espagnol ou non.

2. Les démarches administratives à faire avant d’acheter 

Sur ce chapitre, c’est très simple, pour acheter une propriété en Espagne, vous devez obtenir votre NIE : le Numéro d’Identification des Étrangers. Sans lui, pas d’achat. C’est votre sésame et une fois entre vos mains, toutes les portes s’ouvriront (ouverture d’un compte en banque, mise en route de l'électricité, de l’eau, du gaz, d’Internet, achat d’une voiture…). 
Deuxième point : sans compte en banque espagnol, le chemin sera plus long. Notre conseil, en ouvrir un dès que votre projet est concret. Pour cela, il vous suffira d’un passeport ou d’une carte d’identité valide et de votre NIE. Si vous comptez travailler en Espagne ou que c’est déjà le cas, venez avec votre promesse d’embauche ou votre contrat de travail.

3. Les étapes à suivre pour acheter une propriété en Espagne

Une fois que vous avez votre NIE en poche, que vous avez ficelé votre financement et trouvé l’appartement ou la villa de vos rêves, préparez-vous à passer par plusieurs étapes pour l'acheter :
Étape 1 : Procéder aux vérifications administratives et juridiques 
Étape 2 : Signature d’un contrat de réservation qu’on appelle la señal.
Étape 3 : Signature du compromis, on l’appelle le contrat d’arras. 
Étape 4 : Signature de l'acte de vente devant un notaire, c’est à ce  moment-là que vous recevrez votre trousseau de clés.

4. Les frais liés à l’achat en Espagne

Les frais d'acquisition totaux représentent environ 15% du prix d'achat. À cela, il faudra ajouter les éventuels frais d’agence immobilière. Attention aussi, si vous contractez un emprunt, n’oubliez pas que celui-ci a un coût : environ 500€ pour les frais d’expertise et 0,5% du montant du prêt pour les frais de dossier. Rien ne vaut une simulation en fonction de la zone et du type de bien que vous souhaitez acheter. Vous pouvez la faire juste ici.

5. Quelles démarches après l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Après votre achat, vous devrez passer par la case Mairie pour vous faire recenser. En Espagne, on appelle ça faire son empadronamiento. Pour cela, il vous faudra prendre rendez-vous dans votre nouvelle Mairie et le jour J, vous devrez apporter la documentation suivante : une pièce d’identité et sa copie, votre NIE et sa copie, l’acte authentique et sa copie (Escritura). Pour les locataires, prévoir le contrat de location et sa copie.

Une fois propriétaire, vous devrez aussi vous occuper de changer les contrats d’eau, d’électricité etc…, d’obtenir un certificat d’habitation et de domicilier vos impôts. À noter, le réseau d’agences immobilières francophones J’achète en Espagne s’occupe de toutes ces formalités post-achat pour ses clients. 

Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à regarder leur webinar sur l’immobilier en Espagne en 2023.