Bien que résidant en Espagne, de nombreux expatriés conservent dans leur patrimoine des biens immobiliers sur le territoire français et ce pour diverses raisons : avoir un pied à terre en cas de retour, préparer un lieu de vie pour les enfants qui souhaitent poursuivre leurs études, se constituer des revenus complémentaires… Ce faisant, l’expatrié reste lié à la France, notamment sur le plan fiscal.
Tout d’abord, comme tout propriétaire de biens situés en France, le non-résident fiscal français est redevable de la taxe foncière. Si le bien n’est pas occupé, il est également redevable de la taxe d’habitation.
Dans le cas de la location d’un bien immobilier en France, l’expatrié percevra des loyers, donc des revenus qui seront directement soumis à l’impôt en France.
Nous nous intéresserons aux revenus des biens loués nus dont les revenus obtenus seront des revenus fonciers.
Quel régime d’imposition choisir pour mes revenus fonciers ?
Il existe deux régimes d’imposition : le régime micro foncier (régime légal) et le régime réel (régime optionnel).
S’agissant de la détermination du revenu net imposable, l’expatrié sera soumis aux mêmes règles qu’un résident fiscal français.
Le régime du micro foncier s’appliquera par défaut si son revenu annuel n’excède pas 15.000 € bruts par an. L’expatrié pourra bénéficier d’un abattement de 30 % sur le revenu foncier brut. Cela exclu, de facto, toute possibilité de constituer un déficit foncier. C’est pourquoi, il convient de s’assurer que les charges déductibles sont inférieures à l’abattement de 30 %.
Dans le cas du régime réel, le contribuable pourra déduire de ces revenus bruts le total des charges acquittées (charges de copropriété, dépenses d’entretien et de réparation, taxe foncière, intérêts d’emprunts, entre autres).
En cas de déficit, ce dernier pourra être source d’économie fiscale dans la mesure où il est déductible du revenu global de source française dans la limite de 10.700 €. Au-delà de ce plafond, le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Par ailleurs, il arrive que le revenu global de source française d’un non résident soit insuffisant pour absorber le montant du déficit foncier déductible. Dans ce cas, ce déficit non utilisé est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Une fois le revenu foncier imposable déterminé, l’imposition d’un non-résident va suivre un régime spécifique. La nouvelle loi de finance sur la modification du taux minimum d’imposition pour les non-résidents imposera le non-résident selon deux tranches :
Au taux d’imposition ci-dessus, le contribuable devra acquitter le paiement d’un prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime social d’un Etat de l’Union Européenne.
Les lois de finances et les répercussions fiscales qu’impliquent ces dernières sont sans cesse modifiées au gré des gouvernements successifs.
La question que nous devons nous poser n’est pas de construire une stratégie patrimoniale sur la base d’un taux de fiscalité mais de diminuer au maximum son assiette imposable. Quand bien même les taux d’imposition doubleraient, l’impact fiscal serait neutre sur une assiette imposable à zéro.
Quelles solutions avons-nous ?
Plusieurs solutions existent pour ramener cette base imposable au plus bas dont les plus répandues et simples à mettre en œuvre sont les suivantes :
> Déduction des intérêts d’emprunts de ces revenus fonciers existants par l’acquisition d’un bien en nue-propriété temporaire, ce dernier ne générant pas de revenus fonciers durant la période de démembrement.
> Création d’un déficit foncier par l’acquisition avec un financement total d’un bien immobilier sur lequel des travaux conséquents seront effectués et donc déductibles.
A chaque cas, une solution existe. En règle générale, l’utilisation de ses revenus actuels fiscalisés peut vous permettre de créer de la valeur patrimoniale sur un horizon d’investissement bien défini. Ainsi, l’investisseur se détache des obligations fiscales et se prémuni des prochaines lois de finance.
Une solution personnalisée restera indispensable pour remplir notre mission de conseil. Afin d’aborder l’intégralité des problématiques des solutions proposées, nous nous devrons d’être en adéquation avec chaque profil d’investisseur et de son allocation patrimoniale.
Jean-Claude Faixo
Directeur régional CRYSTAL FINANCE Espagne et Portugal
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