Covid19 : Investir en Espagne au temps du Coronavirus

Il est désormais clair pour tout le monde que le virus du Covid-19 va laisser des séquelles économiques sans précédent.

Les conséquences économiques et les répercussions sur l’immobilier seront importantes. Vous êtes nombreux à nous poser depuis maintenant plusieurs semaines ces questions et nous avons souhaité tenter de vous donner un éclairage, ni trop optimiste, ni trop pessimiste, dans cet article spécial.

 

L’immobilier au coeur de l’économie.

Que ce soit en France, en Belgique ou en Espagne, beaucoup de secteurs et de professions sont de près ou de loin liés à l’immobilier. La construction, que ce soit dans le secteur privé ou public est évidemment directement concernée. Tous les chantiers, qu’il s’agisse de rénovations d’appartements de particuliers ou de projets publics sont mis en pause ou reportés. Les promoteurs immobiliers ont énormément souffert pendant la crise de 2008 et beaucoup ont déclaré faillite, comme en attestent les nombreuses constructions inachevées et délaissées que l’on aperçoit dans certaines zones d’Espagne. Les professions libérales comme les notaires et avocats, réalisant une grande partie de leur activité dans ce secteur en seront également impactées.

 

Des agences immobilières en faillite

Les agences immobilières ne disposant pas d’une trésorerie suffisamment solide pour affronter ces prochains mois, ne pourront pas faire face à la baisse des volumes de transactions et devront déposer le bilan. Nous pensons également que les agences cherchant avant tout l’appât du gain avant la satisfaction du client et l’envie de donner un vrai service seront les premières perdantes. C’est dans les crises et les moments de difficulté que la force d’une clientèle fidèle se révèle et prend tout son sens.

Un récent sondage de Asicval (l’association des agences immobilières de Valence dont fait partie J’achète en Espagne - Valencia), indique que sur plus de 80 répondants, 75% dit ne pas tenir plus de 3 mois en gardant une structure de coûts identique à celle d’avant crise !

 

Le tourisme, premier déclencheur d’une augmentation de l’offre.

Les prix de l’immobilier, comme pour tout autre marché, ne sont que la résultante d’une augmentation ou d’une baisse de la demande, combinée à une augmentation ou une baisse de l’offre. Les investisseurs ayant investi dans un projet d’investissement locatif saisonnier en seront particulièrement touchés si leurs calculs de rentabilité ne laissaient pas assez de marge de sécurité.

En effet, imaginons que vous achetiez un appartement avec un crédit de 700€ mensuels en espérant dégager 1.000€ de revenus locatifs saisonniers par mois. Ne pouvant louer cet appartement à des touristes, vous seriez obligé de le mettre en location long terme. Hors, si le nouveau loyer de 500€ ne couvre pas vos frais, vous pourriez vous retrouver dans l’obligation de vendre cet appartement.

 

Une demande étrangère en baisse ?

Attendons nous donc à une augmentation de l’offre, que ce soit pour des exemples comme celui-ci, ou d’autres professions comme des hôteliers par exemple, beaucoup vont avoir besoin de liquidités et ainsi vendre leur patrimoine immobilier.

Par ailleurs, des entreprises feront faillite, leurs biens seront saisis par les banques et l’offre augmentera encore.

La demande étrangère représentait en 2019 près de 15% des transactions immobilières en Espagne. Elle est pour le moment évidemment à l’arrêt, ou presque.

• Nos agences immobilières ont continué à signer des opérations d’achat vente pendant l’état d’urgence. En effet les compromis étant signés avant le début du confinement ont pu se concrétiser. Les notaires sont des officiers publics et ont continué à oeuvrer toutes ces dernières semaines en gardant les précautions nécessaires (un stylo différent par signataire, ouverture des fenêtres, distance de deux mètres entre chaque signataire).
• Après avoir échangé ces quatre dernières semaines avec plus de 400 potentiels investisseurs de notre base contacts, nous n’avons constaté aucune annulation de projet d’achat.
• En effet, le nombre de demandes d’achats de la part d’investisseurs français n’a pas ralenti, au contraire ; notre groupement d’agences a reçu sur la première quinzaine d’Avril 20% plus de demandes d’acquéreurs francophones que sur la même période le mois précédent.

Cela pourrait ainsi laisser espérer une reprise rapide de sortie de crise et une remontée des prix immobiliers, plus rapide qu’en 2008.

 

L’emploi, premier indicateur de l’évolution des prix de l’immobilier.

Comme nous l’indiquions dans notre article du 28 Janvier 2020 “Vendre ou acheter, est-ce le bon moment ?”, la courbe de l’emploi est historiquement étroitement corrélée aux prix de l’immobilier. En effet, au fur et à mesure que le taux de chômage baisse, les prix de l’immobilier ont tendance à remonter. Logique, les ménages gagnent en pouvoir d’achat, l’économie repart et le coût de la vie augmente.
Or, cette crise pourrait avoir comme conséquences la faillite de nombreuses sociétés, qu’il s’agisse d’un point de vue macro-économique, de grands groupes de BTP, d’entreprises du secteur de l’aviation, ou à plus petit échelle, d’auto-entrepreneurs, de professions libérales ou de PME en mal de trésorerie.

 

Quid de mon projet d’achat immobilier en Espagne ?

Vous envisagez un projet d’achat immobilier en Espagne ? Vous attendez de voir l’évolution des prix au mètre carré avant d’avancer ? Personne n’a de boule de cristal et nous allons essayer d’être le plus objectif possible.

Les points “positifs” de cette crise

• Même si de nombreux experts s’accordent à dire que les prix de l’immobilier seront amenés à baisser d’au moins 10% d’ici la fin de l’année, ces mêmes personnes affirment que celle-ci devrait vite être compensée par une remontée aussi brutale que la baisse.
• Nous y voyons ainsi la possibilité pour des investisseurs opportunistes et disposant des ressources nécessaires, de réaliser de bonnes affaires avant une nouvelle remontée des prix.
• Les promoteurs de logement neuf ne sont pas aussi endettés qu’en 2008 étant donné qu’ils ont financé les achats de sols sur fonds propres et n’ont pas obtenu d’autres prêts que ceux nécessaires à la promotion de leurs logements, ce qui n’était pas le cas il y a 12 ans.

 

Signer l’achat par une procuration

La procuration, (“Poder” en Espagnol) pourra vous permettre de signer l’achat ou la vente de votre bien en Espagne sans avoir besoin de vous déplacer. Nous n’avions évidemment pas anticipé cette pandémie, mais avions avec certains clients sur le point de signer cet achat, prévu cette mesure que ce soit pour vendre ou acheter. Nous avons ainsi pu “sauver la mise” à plusieurs clients qui, pour les vendeurs, recevront directement l’argent de la transaction sur leur compte bancaire, ou pour les acquéreurs, pourront récupérer les clés de leur propriété directement dans l’agence concernée dès lors qu’ils pourront à nouveau se rendre en Espagne.