Se loger à Tokyo : le guide pratique

 

Avec plus de 14 millions d’habitants intra-muros et 37 millions dans l’aire métropolitaine, Tokyo, capitale ultra-dynamique du Japon, est l’une des plus grandes villes du monde. Y trouver un logement peut être un défi. Voici un guide pratique pour vous aider à naviguer dans le marché immobilier à Tokyo, des options de logement aux démarches pour acheter un bien, en passant par les meilleurs tarifs.

 

Quel type de logement privilégier à Tokyo ?

Le choix du logement dépend principalement du budget, de la durée du séjour et de la situation familiale.

 

Les « share houses »

Les share houses japonaises permettent de louer une chambre privée ou partagée au sein d’une maison ou d’un immeuble collectif. Les résidents partagent les espaces communs tels que le salon, la cuisine ou encore la salle de bains. Contrairement à une colocation classique occidentale, les share houses japonaises sont gérées par des agences spécialisées. Avec des tarifs oscillant généralement entre 250 et 600 euros mensuels, les share houses japonaises conviennent aux pvtistes, étudiants et travailleurs étrangers.

 

Les appartements et les maisons

À Tokyo, les appartements vont du studio (1R) aux appartements plus grands (2LDK, 3LDK). Les appartements sont souvent situés dans des immeubles collectifs avec ascenseur, et certains possèdent des équipements modernes comme la climatisation ou des systèmes de sécurité.

Pour les familles ou ceux qui recherchent plus d’espace et d’intimité, il est possible de louer une maison individuelle appelée ikkodate. Ces maisons sont plus rares et généralement situées en périphérie ou dans les zones résidentielles calmes. Elles offrent souvent un petit jardin et plusieurs chambres, mais le loyer est plus élevé qu’un appartement du même quartier.

 

 

Les logements temporaires

Si vous cherchez une solution temporaire en arrivant le temps de vous organiser, les locations Airbnb peuvent être utiles. La plateforme permet de réserver une location pour une nuit, un week-end ou même une année entière, selon vos besoins.

L’hôtel capsule peut également être une solution pratique pour quelques nuits, mais peu adaptée aux longs séjours, en raison du manque d’espace et d’intimité. Il consiste en une cabine individuelle réduite au strict nécessaire : un lit, un éclairage et parfois une prise. Les sanitaires sont généralement communs. Les hôtels capsule conviennent surtout aux voyageurs seuls, aux personnes de passage ou à ceux qui cherchent une solution temporaire en attendant de trouver un appartement ou une maison. Notez que certains hôtels capsule proposent désormais des cabines familiales avec espace privatif.

 

 

Louer un appartement à Tokyo

Les loyers à Tokyo

Les loyers varient selon les quartiers. Par exemple, pour un studio de 18 m², le loyer moyen à Tokyo est d’environ 71 000 yens (environ 385,63 euros). Pour un studio avec une cuisine séparée, il faut compter environ 78 000 yens (environ 423,62 euros), et pour un appartement de deux chambres le loyer peut atteindre près de 190 000 yens, soit presque 1031,89 euros.

 

Le loyer dépend aussi du type de logement. Au Japon, des codes sont utilisés pour décrire les appartements : 

• 1R : 1 studio avec une pièce unique ;
• 1K : 1 chambre avec espace cuisine ;
• 1DK : 1 pièce constituée d’un espace cuisine et d’un espace salle à manger ;
• 1LDK : 1 pièce constituée d’un espace cuisine, salle à manger et salon ;
• 2K : 2 pièces dont une avec un espace cuisine ;
• 2DK : 2 pièces constituées d’un espace cuisine et d’une salle à manger ;
• 2LDK : 2 pièces constituées d’une cuisine, un espace salle à manger et salon ;
• 3K : 3 pièces dont une cuisine ;
• 3DK : 3 pièces dont une cuisine et une salle à manger ;
• 3LDK : 3 pièces comprenant un espace cuisine, une salle à manger et un salon.

 

Les démarches pour louer un appartement à Tokyo

Pour louer un appartement au Japon, il faut remplir plusieurs conditions. Il faut être majeur (avoir 20 ans), avoir un visa longue durée, avoir un emploi, un salaire et un garant. Le garant est une personne qui s’engage à payer le loyer en cas de problème.

Avant de chercher un appartement, il est important de définir un budget et de choisir un quartier. Il faut ensuite préparer un dossier complet avec une pièce d’identité, un visa, une preuve de revenus, des références de location et parfois un extrait de compte bancaire. 

Au Japon, on passe presque toujours par des agences immobilières. Il existe des agences spécialisées pour les étrangers, comme Agharta Japan, Minimini ou encore Fontana. Si vous parlez japonais, vous pouvez aussi passer par une agence locale classique, souvent moins chère.

Une fois l’appartement visité et votre dossier accepté, vous signez un contrat de location. Vous devez alors payer la caution, le premier loyer et différents frais. Le système japonais comporte des frais spécifiques. Dans la région de Tokyo, il faut souvent prévoir l’équivalent de 4 à 6 mois de loyer avant d’entrer dans le logement. La caution (shikikin) est généralement équivalente à deux mois de loyer. Une partie peut être remboursée à la fin du contrat, après déduction des frais de nettoyage ou de réparation.

Il faut aussi payer les frais d’agence, souvent équivalents à un mois de loyer, ainsi que le premier mois de loyer à l’avance, les charges et l’assurance habitation. Autre point important : le contrat est souvent valable deux ans. À la fin de cette période, il faut payer des frais de renouvellement, appelés kôshin, pour prolonger le bail.

 

Acheter un appartement à Tokyo

Les prix à l'achat à Tokyo

Les prix moyens au mètre carré à Tokyo sont supérieurs à ceux d’autres villes japonaises comme Osaka ou Nagoya, où les prix sont nettement plus abordables. Dans les quartiers centraux et très recherchés de Tokyo, les prix au mètre carré peuvent être très élevés, bien au-dessus de la moyenne des autres villes japonaises. Dans les quartiers prestigieux du centre comme Minato-ku ou Chiyoda-ku, un appartement haut de gamme peut se négocier autour de 73 800 € par m² ou plus, ce qui représente plusieurs millions d’euros pour une unité de taille classique.  Même les logements plus standard, situés dans des zones résidentielles populaires comme Setagaya ou Suginami, restent coûteux, avec des prix qui tournent souvent entre 8 000 € et 12 000 € par m².

 

Les démarches pour acheter un bien à Tokyo

Acheter un appartement au Japon suit un processus bien codifié. D’abord, il faut rechercher un bien avec l’aide d’une agence immobilière ou d’un professionnel compétent. Une fois le logement trouvé, on soumet une offre, puis on reçoit un document important appelé jūyō jikō setsumeisho qui détaille les caractéristiques du bien. Ensuite, on signe un contrat de vente et le versement d’un dépôt, souvent entre 5 % et 10 % du prix du bien. Ce dépôt garantit que l’acheteur est sérieux et bloque la vente le temps que les démarches avancent. 

Si vous avez besoin d’un financement, vous pouvez demander un prêt auprès d’une banque japonaise, mais les conditions sont parfois strictes pour les étrangers, notamment sans résidence locale. Certains non-résidents choisissent donc de payer en cash ou de faire appel à un représentant au Japon pour gérer les démarches. Le transfert de propriété se fait ensuite avec l’aide d’un judicial scrivener, un professionnel chargé d’enregistrer officiellement l’achat au bureau foncier japonais. Cette étape est obligatoire pour que le bien soit reconnu à ton nom. 

Au-delà du prix d’achat, il ne faut pas oublier les frais annexes : les taxes d’acquisition, les frais d’enregistrement, les commissions d’agence, les impôts locaux et parfois la consumption tax sur les constructions neuves. 

 

Où se loger : les quartiers de Tokyo

La ville de Tokyo est composée de nombreux quartiers animés, résidentiels et calmes. Les zones centrales comme Shinjuku ou Shibuya sont très animées mais aussi très coûteuses pour y vivre. Le quartier d’Ikebukuro peut être une alternative car il offre la même praticité que Shinjuku : une gare majeure, des centres commerciaux, des restaurants, mais avec des prix d'hébergement 10 à 15 % moins élevés. 

Le quartier de Roppongi, lui, se distingue comme le quartier le plus international de Tokyo. Prisé par les expatriés pour son accès aux ambassades et aux entreprises internationales, il offre un mélange de vie nocturne, de restaurants gastronomiques et de centres commerciaux.

Le quartier de Hiroo, lui, est le second quartier où résident le plus de Français dans la ville. Beaucoup d’ambassades, dont l’ambassade de France, y ont leurs locaux. Situé au Sud Ouest de la ville, Hiroo est un quartier agréable, vert, tranquille et idéal pour les familles. L’offre de logement y est aussi très importante pour les expatriés.

 

 

Se loger à Tokyo en famille

Pour une famille, il est préférable de privilégier un quartier calme et bien desservi. Les zones résidentielles situées à l’ouest de Tokyo, comme Setagaya ou Nerima, sont souvent recommandées. Elles offrent un environnement paisible, avec des parcs, des écoles et des supermarchés à proximité. Pour une famille, les 2LDK ou 3LDK sont recommandés, afin de disposer de plusieurs chambres. Ces logements sont plus confortables mais aussi plus chers, surtout s’ils sont proches d’une gare.

 

Se loger pas cher à Tokyo

Les logements sociaux permettent de se loger pour pas cher. Les frais d’entrée sont plus faibles que dans le parc privé. En général, seule une caution équivalente à un ou deux mois de loyer est demandée. En revanche, il faut remplir des conditions de ressources et les demandes sont nombreuses, surtout dans une grande ville comme Tokyo.

Les appartements anciens sont aussi moins chers. Les immeubles construits avant les normes antisismiques modernes (avant 1981) sont souvent proposés à des loyers plus bas. Plus un bâtiment est ancien, plus le prix peut diminuer.

Il existe également des logements appelés jiko bukken. Ce sont des appartements où un décès a eu lieu. Ces biens sont parfois proposés avec une réduction importante sur le loyer. Cette solution peut convenir aux personnes qui ne sont pas sensibles à cet aspect.

S’éloigner du centre-ville permet aussi de faire des économies. Un appartement situé à 15 ou 20 minutes à pied d’une gare coûte souvent moins cher qu’un logement situé juste à côté. Il faut cependant prendre en compte le temps de transport quotidien.

 

Se loger à Tokyo pour les étudiants

Pour les étudiants, les résidences universitaires sont souvent les moins chères. Les loyers sont généralement compris entre 40 000 et 90 000 yens par mois (entre 217 et 488 euros). Les démarches sont plus faciles, car l’université accompagne les étudiants dans les formalités.

Les share houses conviennent également aux étudiants. Chaque étudiant a sa chambre privée et partage les espaces communs. Les loyers sont souvent compris entre 40 000 et 80 000 yens (entre 217 et 434 euros).

 

 

Pour quelques nuits, les guest houses et les hôtels capsules sont des solutions économiques. Les hôtels capsules coûtent entre 2 500 et 5 000 yens par nuit (entre 13 et 27 euros). L’espace est petit mais adapté aux voyageurs seuls pour une courte durée.

 

Étudier au Japon : le guide pratique

 

Les quartiers à éviter à Tokyo

Tokyo est une ville globalement sûre, avec un faible taux de criminalité. Cependant, certaines zones très animées peuvent ne pas convenir aux familles, notamment la nuit. Par exemple, le secteur de Kabukichō à Shinjuku est connu pour sa vie nocturne intense. Ce n’est pas un quartier dangereux, mais l’ambiance peut être peu adaptée aux enfants. Il est conseillé de visiter le quartier à différents moments de la journée avant de louer un logement, afin de vérifier l’environnement, le bruit et la fréquentation.

 

Nos conseils pour trouver un logement à Tokyo

Se loger à Tokyo demande de bien comprendre les règles locales, mais aussi de faire preuve d’anticipation. La rédaction vous conseille de préparer votre départ et vos recherches plusieurs mois à l’avance, surtout si vous arrivez au Japon pour un premier poste ou une installation en famille.

Dans la mesure du possible, il est fortement recommandé d’effectuer des visites sur place afin d’évaluer la luminosité, l’état réel du logement et l’environnement immédiat, notamment la distance à la gare la plus proche, un critère central dans la vie quotidienne à Tokyo.