Les réformes fiscales engagées en 2018 par le gouvernement auront probablement un effet limité sur le secteur immobilier. Les avantages fiscaux existants restent en place. Mieux, certaines lourdeurs administratives sont allégées.
Quelle imposition pour les propriétaires ?
Sauf cas spécifique, les revenus locatifs dépendent de l’impôt sur le revenu. S’il s’agit de revenus issus de la location vide (donc non meublée), ils entrent dans la catégorie des « revenus fonciers ». Pour moins de 15 000 euros de loyers bruts perçus par an, vous pouvez prétendre au régime micro-foncier, un mode simplifié de déclaration. Un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sans avoir à fournir le moindre justificatif.
Quand ces revenus dépassent 15 000 euros, le régime « réel » s’impose. Vous déduisez alors vous-même l’ensemble des frais liés au bien : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, travaux, etc.
Si les revenus proviennent d’une location meublée, ce sont alors des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Le principe est identique mais encore plus avantageux. Au-delà du seuil de 70 000 euros de revenus locatifs, le régime « réel » s’applique. Sous ce seuil, vous pouvez opter pour le régime simplifié micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire automatique de 50 %.
Quid de la “flat tax” ?
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), également surnommé “flat tax” est entré en vigueur le 1er janvier 2018. C’est l’une des mesures fiscales phare qu’a souhaité porter le gouvernement. Au lieu de soumettre les revenus de l’épargne au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ceux-ci font désormais l’objet d’une imposition forfaitaire de 30 %.
Cette réforme impacte tous les placements d’épargne tels que les intérêts des livrets, les assurances vie ou les plus-values sur la vente d’actions mobilières.
L’immobilier n’est concerné qu’à la marge par cette réforme. Les intérêts des plans épargne logement (PEL) sont toutefois imposables depuis cette année. Ils sont donc imposés à hauteur de 30 % au titre de la flat tax.. Pour les PEL signés avant le 1er janvier 2018, il faudra quand même attendre leur 12ème anniversaire pour que leurs intérêts soient imposables.
Les revenus locatifs ne sont pas visés par cette réforme. Ils restent soumis au régime de l’impôt sur le revenu, dans les conditions vues précédemment.
Des possibilités de défiscalisation élargies
Pour bien comprendre pourquoi la fiscalité reste attractive, il faut revenir à l’imposition des revenus locatifs. Et notamment à la location de meublés.
Avant le 1er janvier 2018, pour bénéficier du régime de déclaration simplifié micro-BIC, le propriétaire ne devait pas percevoir plus de 33 200 euros de revenu locatif brut sur l’année. Comme nous l’avons vu, ce seuil est désormais passé à 70 000 euros, soit plus du double. De quoi faciliter les démarches d’un nombre croissant d’investisseurs, qui pourront ainsi profiter d’une imposition particulièrement avantageuse du fait de l'abattement de 50 %.
Malgré l'augmentation des seuils du micro-BIC, le régime « réel » reste dans la majorité des situations le régime fiscal le plus intéressant pour les investisseurs. En particulier pour les investisseurs expatriés louant en meublé. Ce régime permet de déduire les amortissements ainsi que l'ensemble des charges inhérentes à l'activité de loueur meublé (intérêts d'emprunt, assurances, frais d'agence, frais de My expat, ...).
Si l’ensemble des frais déclarés dépassent les revenus locatifs, vous ne payez pas d’impôts sur ces ressources. Et si vous êtes en situation de déficit, les pertes sont déductibles sur vos autres sources de revenu (dans la limite de 10 700 euros par an). Vous avez donc toujours la possibilité de réduire vos impôts, voire de ne plus être imposable du tout grâce à l'investissement locatif.
Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter nos experts de l'investissement locatif pour les expatriés.
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