Les logements dans les zones touristiques espagnoles sont jusqu'à 75% plus chers

On le sait. Le prix d'un logement dépend de nombreux facteurs : son année de construction, ses caractéristiques et sa localisation, surtout s'il se trouve dans une zone touristique. Le service de recherche CaixaBank Research s'est basé sur les données publiées par le ministère du logement (MIVAU) concernant la valeur  d'évaluation des logements dans un total de 306 municipalités en Espagne, et a appliqué ses propres critères pour déterminer quelles sont les propriétés touristiques et celles qui ne le sont pas.

Avec ces critères de CaixaBank, sur les 306 municipalités où les prix des logements sont disponibles, 21% sont considérées comme touristiques. Il s'agit concrètement de 64 localités "dans lesquelles vivent 34% de la population des 306 municipalités considérées", parmi lesquelles Madrid, Saint-Sébastien, plusieurs capitales provinciales de la Méditerranée (comme Barcelone, Valence, Alicante et Palma) et certaines villes de la Costa del Sol (Malaga et Marbella).

Évolution des prix des logements

Dans l'ensemble de ces 64 villes touristiques, le prix moyen des logements s'élevait à 2.943 euros/m2 à la fin de l'année dernière. La moyenne des communes non incluses dans cette catégorie s'élevait quant à elle à 1.689 euros/m2.

Bien que le m2 des localités d'intérêt touristique n'atteigne pas des sommets (fin 2007 et début 2008, le m2 était supérieur à 3.000 euros), la différence par rapport aux autres zones marque un record. En effet, le prix moyen des communes non touristiques est à son plus haut niveau depuis l'été 2011, alors que les zones touristiques sont à leur plus haut niveau depuis l'été 2008.

Selon les données de CaixaBank Research, l'écart entre les deux chiffres a atteint 74,2% au quatrième trimestre 2023 et était proche de 75% au cours des trois premiers mois de cette même année, marquant le plus grand "écart" de la série historique. En revanche, en 2007-2008, l'écart entre les deux prix au m2 était inférieur à 40%.

Madrid, Barcelone et Saint-Sébastien doublent le prix moyen

Si l'on examine la valeur estimée moyenne publiée par le ministère du Logement et de l'Urbanisme pour le dernier trimestre de 2023, on constate que toutes les localités considérées comme des zones touristiques n'enregistrent pas la même différence de prix par rapport aux autres zones. Du moins dans les 10 zones les plus peuplées qui, selon CaixaBank Research, sont Madrid, Barcelone, Valence, Malaga, Palma, Alicante, Grenade, Elche, Saint-Sébastien et Marbella.

Dans le cas de Saint-Sébastien, Madrid et Barcelone, le m2 actuel est plus du double de la moyenne non touristique, tandis que Marbella est la deuxième ville la plus chère, avec un surprix de près de 80%. Palma (61,4%), Malaga (39,2%), Valence (17%) et Grenade (9,3%) se situent en dessous de la moyenne de 74,2%.

La plus forte hausse depuis la reprise immobilière

Selon le service de recherche de la Caixa, les logements situés dans les zones les plus touristiques ont augmenté plus que le reste du marché de manière consécutive au cours des deux dernières années (depuis l'été 2021). Ainsi, si l'on se concentre sur les données les plus récentes, l'augmentation en un an des prix des logements dans les lieux touristiques s'est élevée à 5,7% au cours du premier trimestre de l'année dernière, contre 4,8% pour le reste. En été, l'augmentation a été de 6,6% dans les marchés touristiques, contre 4,9% dans ceux qui n'en font pas partie. Et dans la dernière partie de l'année, la tendance s'est poursuivie, avec une augmentation de 7,5% dans les localités touristiques et de 5% dans les autres.

Cette tendance est toutefois observée depuis le début de la reprise immobilière en Espagne, après l'impact de la crise économique et financière et l'éclatement de la bulle. Depuis, selon l'analyse de CaixaBank Research, les villes touristiques ont non seulement enregistré des prix moyens des logements beaucoup plus élevés, mais aussi une hausse plus forte.

Ainsi, entre le quatrième trimestre 2014 et le quatrième trimestre 2023, le prix moyen des logements dans les villes touristiques a augmenté de 61%, alors que dans les autres municipalités, l'augmentation est de 38%, soit une différence de 23 points de pourcentage.