Ce qui frappe, en Afrique du Sud, dans des villes comme Johannesburg ou Cape Town c’est la bonne qualité des logements. Appartements ou maisons, l’architecture est travaillée et les constructions sont de bonne facture dans de nombreux quartiers. Le cadre est généralement boisé. Cela renforce l’envie d’y habiter.
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La première démarche importante quand une famille décide de venir vivre en Afrique du Sud est de trouver un logement adapté. Le choix de l’habitation diffère selon la durée du séjour, le type de logement souhaité -maison ou appartement-, le quartier recherché et la nature de l’occupation, la location ou l'achat.
Se loger en Afrique du Sud, selon le type de séjour
- Séjour de courte durée
Si vous venez en Afrique du Sud pour y séjourner quelques jours ou quelques semaines, vous chercherez un hôtel, un bed and breakfast, une location courte. Les sites de présentation des offres et de réservation en ligne sont nombreux et connus. Booking, hotels.com, tripadvisor.co.za, south-african-hotels.com, offrent des centaines de possibilités de location de courte durée.
Il suffit de définir la taille, la localisation et le budget et des dizaines de propositions sont offertes. Les réservations peuvent se faire aisément avant l’arrivée dans le pays.
Le site local safarinow est riche en opportunités dans les villes principales. Plusieurs centaines de logements, de la grande maison cossue aux simples chambres pour backpackers y sont présentés, selon des catégories clairement définies.
Passer par un comparateur comme trivago permet d’élargir la recherche et de comparer les prix.
- Séjour de durée moyenne
Les appartements et maisons de toute nature peuvent être trouvés, pour des durées moyennes, sur les sites de logements partagés : airbnb, bedycasa, abritel.
Dans ce cas également, les réservations peuvent se faire à l’avance, et à distance.
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- Séjour Prolongé
Si vous avez décidé de vous installer pour une longue durée, plusieurs mois ou plusieurs années, le choix se fera sans doute sur place, après avoir visité les biens que vous avez ciblés. Dans ce cas, le choix se fera sur la nature du logement, une maison ou un appartement, et sur une location ou un achat.
Les sites d’annonces d’agences sont riches en propositions, sont très détaillés et illustrés, comme property24, ou privateproperty, les annonces de particuliers peuvent se trouver sur gumtree.
Se loger en Afrique du Sud, quelques conseils pratiques
Vous avez décidé de vous expatrier en Afrique du Sud. Vous avez traversé toute la phase d’obtention d’un visa long, soit pour un poste sur place, soit comme employé muté par votre entreprise, soit en tant que nomade numérique, entrepreneur/ investisseur, ou encore, étudiant ou retraité.
Bien choisir le logement où vous vivrez pour une longue durée, est une démarche importante et cela va influencer la qualité de votre vie sur place. Vous allez devoir cibler les logements qui répondent à vos critères de taille, de localisation, de nature et de budget.
Le choix des types de logements est vaste et il est judicieux de connaître leurs noms anglais pour lire les annonces plus aisément: le « flat », appartement dans une résidence gardiennée et clôturée, logement dans un « boom » ou un « gated village », - quartiers sécurisés et fermés, parfois dotés d’équipements communs comme des aires de jeux ou terrains de sport- , les « clusters »- groupe de logements identiques de taille plus modeste, regroupés au sein d'une propriété-, le « cottage » - logement indépendant situé dans le terrain du propriétaire-, ou la maison /villa individuelle.
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Les sites internet, les panneaux et annonces des agences, les « on show » proposés par les entreprises de transactions immobilières vont permettre d'élaborer la liste des biens que vous allez visiter. Voir et parcourir le quartier et les environs, si possible à plusieurs moments de la journée, ou de la semaine est une démarche utile pour éliminer les visites inappropriées et évaluer la qualité de l’environnement immédiat. Certains quartiers très chics sont situés à proximité de zones moins sécurisées. Sandton, le quartier huppé, est juste séparé par une autoroute du township Alexandra réputé pour être difficile.
Un quartier bruyant ou mal desservi, un voisinage inhospitalier, même dans un secteur recherché, peuvent rapidement devenir une contrainte délicate à supporter. Effectuez aussi quelques recherches sur le bon fonctionnement des services d’approvisionnement en eau et en électricité. Certains quartiers peuvent rester sans eau pendant des périodes longues, du fait de la vétusté des réseaux et du manque d’entretien des structures. Choisissez un logement doté d’équipements destinés à faire face aux coupures ou aux pénuries : panneaux solaires, génératrice, réservoirs de secours, forage …
La location, en Afrique du Sud
Vous avez choisi la location, soit parce que votre loyer est pris en charge par l’employeur, ou parce que vous n’avez pas les économies disponibles pour une acquisition, ou d’ailleurs pour toute autre raison. L’avantage de la location est que l’offre est nombreuse, notamment dans les quartiers recherchés par les expatriés.
Les baux de location sont d’un ou deux ans renouvelables. Prévoyez une clause de départ avant la fin du terme, en cas de mutation, par exemple. Les propriétaires ont tendance à faire payer les mois "perdus".
Lors de l’état des lieux d’entrée, faites des photos pour ne pas subir de facturations de dégâts qui ne sont pas les vôtres à la sortie. Vérifiez l’inventaire, dans les meublés.
Le montant des loyers est indexé sur le taux d’inflation qui était de 6% en 2023 et de 4,4% en 2024.
Habiter un appartement
Louer dans une résidence évite d’avoir à entretenir soi-même les espaces extérieurs et la maintenance des parties communes est assurée. Si la durée de votre bail n'est pas trop longue, la location offre une relative souplesse si le logement choisi ou le voisinage ne vous conviennent pas après quelque temps.
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Les résidences sont généralement sécurisées par des alarmes et du gardiennage. Mais les inconvénients viennent contre-balancer ces avantages : le montant des loyers atteint des sommets dans certains quartiers. Les appartements non meublés de deux pièces de qualité normale vers Sandton se louent entre 12.000 et 15.000 rands, (600 à 750 Euros), les trois pièces sont souvent autour de 20.000 rands. (1.000 Euros)
Occuper une maison à Johannesburg ou Cape Town
Des maisons de trois ou quatre chambres se trouvent dans ce même quartier de Johannesburg recherché par les expatriés et sont proposées à 30 000 ou 40 000 rands. (1 500 à 2 000 Euros)
Et il faut prendre en charge l’entretien des extérieurs, du jardin ou de la piscine.
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L’avantage de louer une maison est l’autonomie, et l’espace. Les surfaces des maisons sont importantes, ce qui est agréable pour une famille avec des enfants.
Loger dans un « gated village »
La particularité de ce type de quartiers d’habitations est l’attention portée sur la sécurité des habitants. De hauts murs couronnés de clôtures électriques séparent les maisons d’avec l’extérieur. Des barrières ferment les accès, gardés jours et nuits. Les sociétés de sécurité contrôlent les entrées. C’est rassurant, mais cela ressemble à un ghetto pour nantis, et cela donne vite l’impression d’être confiné.
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Des loyers élevés, dans les villes d'Afrique du Sud
Même s’ils sont moins élevés qu’en France, les loyers sont relativement hauts dans les zones fréquentables. Il faut également tenir compte des charges de location, des frais d’agence (un mois de loyer) et de la caution (deux mois de loyer).
Si le logement est meublé et possède quelques annexes comme un garage ou une piscine, les loyers explosent.
L’ achat d'un logement, en Afrique du Sud
Acheter un bien immobilier est une solution possible pour les expatriés. Les prix sont nettement moins élevés qu’en France, les propriétés sont généralement spacieuses, agréables et bien aménagées. Vous pouvez trouver une villa de 400 M2 pour le prix d'un deux pièces à Marseille.
La démarche d’achat pour les étrangers est à peine plus complexe que pour les locaux.
- Soit vous détenez déjà les fonds, et le processus est assez simple. Il faut juste être attentif aux fluctuations des taux de change, le rand ayant tendance à changer de parité fréquemment. 1 million de Rands correspondaient à 48 000 Euros en février 2024, et à 54 000 Euros en novembre 2024. Entre ces périodes, le prix en euros d’une maison de 4 millions de rands est passé de 192 000 à 216 000 Euros. L'écart n’est donc pas négligeable.
Si les fonds proviennent de l’étranger, de votre compte en France, par exemple, il est important de garder toutes les traces de transferts internationaux pour éviter des complications avec les services fiscaux lors de la revente future et du rapatriement éventuel des sommes vers le pays d’origine.
- Soit vous empruntez localement, et il faut savoir que les taux sont élevés (11 à 12 %), et que les banques qui acceptent de prêter aux étrangers ne sont pas nombreuses. Passer par un courtier spécialisé comme Betterbond peut permettre de trouver une banque prête à vous financer, et d’accélérer le suivi du dossier.
Les étrangers n’ayant pas encore de titre de résidence peuvent obtenir un prêt de 50% du montant de l’achat ; ce pourcentage peut atteindre 75% avec un titre de résidence ( à titre de retraité ou travailleur)
Le processus de recherche du bien est décrit plus haut : annonces, agences, sites visités…
Voici le montant et la répartition des frais de transaction :
- Honoraires d’agence : pourcentage, à charge du vendeur
- Coût de l’acte de transfert (Transfer Duty) : 5 à 8% à charge de l’acquéreur
- Droits de mutation (conveyancy fees) définis selon une table (ex : 30 000 Rands pour 5 millions, 45 000 Rands pour 10 millions), à charge de l’acquéreur.
Si vous êtes prêt à acheter, vous adresserez une offre -offer of purchase-, qui contient tous les détails (techniques, financiers, date d’occupation), ainsi que votre proposition de prix. Si le vendeur l’accepte, le processus est véritablement lancé. Vous verserez alors un dépôt chez l’attorney, équivalent de notre notaire. Celui-ci se charge alors de contrôler que le vendeur est à jour de tous les frais et factures des services et concessionnaires d’eau, d’électricité etc…, que les certificats pour la vente sont à jour, et que le solde du prix est bien payé par l’acheteur.
La bonne surprise est que le dépôt et le solde du prix sont placés sur un compte séquestre et qu’ils rapportent des intérêts au profit de … l’acheteur. Le processus dure entre deux et trois mois environ.
SARS, le service des taxes, peut ralentir l’opération en demandant des preuves de l’origine des fonds. Ils peuvent bloquer votre compte bancaire si les réponses à leurs investigations ne sont pas données par les banques émettrices des virements vers l’Afrique du Sud.
Les ultimes démarches concernent la signature des documents de prêt, d’assurance, de transfert par les parties. Puis le traitement final des documents est effectué par le bureau des actes (deed’s office) qui établit l’acte de transfert et l’enregistrement.
La remise des clés peut alors avoir lieu. Un relevé des compteurs ce jour-là est bien utile pour la fixation des montants des consommations d’eau et d’énergie dûs respectivement par les parties.
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Dans quels quartiers vivent les expatriés en Afrique du Sud?
Johannesburg :
Sandton, et les alentours du Lycée Français
Melville, abordable, et branché
Brianston, prisé par les expatriés
Rosebank, Parktown, quartier agréable, proche de tout
Parkhurst, un village vibrant au cœur de la ville
Cape Town
Au Cap, le choix du quartier est souvent fait par rapport à la distance de la mer, ou du centre-ville, ou de la montagne. Chaque zone a ses avantages et ses inconvénients : proximité du centre ou de l’entreprise, mer, nature, calme, prix…
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Photo de Zoë Reeve sur Unsplash
Les quartiers les plus cités sont :
West Coast
City Bowl
Atlantic Seaboard
Southern Suburbs
Quelle que soit la ville et quelque soit l’endroit, l’Afrique du Sud offre d’innombrables possibilités de logement dans de belles habitations sises dans des quartiers agréables.
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