Pendant vingt ans, Olivier Giraud a parcouru le monde avec la marine nationale. Citoyen du monde, l’expatriation ne lui faisait pas peur. Mais il n’était pas destiné à devenir investisseur immobilier à Bali. Il découvre l’Indonésie presque par hasard lors de vacances avec son épouse en 2017. Ce premier voyage est un coup de cœur, mais surtout une frustration : il a le sentiment d’être passé trop vite à côté de la richesse de l’île. L’année suivante, sans s’être concertés, lui et sa femme expriment le même désir : retourner à Bali et construire un nouveau chapitre de leur vie en investissant dans la construction d’une maison. Aujourd’hui, ils sont les propriétaires de la villa Olirine qu’il loue à des touristes. Olivier nous dit tout sur la réalisation d’un tel projet, les pièges à éviter, les points positifs et négatifs.
Comment l’idée de la maison d’hôtes à Bali est née
Le déclic intervient aux îles Gili, où Olivier rencontre un couple de Français ayant créé une chambre d’hôtes. Leurs échanges lui font entrevoir la possibilité de construire quelque chose en Indonésie. À l’époque, il imagine même ouvrir un glacier sur une île qui à ce moment en compte peu. Parallèlement, il repère sur Facebook un terrain à vendre à Ubud. Le projet reste toutefois à l’état d’idée.
Puis survient un événement majeur : la grave maladie de son épouse Séverine en 2019. Le projet est mis entre parenthèses. Après sa guérison, le couple se retrouve à un tournant de sa vie. Olivier peut prendre sa retraite militaire et Séverine ne peut plus reprendre son activité d’infirmière. Ils décident alors de repenser leur avenir et reparlent de Bali.
Pendant le Covid, Olivier retrouve par hasard les coordonnées de la propriétaire néo-zélandaise du terrain qu’il avait repéré deux ans plus tôt. À sa grande surprise, le terrain est toujours disponible. Mieux encore : la crise a fait chuter les prix et le terrain vaut désormais trois fois moins cher. Pour lui, c’est un signe. Il décide de se lancer. Son expérience avec la marine nationale, la rigueur et l’a capacité d’adaptation qu’il y a acquis lui permettent d’oser franchir le pas vers cette nouvelle vie.
Les difficultés rencontrées pour acheter et construire une maison à Bali
L’aventure est loin d’être un long fleuve tranquille. La première difficulté est administrative. Il faut créer une société indonésienne (PT PMA), l’équivalent d’une SCI, ouvrir des comptes bancaires, acheter le terrain selon les règles locales et effectuer plusieurs déplacements malgré les restrictions sanitaires du Covid. Pour cela Olivier s’est fait aider par la société Magnitude Construction.
Il faut bien comprendre que l’achat d’un terrain se fait en leasehold. Vous n’êtes pas propriétaire à vie du terrain, mais vous négociez une durée de location souvent de 25 ans reconductible pour 20 ans généralement. Dans le cas d’Olivier, il a signé pour 21 ans (ayant racheté le bail à un précédent investisseur), renouvelable 2 fois pour 10 ans chacune. Olivier préconise d’écrire dans le contrat que le renouvellement peut se faire à tout moment au cours du bail, le propriétaire est ainsi tenu d’accorder le renouvellement au moment où l’investisseur le demande. Olivier devra attendre la fin des 20 ans pour renouveler le bail pour 10 ans, à un prix de marché qui risque d’être plus élevé qu’aujourd’hui. A la fin du leasehold et des renouvellements prévus (45 ans), le bail prend fin si le propriétaire ne souhaite plus louer son terrain et la construction lui revient sans dédommagement de l’investisseur ou de ses ayant droits.
La seconde difficulté concerne la construction elle-même. Le terrain est situé au bout d’un étroit chemin inaccessible aux voitures. Olivier veut y construire une villa de quatre chambres pour huit personnes avec une piscine de 100 mètres carrés. Tous les matériaux, ciment, acier, baies vitrées, meubles ont dû être transportés à la main ou en scooter. Cette contrainte a augmenté le coût de construction d’environ 20 % et rallongé les délais. Là aussi, Olivier se fait accompagner par un Français vivant à Bali qui va être son maître d’œuvre.
Autre problème majeur : l’abandon du constructeur principal avant la fin du chantier. Selon Olivier, c’est une situation relativement fréquente à Bali. Heureusement, son maître d’œuvre français avait prévu ce risque et payait les travaux au fur et à mesure. Malgré cela, le chantier a pris plusieurs mois de retard.
Enfin, une fois la villa terminée, les défis ne s’arrêtent pas. Il faut l’aménager et trouver le bon fournisseur de meubles. Pour cela, Olivier se rend à Jepara sur Java avec des idées précises à faire reproduire. Il faut aussi penser à l’aménagement du jardin en matière de plantes et d’arbres : palmiers, cocotiers… Oliver insiste aussi sur le climat tropical qui use rapidement les bâtiments. Humidité, pluie, chaleur, infiltrations, mobilier, peinture : tout doit être entretenu en permanence. Il insiste sur le fait qu’un petit problème non traité devient vite une réparation coûteuse.
Les points positifs de l’investissement locatif à Bali
Le premier avantage est financier. La villa se loue aujourd’hui avec un taux de remplissage d’environ 70 %, soit 20 à 21 nuits par mois. Selon Olivier, la rentabilité atteint environ 20 % par an, ce qui lui permet d’envisager un retour sur investissement en cinq ans pour un investissement de départ compris entre 200 et 300 000 euros.
Le deuxième avantage est la liberté. Grâce aux revenus générés, il n’a pas eu besoin de reprendre un emploi salarié après sa carrière militaire. Olivier et Séverine organisent désormais leur temps comme ils l’entendent entre la France et Bali et de nombreux voyages qu’ils font régulièrement dans d’autres pays pour étancher leur soif de découvertes.
Le troisième atout est la qualité de vie. Olivier apprécie particulièrement Ubud pour son atmosphère paisible, sa proximité avec la nature, sa richesse culturelle, le yoga, la gastronomie et la gentillesse des Balinais. Mais il souligne que pour rentabiliser la villa, il ne peut y loger. Il doit donc louer un logement à proximité afin de veiller sur son bien en cas de problème, mais la gestion locative est confiée à une agence.
Les points négatifs
L’investissement n’est pas sans risques. La concurrence est devenue beaucoup plus forte depuis 2022. Des centaines, voire plus d’un millier de villas ont été construites autour d’Ubud. Cette multiplication de l’offre a fait baisser les prix et réduit les marges.
Le modèle économique dépend également fortement de l’emplacement. Olivier estime que sa villa fonctionne très bien parce qu’elle est située à seulement 700 mètres du centre d’Ubud tout en bénéficiant d’une vue sur la nature exceptionnelle. Un emplacement moins stratégique aurait probablement donné des résultats très différents.
Par ailleurs, les règles administratives se sont durcies. Les conditions de création d’entreprise et les permis de construire sont désormais beaucoup plus restrictifs qu’en 2021.
Enfin, Bali souffre de problèmes structurels : gestion des déchets, embouteillages, infrastructures insuffisantes et surtourisme. Ces éléments peuvent à terme affecter l’attractivité de l’île.
Les mises en garde pour quelqu’un qui veut investir à Bali
Olivier formule plusieurs recommandations importantes. La première est de ne jamais investir seul. Il conseille de se faire accompagner par des personnes ayant déjà réalisé ce type de projet, ainsi que par un avocat et un notaire compétents.
La deuxième est de bien comprendre le système du leasehold (bail longue durée). Tout doit être négocié et écrit noir sur blanc dès le départ, notamment les conditions d’extension du bail. Une mauvaise rédaction peut coûter très cher plusieurs années plus tard.
La troisième est sans doute son conseil le plus fort : aujourd’hui, il recommande plutôt d’acheter une villa existante que d’en construire une nouvelle. Selon lui, le marché est désormais mature, les prix de construction ont augmenté et de nombreuses villas récentes sont à vendre. Acheter une villa déjà construite permet d’éviter les risques du chantier et de commencer à louer immédiatement.
Enfin, il rappelle qu’il faut prévoir un budget d’entretien permanent et ne jamais croire aux promesses de rentabilité exceptionnelle parfois avancées par certaines sociétés de construction. Derrière le rêve balinais, il y a avant tout une véritable activité d’entreprise qui exige rigueur, suivi et investissement personnel.
Sa conclusion est néanmoins sans ambiguïté : malgré les difficultés, il referait ce projet « cent fois ». Pour lui, l’investissement a été à la fois une réussite financière, une aventure humaine et un moyen d’accéder à une liberté de vie qu’il n’aurait jamais trouvée dans un emploi classique.
Pour louer la villa Olirine consulter ce lien
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