Investir en usufruit de SCPI : comment ça marche ?

Démembrement : la base à comprendre

Pour comprendre l'usufruit de SCPI, il faut d'abord saisir le principe du démembrement.

Quand vous détenez des parts de SCPI en pleine propriété, vous avez deux droits simultanément : le droit de percevoir les revenus, et le droit de détenir les parts. Le démembrement de propriété consiste à séparer ces deux droits entre deux personnes différentes.

D'un côté, l'usufruitier. Il perçoit les loyers générés par la SCPI pendant une durée définie. De l'autre, le nu-propriétaire. Il détient les parts mais ne touche aucun revenu pendant cette période. À l'échéance, il récupère la pleine propriété des parts.

Les deux parties achètent donc une fraction de la valeur totale des parts. L'usufruitier paie moins que le prix plein, puisqu'il n'acquiert que le droit aux revenus. Le nu-propriétaire aussi, puisqu'il renonce temporairement aux loyers.

 

L'usufruit de SCPI, comment ça marche ?

En achetant l'usufruit de parts de SCPI, vous achetez uniquement le droit de percevoir les loyers pendant une durée fixée à l'avance. Vous ne détenez pas les parts elles-mêmes. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et vous ne récupérez rien. Le nu-propriétaire, lui, récupère la pleine propriété.

C'est donc une stratégie de rendement, pas de constitution de patrimoine.

Le prix que vous payez correspond à une fraction de la valeur totale des parts. Cette fraction s'appelle la clé de répartition. Elle est définie par la société de gestion et dépend principalement de la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus la part de l'usufruit est élevée.

Exemple : pour un démembrement de 10 ans sur des parts valorisées 1 000 €, la clé usufruit peut se situer autour de 25 à 30 %. Vous investissez donc entre 250 € et 300 € pour percevoir l'intégralité des loyers pendant 10 ans. Le rendement sur votre capital investi est ainsi nettement supérieur à celui d'une détention en pleine propriété.

 

Usufruit temporaire vs usufruit viager

Il existe deux formes d'usufruit de SCPI, qui répondent à des situations très différentes.

L'usufruit temporaire est le plus courant dans le cadre d'un investissement en SCPI. Vous achetez le droit aux revenus pour une durée fixe, généralement entre 5 et 20 ans. À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement. C'est une stratégie adaptée aux investisseurs qui cherchent à maximiser leurs revenus sur une période définie, ou aux entreprises qui souhaitent faire travailler leur trésorerie excédentaire.

L'usufruit viager, lui, s'inscrit davantage dans une logique familiale et successorale. Il dure toute la vie de l'usufruitier. À son décès, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire, sans droits de succession sur l'usufruit. C'est un outil utilisé dans le cadre de la transmission de patrimoine entre parents et enfants, par exemple.

Pour un épargnant qui cherche simplement à générer des revenus complémentaires sur une période donnée, c'est l'usufruit temporaire qui est le plus pertinent.

 

Les avantages de l'usufruit de SCPI

Investir en usufruit de SCPI présente plusieurs atouts par rapport à une détention en pleine propriété.

• Une mise de départ réduite. Vous n'achetez qu'une fraction de la valeur des parts. Pour percevoir les mêmes revenus qu'un investisseur en pleine propriété, vous mobilisez moins de capital. Votre rendement sur le capital investi est donc mécaniquement plus élevé.
• Des revenus immédiats. Contrairement à la nue-propriété, l'usufruit vous donne accès aux loyers dès le départ. Pas de délai de jouissance à attendre : les distributions démarrent dès les premières échéances.
• Une fiscalité potentiellement avantageuse pour les personnes morales. Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, l'usufruit temporaire de SCPI permet d'amortir comptablement l'investissement. Une partie des revenus perçus correspond à un remboursement de capital, qui n'est pas imposable. C'est un avantage significatif pour les holdings ou les sociétés disposant de trésorerie à placer.
• Pas d'IFI. L'usufruit temporaire de SCPI n'entre pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière pour l'usufruitier dans certaines configurations. Un point à vérifier selon votre situation avec un conseiller.

 

Pour quel profil ?

L'usufruit de SCPI ne s'adresse pas à tous les épargnants. Voici les profils pour lesquels cette stratégie est la plus adaptée.

Les investisseurs qui ont besoin de revenus sur une période définie. Une retraite dans 10 ans, des enfants à financer pendant leurs études, un projet à horizon fixe. L'usufruit temporaire permet de caler les revenus perçus sur une période précise, sans immobiliser un capital important.

Les personnes fortement imposées qui cherchent à optimiser leur fiscalité. La structure de l'usufruit peut réduire la base imposable sur les revenus perçus, selon le montage retenu. Un point à analyser avec un conseiller selon votre situation personnelle.

Les entreprises et holdings avec de la trésorerie excédentaire. C'est probablement le profil le plus adapté à l'usufruit temporaire. Plutôt que de laisser dormir une trésorerie sur un compte courant, une société peut investir en usufruit de SCPI, percevoir des revenus réguliers et amortir l'investissement comptablement.

En revanche, si vous cherchez à vous constituer un patrimoine sur le long terme, l'usufruit n'est pas le bon outil. Dans ce cas, la nue-propriété ou la pleine propriété sont plus adaptées.

 

Où investir en usufruit de SCPI ?

L'accès à l'usufruit de SCPI n'est pas aussi simple qu'un achat de parts en pleine propriété. Toutes les plateformes ne le proposent pas, et les opportunités disponibles varient selon les sociétés de gestion et les durées de démembrement.

Louve Invest propose une Marketplace dédiée à l'usufruit temporaire. La plateforme a déjà facilité plus de 1 975 transactions, avec un délai médian de matching de seulement 1,25 minute. Vous recevez une notification dès qu'une opportunité est disponible, avec le montant, la durée et la clé de démembrement. La demande est forte, il faut être réactif. 

À noter : le cashback proposé par Louve Invest sur les SCPI éligibles ne s'applique pas aux souscriptions en usufruit. Si vous souhaitez en bénéficier, l'investissement en pleine propriété reste le mode adapté.

L'usufruit de SCPI est un mécanisme méconnu, mais qui peut être très efficace pour les profils adaptés. Il permet de générer des revenus sur une période définie, avec une mise de départ inférieure à un achat en pleine propriété.

Ce n'est pas un placement pour tout le monde. Mais pour un investisseur qui a besoin de revenus sur un horizon fixe, ou une entreprise qui cherche à faire travailler sa trésorerie, c'est une stratégie qui mérite d'être étudiée sérieusement.