EXPAT – Que faire de sa résidence principale en France ?

Le départ à l'étranger est officiel. Il va donc falloir trouver une maison  à l'autre bout du monde mais aussi et surtout se préoccuper de l'appartement en France. Vendre, louer ou bien tout simplement le conserver comme pied à terre ? A chacun son option

Etre propriétaire de sa résidence principale en France, alors qu'on a décidé de partir vivre à l'étranger, nécessite de faire des choix en termes d'immobilier. Dans un marché français saturé, la vente ne semble pas actuellement être la meilleure option qui s'offre aux expatriés.

(photo Corbis)
Louer, une bonne affaire nécessitant quelques précautions

En cas d'expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France. Bon nombre d'expatriés sautent sur l'occasion pour louer leur bien : "Nous sommes propriétaires d'un appartement de 80 m2 à Paris. Lorsque j'ai su que je partais 4 ans à l'étranger, la question ne s'est pas posée très longtemps. Nous avons décidé de louer notre bien afin de l'autofinancer." explique Damien. Pour Marie, l'expatriation a été un vrai facteur déclenchant pour acheter un appartement : "Nous avons acheté dès que nous avons su que nous partions. Lors de notre première expatriation, nous avons préféré louer notre appartement, à un tarif préférentiel, à mon frère. J'étais sure que ce serait des locataires sympas et que je pourrais n'arranger pour le récupérer selon mon timing. Car c'est la difficulté quand  on est en expat, on ne sait jamais?"
Les revenus locatifs restent toutefois assujettis à plusieurs frais. Résidant à l'étranger, en louant son bien immobilier, le propriétaire-expat continuera à être redevable de la taxe foncière mais par contre ne sera plus soumis à la taxe d'habitation. Il s'acquittera des charges de la copropriété et parfois des frais de gestion de l'agence immobilière en charge de gérer son bien sur place. La distance en effet ne facilite pas les relations avec les locataires dès qu'il est question de petits travaux par exemple. Il est fortement conseillé de faire appel à une agence immobilière ou bien à un administrateur de bien qui prendra soin du logement le temps de l'expatriation moyennant finance.

Louer, jamais !

La location à l'inverse peut effrayer plus d'un propriétaire. Il y a ceux qui sont particulièrement attaché à leur résidence en France. Pas facile de louer la maison qui a demandé tellement d'énergie et qui vous a fait passer tant de dimanches le nez dans le ciment.
Le frein à la location peut également être la capacité à récupérer rapidement la jouissance de son foyer. En effet, le propriétaire doit attendre la fin du bail locatif pour pouvoir donner congé à son locataire (avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail). Or un contrat d'expatriation peut ne pas correspondre exactement à la durée d'un bail locatif sachant qu'un bien loué vide est automatiquement sujet à un bail de 3 ans renouvelable. Des alternatives existent : une location en meublé ou semi meublé régie par un bail d'un an renouvelable, la location saisonnière ou encore l'ajout d'une clause spécifique conformément aux articles 11 et 13 de la loi  du 6 juillet 89 comme l'a fait Marie lors de sa deuxième expatriation : "Nous avons réalisé d'importants travaux entre la première et la deuxième expatriation. La valeur locative de notre appartement  a considérablement augmenté mais nos remboursements aussi. Alors, nous avons cherché des locataires afin de nous assurer des loyers plus conséquents. Nous avons alors établi un contrat de location de un an avec une clause spécifique précisant que si nous rentrions en France pour des raisons professionnelles ou familiales nous pouvions récupérer notre logement  avec deux mois de préavis. Ce qui nous laisse une marge de man?uvre importante."
Et puis, il y a tous ces expatriés qui souhaitent tout simplement pouvoir jouir de leur bien quand ils rentrent en France. Passer les grandes vacances dans son home sweet home, laisser ses enfants étudiants dans ses murs, être proche de ses parents âgés dès que possible ou tout simplement ne pas prendre de risque de voir sa résidence principale se dégrader le temps d'une courte expatriation. Pierre vit au Tchad, un pays particulièrement éprouvant : "J'ai une maison en France. C'est chez moi. J'y rentre très régulièrement et je ne souhaite pas que quelqu'un y habite durant mon absence. De temps à autre, mon frère vient y mettre un peu de chauffage mais c'est mon chez moi, mon havre de paix."

Je pars, je vends
Dans le cadre d'une expatriation longue durée voire définitive, il peut être pertinent de vouloir se séparer de son bien immobilier. Il faudra alors se soumettre à l'impôt sur les plus values. Plusieurs situations peuvent se produire selon les conditions de la vente. Si la vente de la résidence principale a lieu avant le départ de France, elle est exonérée d'impôts sur la plus value de même que si vous procédez à la vente de votre ex résidence principale après votre départ et que vous ne l'avez pas mise en location entre temps. En revanche, si la vente a lieu après votre départ de France et que vous avez loué ou non votre résidence, une taxation entre 19% à 33,33% de la plus value (sous certaines conditions) vous sera imposée. Enfin, si vous cédez après votre départ, votre ex résidence principale louée ou détenue depuis plus de 30 ans, vous serez alors exonéré d'impôt sur la plus value (sous certaines conditions).

Claire Largillière (www.lepetitjournal.com) lundi 16 janvier 2011