Pour 2016, le rendement moyen des SCPI a avoisiné 4,7 %*, un taux sans commune mesure avec ceux offerts par l’épargne règlementée (0,75 % pour le livret A) et les contrats d’assurance-vie en euros (moins de 2 %). Ces faibles performances expliquent le nouveau record de collecte trimestrielle nette sur les SCPI dites « de rendement » (2,3 milliards d’euros sur le 1er trimestre 2017).
Le fonctionnement des SCPI
Les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location. La gestion de ce patrimoine immobilier est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l’entretenir. L’investisseur acquiert des parts de la SCPI et reçoit une quote-part des loyers encaissés qui sont ensuite reversés sous forme de dividendes.
Les avantages des SCPI
- Un investissement accessible
L’acquisition d’un bien dans le but de le louer nécessite du temps et une bonne connaissance du marché ainsi que d’un montant d’investissement conséquent. En acquérant des parts de SCPI, l’investisseur qui dispose de sommes même modestes (parts à partir de 200 euros) perçoit des revenus liés à la possession d’un patrimoine immobilier.
- La mutualisation des risques locatifs
L’investisseur ne détient pas un bien immobilier mais une part d’un ensemble de biens porté par de nombreux associés, ce qui permet une répartition des risques.
- La possibilité d’investir, via une SCPI de rendement, dans un secteur difficilement accessible
L’acquisition à titre individuel d’immeubles de bureaux, murs de commerce et d’entrepôts est difficile. De la même manière, si investir à Paris intra-muros est envisageable, investir à l’étranger n’est pas aisé.
- L’absence de soucis de gestion, un avantage certain pour un non résident
Les risques des SCPI
Les SCPI présentent les risques inhérents à l’immobilier physique :
- Risque de baisse de rendement, lié à la diminution du taux d’occupation ou à la baisse du montant global des loyers versés.
- Risque de baisse de valeur : Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture immobilière.
- Risque de gestion, lié aux difficultés que peut rencontrer la société de gestion.
Ces risques peuvent être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
Le risque de liquidité est limité actuellement. Les conditions de cession des parts peuvent varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. Cependant la revente présente une grande souplesse qui n’existe pas dans le cadre de la détention en direct.
L’investissement en SCPI comptant, via un credit amortissable ou in fine
Comme pour tout achat immobilier, recourir au crédit est possible. Ainsi, en plus de bénéficier d'un niveau de taux avantageux, le dividende perçu par la SCPI permet de payer (en partie ou en totalité) les échéances de prêt.
Par ailleurs, les SCPI sont fiscalement translucides. Les loyers encaissés par l’investisseur (après imputation des charges déductibles : intérêts d’emprunt ...), sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.
Un rendez-vous pour tout savoir sur les SCPI : le café Patrimoine du samedi 4 novembre 2017 de 10h30 à 12h00
Inscriptions par mail.
*Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Jessica Sengelin, Notaire, Master 2 de Droit privé et de droit notarial
E-mail : jsengelin@equance.com
Solène Dhennin, DESS Analyste Financier International et DU Expert en gestion de patrimoine AUREP
E-mail : sdhennin@equance.com
A propos d'Equance :
Equance est une société de Conseil en Gestion Privée Internationale proposant des prestations allant du conseil en gestion de patrimoine, au suivi fiscal et à la mise en œuvre de solutions pour le compte de résidents et non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau indépendant de consultants en gestion de patrimoine répartis sur le territoire français et dans plus de 50 pays. Forte des 30 ans d’expérience de ses associés, la société s’est imposée parmi les leaders dans les prestations de Conseil en Gestion Privée des Français de l’étranger et comme un acteur alternatif significatif sur le marché national. Société par Actions Simplifiée au capital de 500.000 Euros, indépendante, Equance est dirigée par Olivier Grenon-Andrieu, Président, et Didier Bujon, Directeur Général. En 2016, Equance est nommée, pour la 3ème année consécutive, par le magazine Décideurs comme un des cabinets « Incontournables » en termes de conseil en gestion de patrimoine et figure à la 31e place du classement de L’Argus de l’assurance 2016 des meilleurs courtiers généralistes du marché français.
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