Tout savoir sur le marché de l’immobilier à Berlin en 2022

Le petit journal de Berlin a rencontré Sarra Saddek de l’agence immobilière appartement-berlin.fr. Avec plus de 10 années d’expérience dans le secteur de l’immobilier berlinois, l’agence et ses équipes nous offrent une vision d’ensemble du marché et des indispensables à savoir lorsqu’on souhaite se lancer dans la vente ou l’achat d’un bien dans la capitale allemande.

 

Quels sont les chiffres clés du marché immobilier berlinois ?

Ce n’est pas un secret pour qui s’intéresse de près ou de loin à l’immobilier berlinois, les prix ont considérablement augmenté. Au cours des dix dernières années, le prix du mètre carré a doublé voire triplé dans certains quartiers plus prisés de la capitale.

Aujourd’hui, pour un appartement dans un immeuble ancien (communément appelé « Altbau »), il faut compter en moyenne entre 5.500 euros et 6.200 euros (appartements loués et libres confondus). Pour ce qui est des logements neufs, les prix se situent en moyenne entre 7.400 et 7.950 euros (appartements loués et libres confondus).

 

Quelles sont les spécificités du marché berlinois ?

Sarra Saddek nous explique que l’emplacement est un critère primordial. Quartier par quartier, les prix au mètre carré peuvent en effet passer du simple au double. En tête de course, on trouve le quartier central Mitte avec un prix moyen de 8.000 euros au mètre carré (moyenne appartement libres et loués). On est encore loin des prix parisiens, mais avec une croissance pouvant aller entre 7 et 10% (en moyenne), on s’en rapproche rapidement. 

 

Où se place Berlin par rapport à ses voisines européennes ? 

Le graphique ci-dessous nous indique les prix moyens au mètre carré en 2021 dans 11 villes européennes. Il est intéressant de constater que Berlin a encore du chemin à parcourir pour rattraper Londres, Zurich ou Paris.

 

 

 

 

Valeur d’un bien, comment s’y retrouver ?

Quand on regarde les annonces sur les plateformes de listing, on peut être étonné de la diversité des prix, pour une même surface et dans un même quartier. Il peut donc être difficile pour les acheteurs comme pour les vendeurs, de savoir si la valeur du bien immobilier a été bien évaluée. 

 

Comment s’expliquent de telles disparités ?

Au sein d’un même quartier, les prix peuvent être très différents d’une rue à l’autre. Le cas existe par exemple avec l’un des quartiers ou”kiez” les plus appréciés de Prenzlauer Berg, le “Kollwitzkiez”, nous explique Sarra Saddek. Le Kollwitzkiez qui s’étend autour de la place du même nom a vu sa population changer au cours de l’histoire. L’ancien quartier juif a laissé place aux artistes et aux squatteurs avant de connaître d’importantes rénovations. En effet, l’Etat a investi une centaine de millions donnant à ses rues et ses bâtiments un autre souffle et une nouvelle dynamique.

 

Aujourd’hui le Kollwitzkiez est très apprécié pour la beauté de son architecture, son ambiance agréable et familiale ainsi que par la multitude de cafés, restaurants et magasins artisanaux dont les habitants raffolent. C’est entre autres pour ces raisons, que beaucoup d’habitants du Kollwitzkiez sont prêts à débourser plus pour rester dans cet environnement idyllique, prisé et au passé très marqué. Vous l’aurez deviné, ce phénomène fait monter les prix ! C’est le principe des “Mikrolage”​​ : c’est l’environnement direct et la localisation à petite échelle qui va déterminer la valeur du bien.

 

Un appartement vide pourra se vendre en moyenne jusqu’à 30 % plus cher que s’il est déjà loué.

 

Autre élément à prendre en compte, le type de logement recherché. Il y a une très forte demande pour les grands appartements (à partir de 4 pièces) mais l’offre ne suit pas. Cela est entre autres dû au fait que l’Etat protège les habitants du quartier d’une spéculation trop rapide et trop élevée grâce au “Milieuschutz”. Parmi les conséquences de cette législation, on observe par exemple dans certaines rues de Berlin l'interdiction de fusionner deux appartements pour en faire un plus grand, ou encore l'interdiction de diviser une grande pièce pour en faire deux séparées.

 

D'autres points sont indispensables pour obtenir une estimation juste et précise d'un bien. Nous allons vous donner quelques pistes qui pourront vous permettre de vous faire une idée un peu plus précise de ce dont nous parlons.

 

Un critère parmi d'autres, la disponibilité d'un bien

L'appartement est-il actuellement occupé ? La disponibilité du bien est un critère important pouvant faire varier le prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Un appartement vide pourra se vendre en moyenne jusqu’à 30 % plus cher que s’il est déjà loué. L’état de l’appartement et de l’immeuble sont à prendre en compte. Est-ce qu’il est judicieux de rénover un appartement avant de le vendre ? Y a-t-il de gros travaux prévus dans les parties communes ? (toit, façade…).

 

Pour s’assurer de la valeur d’un bien et des possibilités d’aménagement et de rénovation de celui-ci, l’accompagnement par un professionnel est donc grandement recommandé.

 

 

 

Les prix de l’immobilier à Berlin vont-ils continuer à augmenter ?

Cette hausse constante des prix dans la capitale allemande s’explique par plusieurs facteurs. Démographiquement, Berlin est une ville dont la population augmente d’année en année. En parallèle, le développement économique de la ville renforce ce phénomène. De nombreuses entreprises et start-ups du monde de la tech’ ont aujourd’hui leur siège à Berlin et recrutent des profils internationaux : Zalando, Gorillas, Google, Tesla, etc. Cette attractivité est renforcée par l’ouverture du nouvel aéroport international Berlin-Brandebourg qui peut accueillir jusqu’à 46 millions de passagers chaque année et qui prévoit d’en accueillir 58 millions en 2035.

 

A l’échelle de la ville, de nouveaux quartiers deviennent plus attractifs grâce aux prolongements des lignes de métro. C’est le cas notamment avec la ligne U5 et son prolongement à l’Est de la ville. Les quartiers proches de Hönow sont maintenant directement reliés à la gare centrale, et deviennent plus attractifs (Kaulsdorf, Friedrichsfelde, Lichtenberg).

 

Si l’on se fait l’avocat du diable, on notera cependant que plusieurs éléments peuvent potentiellement mettre à mal cette croissance du secteur de l’immobilier berlinois. Les récentes annonces de la Banque Centrale Européenne concernant l’augmentation des taux d’intérêt couplées à l’inflation et aux conséquences de la guerre en Ukraine, commencent à avoir une influence tangible sur les prêts immobiliers. Cela pourrait freiner l’accès à la propriété, notamment pour les investissements locatifs, et donc ralentir la hausse des prix. 

 

D'autres facteurs sont aussi à prendre en compte comme la volonté d'un encadrement des loyers par le parti politique de gauche (Die Linke). Même si la loi "Mietendeckel" (plafonnement des loyers) a été annulée par la Cour constitutionnelle de Karlsruhe l'année dernière. Néanmoins les propriétaires sont tenus de respecter un loyer de référence dans certains secteurs : c'est le "Mietspigel" (miroir des loyers). La prolongation du périphérique berlinois A100 pourrait aussi avoir un impact sur l’évolution des prix dans les quartiers à l’Est de Berlin.

 

Tout bien considéré, une croissance peut-être plus modérée que ces dix dernières années se profile donc certainement pour les années à venir, même s’il reste difficile de prévoir de façon certaine l’évolution des prix de l’immobilier à Berlin. Dans un contexte d’inflation importante, l’immobilier reste une valeur sûre, mais il sera certainement plus difficile d’accéder à la propriété sans capital de départ significatif. 

 

 

 

Que faut-il savoir avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier à Berlin ?

Les étapes préalables pour les vendeurs

Comme en France, il existe plusieurs étapes importantes à ne pas négliger lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. Au préalable, tout vendeur devra en effet être en capacité de présenter un certain nombre de documents à ces futurs acheteurs. Nous vous donnons quelques exemples :

 

• La “Teilungserklärung” montre aux futurs acheteurs comment la propriété est divisée. C’est la carte d'identité de l’immeuble, et cela montre facilement comment la copropriété est organisée.
• Le certificat de performance énergétique (“Energieausweis”)
• Les trois derniers rapports de réunion de copropriété (“Protokoll der Eigentümerversammlung”)
• Le décompte des charges (“Wohngeldabrechnung”)
• L’extrait du cadastre (“Grundbuchauszug”)

 

L’agence appartement-berlin.fr fournit une aide aux vendeurs pour la préparation de ces documents.

 

En parallèle au recueil de ces documents, il est important pour tout vendeur de faire réaliser une estimation précise de son bien par un professionnel de l’immobilier. Comme expliqué plus haut, les prix ne dépendent pas seulement du nombre de mètres carrés mais aussi de l’emplacement du bien, du type de bien, des prestations proposées... Un ensemble de critères que l’équipe appartement-berlin.fr sera en mesure d’évaluer afin que vous connaissiez le prix final de votre bien.

 

Et pour les acheteurs ?

Une fois les documents rassemblés et le prix fixé, la mise en vente et les négociations avec les potentiels acheteurs peuvent commencer. Côté acheteur, une étape préalable importante est de s’assurer de votre budget auprès de votre banque. En effet, contrairement à la France, l’achat d’un bien immobilier n’est pas soumis à l’obtention d’un prêt. Afin de s’assurer que le futur de la transaction se déroule au mieux, il est donc nécessaire d’évaluer au préalable votre capacité d’emprunt auprès d’un professionnel.

Lorsque le budget est connu et que le bien est trouvé, il faudra demander et étudier tous les documents. Il faut ensuite les transmettre à la banque pour qu’elle puisse les analyser et envoyer une offre basée sur ce bien.

 

 

Finalisation de la vente ou de l’achat chez le notaire

Contrairement à la France, où un achat se fait toujours en deux temps, vous observerez que l'étape de la promesse de vente ou d'achat n'existe pas outre-Rhin. Le notaire prépare le contrat et reçoit les deux parties pour la signature de celui-ci et de l'hypothèque (demandée par les banques). La finalisation de la transaction se fait ensuite par échange entre les autorités compétentes et le notaire.

Une fois que toutes les cases ont été cochées, le/la notaire va envoyer la demande de versement du montant de la vente, à la banque de l'acheteur (dans le cas où l'acheteur fait appel à une banque). Une fois que le versement a eu lieu, la remise des clés peut se faire. 

Entre la signature et la remise des clefs il faut compter en moyenne entre 6 à 8 semaines de délai. 

 

 

Vous avez des questions ? L’agence appartement-berlin.fr se fera un plaisir de vous apporter leur expertise et répondre à vos interrogations lors d’un échange en français, anglais ou allemand.

 

 

 

 

Pour contacter Sarra Saddek et l'équipe d'appartement-berlin.fr, rendez-vous sur leur site internet ou prenez rendez-vous directement à l'agence Lychener Str. 2, au + 49 30 40 63 30 52. 

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