Devenir propriétaire est un but important pour de nombreux Français et cela reste le cas pour un bon nombre d’expatriés en Allemagne. L’achat de sa résidence principale est un investissement considérable car des sommes importantes sont en jeu et de nombreux aspects sont à prendre en compte. De plus, le fait de se trouver dans un pays avec une langue et une législation différentes rajoute des difficultés. Indépendamment des erreurs classiques lors d’un achat immobilier, nous nous focalisons ici plus particulièrement sur les erreurs dues aux différences de culture et de fonctionnement entre la France et l’Allemagne.
Expatriation-Allemagne, qui sommes-nous ?
Animée par un réseau de consultants francophones experts dans leur domaine, notre association a pour but de simplifier la compréhension du système administratif, social et fiscal allemand pour les ressortissants français et francophones afin de faciliter leur intégration en Allemagne.
Nous défendons les intérêts spécifiques de nos adhérents et les conseillons en français en matière de couverture santé, épargne, retraite, investissement immobilier et informons sur la fiscalité ainsi que les démarches administratives. Pour des demandes plus spécifiques, notre réseau de conseillers, y compris avocats spécialisés, peut être missionné et vous aider dans vos projets.
Erreur 1 : sous-estimer les frais d’acquisition
Les frais d’acquisition sont très élevés en Allemagne. Il s’agit des frais de notaire et d’enregistrement (2%), l’impôt sur les mutations foncières (de 3,5 à 6,5%). À cela s’ajoutent dans 80% des cas les frais d’agence, qui sont en général à payer par l’acheteur (de 3,57% à 5,95%). D’autres frais sont souvent oubliés dans les calculs : frais de vérification du contrat d’achat, double loyer, frais de déménagement. Le total des frais peut aller jusqu’à 15% du prix d’achat.
Plus que leur montant, c’est leur impact sur la rentabilité financière de l’investissement qui est sous-estimé. Les frais d’acquisition mettent de longues années à s’amortir et l’achat immobilier ne peut être financièrement avantageux que si on garde l’objet sur le long terme. Vendre et acheter plusieurs fois un immobilier pour s’adapter à l’évolution de son besoin érode encore plus la rentabilité. Comme les Français expatriés sont en moyenne une population avec une plus grande mobilité professionnelle, cet aspect joue encore moins en leur faveur.
Erreur 2 : sous-estimer les travaux et les frais d’entretien
Sous-estimer le montant des travaux est une erreur commune que même les professionnels font. Non seulement leur prix mais également le choix des rénovations à faire ou à ne pas faire. Le fait de commencer à rénover des éléments et de vouloir éviter après coup des disparités neuf/ancien fait souvent rentrer dans une spirale de rénovation.
Le coup de l’entretien régulier est également trop souvent négligé. En plus des petits travaux de réparation et de rafraichissement, un immobilier vieillit et de gros travaux sont à faire dans un certain laps de temps. Moyenné sur la durée de vie de l’immobilier, leur total s’élève en moyenne à 2 euros par m² et par mois. Cela signifie que pour une maison de 150 m², il faut mettre 300 euros de côté uniquement pour maintenir sa valeur. Le manque drastique d’artisans en Allemagne fait à la fois grimper les prix et les délais d’attente.
Erreur 3 : mettre tous ses œufs dans sa maison
L’immobilier est souvent considéré comme un investissement solide. Le fait d’avoir une résidence principale bien entretenue, bien placée et le crédit remboursé serait gage de réussite financière et suffirait pour la retraite. Ce mode ne pensée nous a été transmis par nos parents et cela pouvait être vrai en France pour la génération des baby-boomers. Cela n’est déjà plus vrai aujourd’hui en France, et encore moins en Allemagne. Il est important de garder du capital et ne pas tout mettre tout dans son immobilier. Il faut continuer, notamment à la retraite, à avoir des revenus complémentaires pour financer l’entretien du bien immobilier. Cela vaut également pour l’épargne régulière. Vouloir raccourcir la durée du crédit pour avoir un meilleur taux est souvent une erreur. Faire systématiquement des travaux ou des remboursements anticipés dès qu’on a un surplus de liquidité en est une autre.
Erreur 4 : ne pas oser faire une offre ferme
Une offre écrite en France peut être considérée comme une promesse d’achat et est liante. De plus le passage chez le notaire se fait en deux étapes et il est possible de se rétracter après la première étape en cas de refus de crédit.
Le principe en Allemagne est différent, on ne passe qu’une seule fois devant le notaire et avant cela tout accord est caduc. Ensuite Il n’y a pas de possibilité de se rétracter après la signature. Les Français sont ainsi hésitants sur la facon procéder et se demandent par où commencer : dois-je avoir d’abord le financement ou dois-je d’abord faire une offre. Le fait de ne pas connaitre le processus, combiné à l’incertitude de la langue, leur font perde en crédibilité vis à vis des vendeurs. Lorsqu’ils osent enfin faire une offre, celle-ci n’est parfois pas prise au sérieux. Si bien que des bonnes affaires arrivent à leur passer sous le nez, alors que ce ne sont pas les moyens financiers qui manquent.
Erreur 5 : vouloir systématiquement négocier le prix
« Il y a toujours une marge de négociation dans le prix. Les vendeurs anticipent une marge sur le prix ». Bien que cela puisse sembler évident en France, ce n’est pas forcement le cas en Allemagne. Tout particulièrement concernant l’immobilier résidentiel dans les grandes villes, où il s’agit d’un marché de vendeurs. De plus négocier pour négocier n’est pas bien vu dans la culture allemande.
Les prix affichés n’ont pas toujours de relation logique avec le prix vendu et c est la loi de l’offre et de la demande qui déterminele prix final, ainsi que la nécessité du vendeur à vendre rapidement ou pas. On peut alors aussi bien avoir à négocier le prix vers le haut que vers le bas. Donc si on trouve un objet correspondant à nos goûts, et dont le prix parait relativement bas par rapport aux autres biens similaires : on peut offrir le prix demandé, voire légèrement surenchérir.
Erreur 6 : vouloir négocier les frais d’agence
A l’inverse de la France, Les frais d’agence sont plus généralement à payer par l’acheteur, bien que l’agence soit mandatée par le vendeur. Comme il s’agit le plus souvent d’un contrat exclusif, l’agence à tendance à défendre à juste titre les intérêts du vendeur. Le montant des frais d’agence peut paraitre élevé par rapport à la valeur ajoutée perçue par l’acheteur.
On a donc pour réflexe de tenter de négocier les frais d’agence, non pas par avarie mais par souci d´équité. Cela est malheureusement contre-productif. Le pourcentage pratiqué de la commission considérée comme « juste » est fixée en fonction des régions et acceptée comme une condition normale. Les autres acheteurs potentiels ne la remettent pas en question. L’agence pourrait préférer vous écarter des acheteurs potentiels et garder l’objet en vente quelque semaines de plus.
Erreur 7 : ne jamais faire le dernier pas par peur de faire une erreur
Nous gardons la pire des erreurs pour la fin.
Se trouver dans un pays étranger avec une législation, une langue et un système bancaire différents peut faire hésiter. D’autant plus lorsqu’il y a en jeu des sommes énormes. On a tendance alors à être trop prudent et à vérifier tous les petits détails, à vouloir se parer à toute éventualité. De plus le charabia juridique allemand est incompréhensible. La pression monte avant l’achat et on finit par trouver une raison de ne pas acheter.
Une bonne préparation vous permettra de limiter les erreurs. Prenez le temps d’étudier vous-même le marché et prenez le temps de faire des visites. Renseignez-vous sur les étapes du processus d’achat. Utilisez des spécialistes pour vous épauler dans l’achat et demandez des recommandations aux personnes qui ont déjà acheté.
Et surtout finissez par vous jeter à l’eau. Si cela est adapté à votre situation et à vos souhaits, Il serait dommage de ne pas profiter des avantages que procure le fait d’être propriétaire.
Expatriation Allemagne a aidé des dizaines de ses adhérents à acheter et financer leur résidence principale en proposant un accompagnement tout au long du processus d’achat.
Auteur : Noël FRANCON, spécialiste en INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT IMMOBILIER
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