Vendre ou acheter ? Est-ce le bon moment ?

Publié le 28 janvier 2020, mis à jour le 24 février 2022

Après trois années de croissance importante, 2019 marque une stabilisation globale sur le territoire espagnol. Certaines villes, comme Barcelone, ont été impactées (-2,5%), mais d’autres, comme Valence, ont continué leur ascension (+3%) (Source Tinsa). Si comparaison n'est pas raison, il est intéressant de voir quelques convergences.
Alors comment se positionner en 2020 ? Faut-il acheter maintenant votre maison au Cabanyal ? Vendre votre ático à Ruzafa ?J’achète en Espagne, vous donne son avis de professionnel de terrain, dans cet article.

Les banques en Espagne, amies ou ennemies ?

Intéressons-nous dans un premier temps aux banques, et prenons le cas d’un jeune couple souhaitant devenir propriétaire d’un appartement à Valence. Il est important de noter que le système bancaire espagnol ne finance qu’à hauteur de 80% du prix du bien, pour les résidents. Ainsi prenons l’exemple d’un appartement à Valence de 150.000€. L’apport personnel devra être de : 20% x 150.000€ = 30.000€, auxquels il faut ajouter les impôts et frais à l’achat (environ 15%, soit 22.500€). Ce qui donne un apport total de 52.500€. Sachant que le salaire espagnol moyen, dépasse à peine les 20.000€ bruts, soit 1.366€ mensuels nets (contre 38.000€ bruts en France, soit 2.250€ mensuels nets), cela semble une somme difficile à rassembler.

Perrine Saint Martin, responsable de l’agence J’achète en Espagne de Valence témoigne : “Certaines opérations ne se font pas, avec des acheteurs généralement Espagnols, en raison des difficultés de financement. Ainsi nous sommes souvent sollicités pour des achats de saisies bancaires. Car dans ces cas, les banques peuvent financer jusqu’à 100% du bien“.

Avant la crise de 2008, la tendance était inverse : des financements à 110% voire 120% du prix du bien, étaient monnaie courante. Ce qui explique les volumes de transactions en 2008, encore 30% supérieurs à ceux de 2019 (source : Colegio de Registradores). Et tant que les « robinets du crédit bancaire » resteront bouchés, la demande restera inférieure à l’offre. Ce qui a pour effet de limiter la hausse des prix.

L'emploi, la clé dans l'évolution des prix immobiliers à Valence

Bien que les prêts bancaires influent sur l’offre et la demande, un facteur reste plus important encore : l’emploi. L’évolution du marché du travail est la vraie décisionnaire de l’augmentation ou la baisse des transactions immobilières. Historiquement, en croisant les données de l’INE (Institut National des Statistiques Espagnoles) avec les chiffres de transaction immobilières, on constate qu’au fur et à mesure que le chômage augmente, les ventes de logements diminuent et inversement. De 2012 à 2019 le nombre de chômeurs en Espagne est passé de presque 5 millions, à 3,2 millions. L’évolution de 2018 à 2019 est quasi nulle en Espagne comme à Valence. Il en est de même pour les prix de l’immobilier. Donnée à prendre en considération, certaines régions comme Castellón accusent ce dernier trimestre 2019, de leur première hausse du nombre de chômeurs depuis 10 ans.

L'évolution du marché immobilier à Valence

Bien évidemment, personne n’a de boule de cristal. Cependant, comme le témoigne Nora Garcia Donet, présidente de l’association des agences immobilières de Valencia (dont fait partie “J’achète en Espagne“), dans un récent communiqué : “la baisse des prix ne sera pas aussi violente que lors de la crise de 2008 ; ceux-ci n’ont pas augmenté de la même façon, et les conditions des prêts immobiliers sont plus favorables, grâce à l’amélioration des taux d’intérêts“. Cet optimisme laisse donc à penser que nous vivons un sain ralentissement, après une montée plus saine et naturelle que celle de 2008. Pas d’urgence donc pour vendre ou pour acheter, le train n’est pas encore reparti.

Si vous souhaitez davantage de conseils sur l'investissement immobilier à Valence, rendez-vous sur le site de l’agence immobilière francophone de Valence www.jacheteenespagne.com ou contactez un de nos experts au +34 961 127 666.