Se loger à São Paulo : le guide complet

Quel type de logement privilégier à São Paulo ? 

Subdivisée en 31 arrondissements et neuf zones, São Paulo est la 5e ville la plus peuplée du monde. Pour les 12 millions d’habitants qu’elle abrite, les offres immobilières sont multiples. D’un côté, les appartements sont les logements les plus communs et sont généralement surveillés par des portiers. Néanmoins, les frais de copropriétés sont parfois exubérants et constituent un élément à prendre en compte dans votre recherche. De l’autre, il existe de nombreuses maisons à la vente ou à la location, mais elles sont souvent plus touchées par les vols et cambriolages.

 

Louer un appartement à São Paulo

Les loyers à São Paulo

À São Paulo, les quartiers les plus prisés par les expatriés sont Paraiso, Jardim, Vila Madalena et Higienópolis.

En moyenne, voici les prix par quartier (conversion en juillet 2024)  : 

• Jardim :

Studio : 4.000 - 6.000 BRL (680,80€ à 1021,20€)
T2 : 6.000 - 10.000 BRL (1.021,20€ à 1.702€)
T3 et plus : 10.000 - 20.000 BRL (1.702€ à 3404€)

• Paraiso :

Studio : 3.500 - 5.500 BRL/mois (595,70€ à 936€)
T2 : 5.500 - 8.500 BRL/mois (936€ à 1.447€)
T3 et plus : 8.500 - 15.000 BRL/mois (1.447€ à 2.553€)

• Moema :

Studio : 3.000 - 5.000 BRL (511€ à 851€)
T2 : 5.000 - 8.000 BRL (851€ à 1362€)
T3 et plus : 8.000 - 15.000 BRL (1362€ à 2.553€)

• Vila Madalena :

Studio : 2.500 - 4.500 BRL (425,50€ à 766€)
T2 : 4.500 - 7.000 BRL (766€ à 1.191€)
T3 et plus : 7.000 - 12.000 BRL

• Brooklin :

Studio/T1 : 2.500 - 4.500 BRL (425,50€ à 766€)
T2 : 4.500 - 7.000 BRL (766€ à 1.191€)
T3 et plus : 7.000 - 12.000 BRL (1.191€ à 2.042€)

• Higienópolis :

Studio/T1 : 2.500 - 4.500 BRL (425,50€ à 766€)
T2 : 4.500 - 7.000 BRL (766€ à 1.191€)
T3 et plus : 7.000 - 12.000 BRL (1.191€ à 2.042€)

 

Les démarches pour louer un appartement au Brésil

Au Brésil, la durée du bail est de 30 mois minimum. Néanmoins, dans les quartiers prisés par les expatriés, elle peut être réduite à 12 mois ou moins.

Le contrat de location, signé par le propriétaire et le locataire, ne peut être notarié qu’au Brésil. Au préalable, il est obligatoire d’avoir obtenu une carte d’identité brésilienne : le Cadastro de Pessoas Fisicas. Les démarches sont longues et il est conseillé de s’y prendre plusieurs mois en avance, ou de se tourner vers un hébergement de courte de durée en attendant.

 comment obtenir mon CPF au Brésil

 

Outre le CPF, un fiador - garant brésilien - est demandé. Si vous ne disposez d’aucun contact dans le pays, vous pourrez déposer une caution de 3 mois de loyer et éviter cette obligation. 

Enfin, lors de la signature du bail, faites attention aux frais inclus dans le prix car le condominio (frais de copropriété) et l’IPTU (impôt foncier) représentent des sommes conséquentes souvent non incluses. 

 

Acheter un appartement à São Paulo

Les prix à l'achat à São Paulo

São Paulo est la ville la plus chère du Brésil. Capitale économique du pays, le prix du m² y est largement supérieur que dans les autres grandes villes.

CLASSEMENT - Sao Paulo, ville lusophone la plus chère au monde

 

En moyenne, voici les prix par quartier (conversion juillet 2024)  : 

Jardim : entre 12.000 et 20.000 BRL/m² (2.042€ à 3.404€)
Paraíso : entre 12.000 et 20.000 BRL/m² (2.042€ à 3.404€)
Moema : entre 11.000 et 18.000 BRL/m². (1.872€ à 3.063€)
Vila Madalena : entre 10.000 et 16.000 BRL/m². (1.702€ à 2.723€)
Brooklin : entre 10.000 et 15.000 BRL/m². (1.702€ à 2.723€)
Higienópolis : entre 9.000 et 15.000 BRL/m². (1.532€ à 2.553€)

 

Les démarches pour acheter un bien au Brésil

Acheter un bien au Brésil est progressivement devenu attractif pour les étrangers. Depuis 2018, il est possible d’obtenir le statut de résident pour tout investissement immobilier supérieur à 250.000 €. 

Pour acheter un bien, il reste obligatoire d’avoir obtenu votre CPF au préalable. Une fois cette étape franchie, l’acheteur doit choisir un notaire auprès duquel signer le contrat. Si vous ne pouvez pas vous rendre sur place pour le signer, il vous faudra faire une procuration traduite, certifiée et apostillée.

Comment acheter une propriété au Brésil

 

Lors de votre rendez-vous chez le notaire, plusieurs documents seront requis : 

• Attestations de paiements de différents impôts et charges (condominio, IPTU…)
• Certificado de Inteiro Teor : certificat sur l’histoire du bien vendu
• Certificado de Ônus Reais : certificat sur les possibles dettes sur la propriété

Il vous faudra également payer plusieurs frais : 

• l’ITBI (impôt sur la transmission des biens immobiliers) 
• Des frais et taxes de gestion de la vente
• Des frais et taxes d’enregistrement du bien au Registre de la Propriété

 

Où se loger à São Paulo

 

 

Jardim et Moema… Se loger à São Paulo en famille

De manière générale, il est conseillé de résider dans les quartiers ouest et sud de São Paulo, bien que les zones les plus dangereuses s’y trouvent aussi. 

Jardim et Moema sont les quartiers les plus appréciés des expatriés et des familles aisées. Très bien desservis par les transports, vous y trouverez de nombreux parcs, restaurants et magasins. Situés à proximité du consulat de France (Bela Vista) et du lycée français (Vila Mariana), ils permettent aussi d’éviter les célèbres embouteillages de São Paulo, classée 3e ville du monde la plus touchée par ce fléau. 

Au centre, le quartier historique Higienópolis attire également pour son architecture, mais l’insécurité le soir y est plus prononcée.

 

Vila Madalena ou Brooklin Novo… Se loger à São Paulo pour les étudiants

São Paulo compte plus d’une dizaine de campus et d'universités dont l’USP, la meilleure du pays. Beaucoup vivent dans des résidences étudiantes au sein même de l’université, ou dans des “républiques” : des colocations de 5 à 6 personnes, souvent situées dans le quartier Vila Madalena, célèbre pour son ambiance bohème et ses nombreux bars. Brooklin Novo, quartier plus authentique et traditionnel, accueille également de nombreux étudiants à la recherche d’un lieu plus calme. 

 

Les quartiers à éviter à São Paulo

D’après le classement Numbeo, São Paulo est la 11e ville la plus touchée par la criminalité d’Amérique du Sud. Il est donc important de connaître les quartiers à éviter. 

 

Selon les statistiques infograficos, les quartiers les plus violents sont Jardim Herculano, Capao Redondo, Campo Limpo, Sé et Itaim Paulista. Les nombreuses favelas, comptant parmi les plus grandes du pays, doivent également être évitées. Avant de louer ou d’acheter votre bien immobilier, il est donc essentiel de se renseigner sur l’environnement de votre rue, et du quartier.

 

Nos conseils pour trouver un logement à São Paulo

Pour les non lusophones, trouver un logement à São Paulo peut parfois être un calvaire. De nombreux sites et vendeurs frauduleux sont présents sur le marché et s'attaquent aux étrangers. Face à cela, certaines agences proposent leurs services dans différentes langues. Parmi ces dernières, Anglo Americana accompagne les expatriés depuis plusieurs années.

Concernant les colocations et appartements étudiants, celles-ci se trouvent principalement sur les groupes facebook, ou dans les journaux. 

Enfin, Sao Paulo Accueil vous accompagne dans l’intégralité de vos démarches et vous donne de nombreux conseils pratiques concernant le pays, les logements ou encore les transports en commun.