L'achat d'un bien immobilier passe normalement par une agence immobilière, mais, comme nous le savons, pas nécessairement, car il existe également des situations dans lesquelles l'acheteur achète directement auprès du vendeur. En revanche, il est évident que l'intervention d'une agence immobilière finit par apporter une certaine sécurité aux personnes concernées.
Avec l'intervention d'une agence immobilière ou pas, il est toujours conseillé d'être prudent lors de la signature d'un document, notamment d'un contrat de promesse d'achat et de vente.
La situation juridique de la propriété et licence d'utilisation
La première question, d'un point de vue légal/juridique, que l'acheteur doit examiner, est la situation juridique de la propriété, auprès de la Conservatória do Registo Predial, des Services de Finances Publiques et de la Mairie compétente. Il est vrai qu'en règle générale ces documents sont envoyés par le vendeur ou l'agence immobilière, cependant il arrive souvent que la validité des certificats émit en ligne, par la Conservatória do Registo Predial, soit expirée et que les certificats des Finances Publiques soient datés et, par conséquent, cela ne prouve pas la situation juridique actuel de la même propriété.
Concernant l'enregistrement de la propriété d'un bien immobilier, à la Conservatória do Registo Predial , il sera possible, grâce au certificat respectif, de confirmer notamment si les vendeurs sont effectivement les propriétaires et si la même propriété est libre de charges, telles que hypothèques et éventuelles saisies judiciaires. En ce qui concerne le certificat délivré par les Services de Finances Publiques, il sera possible de vérifier plus en détail si certaines caractéristiques du bien immobilier en question sont confirmées dans ce document, notamment les dimensions (certaines de ces informations sur les caractéristiques du bien apparaissent dans le certificat émit par la Conservatória do Registo Predial, mais pas avec autant de détails). Dans tous les cas, en cas de doute sur la propriété du bien, ce qui compte, c'est le certificat émit par la Conservatória do Registo Predial.
Enfin, en ce qui concerne la licence d'utilisation (Mairie), elle est, en règle générale, obligatoire pour pouvoir conclure le contrat définitif d'achat et de vente, si le bâtiment a été construit après l'entrée en vigueur du Régime Général des Bâtiments Urbains, 7 août 1951 (note : entre-temps, en 2024, le Décret-loi n.º 10/2024 de 8 janvier a éliminé l'obligation de présenter ce document, lors de la signature du contrat d´'achat et vente, cependant ceci n'implique pas que, dans certaines situations, ce document ne soit pas obligatoire).
Le contrat de promesse d'achat et de vente
La deuxième question est liée au contrat de promesse d'achat et de vente, certes très courant dans ce type de contrat. Ce contrat de promesse, concernant son contenu, est souvent conclu sans l'intervention d'un avocat, ce qui signifie que cela comporte certains risques. Cependant, il est requis que les signatures respectives des promettant soient reconnues/certifié en personne, notamment par un avocat, et il doit y avoir une certification, par l'entité qui procède à cette reconnaissance, de l'existence de la licence d'utilisation ou de construction respective (note : entre-temps, en 2024, le Décret-loi n.º 10/2024 de 8 janvier a éliminé l'obligation de présenter ce document, lors de la signature du contrat d'achat et vente, cependant ceci n'implique pas que, dans certaines situations, ce document ne soit pas obligatoire).
À vrai dire, en pratique, ces dernières formalités ne sont généralement pas respectées. En fait, des litiges surviennent souvent en raison du contenu du contrat qui ne protège pas suffisamment les intérêts et les droits de l'une des parties.
En ce sens, il est très important que les deux parties puissent être assistées par un avocat à ce stade. L'une des erreurs récurrentes est de ne pas bien prévoir comment fonctionnera l'organisation de la signature du contrat d'achat et de vente définitif, à savoir qui planifiera la signature du contrat d'achat et de vente, qui formalisera le même contrat, quel est le délai pour la signature, combien de temps à l'avance l'autre partie doit être notifiée de cela et par quels moyens elle doit être notifiée.
L'article a été publié, en portugais, par la Chambre de Commerce et d'Industrie Luso-Allemande, Newsletter Jurídico & Fiscal (page 8 et 9)
(Article partenaire)
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