Alors que le gouvernement semble vouloir attirer les capitaux étrangers à investir dans le secteur immobilier, qu'en est-il de l'achat d'un bien en Malaisie par un particulier ? Les contraintes auxquelles il faudra faire face, les coûts afférents à l'achat et une politique qui semble mettre un frein à la bulle immobilière qui était entrain de se créer.
Il faut avant toute chose avoir conscience que vous ferez face à des limitations et à des quotas. Selon la régulation du Foreign Investement Committee, les étrangers ont le droit de s'approprier "toute catégorie de propriété résidentielle mis à part unité low-cost et medium low-cost déterminée par l'Etat fédéré, les propriétés construites sur des terres réservées aux malais, les unités réservées pour le quota Bumiputera, et les terrains agricoles". Les contraintes sont également financières. Si le gouvernement a officiellement le pouvoir de fixer le prix plancher des achats de biens immobilier, c'est dans les faits à la discrétion de l'Etat fédéré de l'appliquer. Ces montants vont donc de 350.000 ringgits au Sarawak à deux millions dans le Selangor. Le plancher pour Kuala Lumpur étant d'un million, mais les lois peuvent très vite évoluer. La plus-value sur la cession de votre bien est taxée à 30% durant les cinq premières années, 6% à partir de la sixième.
Si vous bénéficiez d'un visa issu du programme MM2H, et que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en Malaisie et en apportez la preuve, la garantie financière nécessaire à l'obtention d'un visa sera d'un montant inférieur.
Quel type de bien acheter?
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier déjà construit, trois catégories se dessinent. La voie la plus adaptée aux étrangers est d'acheter sur plan des lots dans un projet en cours d'élaboration ou en cours de construction. Il faudra s'assurer que le projet est certifié Housing Development Act, en d'autres termes vos capitaux iront uniquement dans le financement de la construction et le développeur ne s'envolera pas avec votre argent. Les premiers acheteurs bénéficient souvent de remises, car le constructeur est dans le besoin de réunir des fonds, qui réduiront après un certain cap de vente atteint. Vous pouvez également acheter des biens immobiliers récemment construits qui sont toujours cotés. Attention, sur Kuala Lumpur, une résidence devient très vite obsolète à cause de l'offre colossale présente sur le marché. Deux autres bémols en ce qui concerne les résidences modernes : les unités sont souvent petites, faisant moins de 100 mètres carrés, et les charges peuvent être très onéreuses, jusqu'à 80 cents au pied carré. Il y a aussi l'option d'acheter dans des résidences plus anciennes. Les appartements sont souvent plus grandes, et le personnel assurant la sécurité paradoxalement plus rigoureux. Mais louer son bien peut être difficile, et les charges peuvent augmenter de façon non négligeable en cas de rénovations. Dans tous les cas, faites attentions aux superficies annoncées, elles sont souvent supérieures à la réalité. Ce qui est d'autant plus problématique lorsque les charges sont calculées au pied carré.
Reste l'option d'acheter un terrain, mais les prix sont élevés et un phénomène de squat est présent en Malaisie. C'est pourquoi il est préférable d'acheter la parcelle d'un terrain détenu par un développeur pour éviter ce problème. Enfin, pensez bien à vérifier si vous acheter un bien free hold ou lease hold, en français : pleine propriété et/ou à durée déterminée, qui est fixée à 99 ans en Malaisie, et peut être étendue par un paiement additionnel.
Comment se déroule un achat?
Après avoir laissé un dépôt de garantie qui s'élève souvent à 2% ou 3% du prix d'achat, vous devrez vous acquitter de 10% de la somme globale lors de la signature du Sales and Puchase Agreement. Divers frais seront alors engendrés. Les legal fees, sur lesquelles se rémunèrent l'avocat qui a rédigé le contrat, s'échelonnent ainsi :
Les stamping fees, qui constituent une taxe, sont les suivantes :
Il est fortement conseillé d'engager un avocat pour se prémunir des arnaques. Assurez-vous également du statut de l'agent immobilier avec qui vous traiterez, l'imposteur n'est pas à exclure. Vous devrez aussi demander un memorandum of transfer qui vous octroie le titre de propriété. L'administration de l'Etat fédéré doit donner son accord pour valider l'achat, ce qui prend aux alentours de six mois en général, parfois plus longtemps. Une demande de crédit rallonge le temps de traitement.
Une courbe descendante
Face à un marché de l'immobilier qui tourne à plein régime, Putarajaya a pris des mesures rigoureuses afin d'éviter la formation d'une bulle et préserver des logements pour les locaux. Le gouvernement prévoit des demandes de permissions pour les développeurs qui souhaitent vendre en bloc plus de quatre unités et a inclus les transactions de propriété dans le champ d'application de la GST qui rentrera en vigueur en avril 2015. La Banque Nationale a également introduit une politique hypothécaire plus stricte. Enfin, les banques n'ont pas l'autorisation d'octroyer des crédits via les Developers Interest Bearing Projects, quipermettent au développeur de payer les intérêts de l'acheteur. Selon la Real Estate and Housing Developper's Association Malaysia, sur le premier semestre 2014, le nombre d'appartements en vente a augmenté de 9% et le nombre d'acheteurs a diminué de 4%.
Krys Ottino (www.lepetitjournal.com/kuala-lumpur.html) mardi 20 janvier 2015
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