Logements subdivisés : Hong Kong durcit sa législation

Un marché immobilier sous pression à Hong Kong 

Avec l’un des marchés immobiliers les plus chers au monde, Hong Kong fait face depuis des années à une crise structurelle du logement. Le manque d’espace disponible combiné à une forte demande a conduit de nombreux habitants à vivre dans des subdivided units (SDU), des appartements divisés illégalement en plusieurs chambres exiguës.

Ces logements, souvent situés dans d’anciens immeubles résidentiels, peuvent accueillir jusqu’à quatre familles dans un seul appartement initialement conçu pour une seule. Les espaces sont réduits à quelques mètres carrés, parfois sans fenêtres, avec des installations sanitaires partagées et des conditions de sécurité minimales.

Selon les estimations officielles, environ 220 000 personnes vivent aujourd’hui dans ces logements subdivisés, souvent parmi les ménages à faibles revenus, les travailleurs migrants ou les personnes âgées.

En parallèle, le gouvernement développe un autre type de solution temporaire : les Basic Housing Units (BHU), des logements modulaires à bas coût destinés à offrir une alternative transitoire aux habitants des SDU. Contrairement aux SDU, ces BHU sont réglementés, sûrs et gérés par les autorités, avec des loyers plafonnés et des conditions d’hygiène conformes.

Le gouvernement souhaite ainsi garantir à chacun des conditions de vies sûres, hygiéniques et raisonnables, permettant de vivre dignement.  

Une nouvelle loi pour encadrer le secteur

Adoptée en juin 2025, la nouvelle législation vise à réguler et enregistrer les logements subdivisés à partir de mars 2026. L’objectif est double : améliorer les conditions de vie des occupants tout en préparant une suppression progressive des logements les plus dangereux.

Le texte prévoit notamment :

• L’obligation d’enregistrement des SDU par les propriétaires auprès du Rating and Valuation Department (RVD) ;
• L’inspection régulière des unités pour vérifier la sécurité électrique, la ventilation et les conditions sanitaires ;
• Un cadre légal pour les loyers, afin d’éviter les augmentations abusives et d’assurer une certaine stabilité aux locataires ;
• Des sanctions en cas de non-respect des normes de sécurité ou de défaut d’enregistrement.

Lors de la présentation de la loi au Conseil législatif, Winnie Ho a précisé que ce nouveau cadre « permettra de gérer de manière ordonnée et globale la question persistante des logements subdivisés non conformes aux normes ».

Des résultats attendus, des effets à surveiller

Pour les autorités, cette réforme marque une étape clé vers l’amélioration du parc résidentiel. Le gouvernement espère ainsi réduire les risques d’incendie et d’effondrement, mieux protéger les locataires et orienter progressivement les habitants vers des logements plus sûrs, tels que les Basic Housing Units ou les appartements publics.

Cependant, plusieurs observateurs soulignent certains risques potentiels. L’ONG Society for Community Organization (SoCO) a réagi avec prudence :

« Seules environ 10 % des unités subdivisées existantes répondent probablement aux nouvelles normes », a déclaré Sze Lai-shan, directrice adjointe de SoCO. « Sans mesures concrètes de relogement, de nombreux locataires risquent l’expulsion ou une hausse importante des loyers lorsque les propriétaires devront se mettre en conformité. »

Certains membres du think tank Liber Research Community avaient déjà exprimé leurs inquiétudes quant aux répercussions très probables de cette régulation sur le montant des loyers des foyers les plus précaires.

Le gouvernement souligne que l’application de la loi se fera progressivement, avec des périodes transitoires et un accompagnement pour les propriétaires et locataires.