Comment investir dans l'immobilier au Vietnam

Que vous envisagiez d'acheter un appartement à Hô Chi Minh-Ville ou une maison à Da Nang, voici un guide complet pour investir dans l'immobilier au Vietnam.

Points clés à retenir

• Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Vietnam depuis la réforme de 2015
• Le droit de propriété est limité à 50 ans, renouvelable une fois
• Les étrangers ne peuvent pas posséder plus de 30 % des appartements d'un même immeuble
• Les étrangers ne peuvent pas acheter directement des terrains (uniquement des baux de longue durée)
• La rentabilité locative peut atteindre 6-8 % dans certaines zones

Le Vietnam offre d'excellentes opportunités d'investissement immobilier, avec un marché en pleine croissance et des rendements attractifs. Bien que certaines restrictions s'appliquent aux investisseurs étrangers, les réformes récentes ont simplifié l'accès à la propriété.

En comprenant bien les spécificités du marché local et en s'entourant des bons conseils, l'investissement immobilier au Vietnam peut constituer une excellente diversification de patrimoine et une source de revenus complémentaires.

Pourquoi investir dans l’immobilier au Vietnam ?

Le Vietnam connaît une forte croissance économique depuis plusieurs années, faisant de lui un pôle d'attraction majeur pour les investisseurs immobiliers. Cette dynamique repose sur quatre piliers fondamentaux qui se renforcent mutuellement.
Premièrement, la stabilité politique du pays constitue un socle solide pour les investissements à long terme. Le gouvernement vietnamien, en encourageant activement la croissance économique et le développement des infrastructures, a créé un écosystème favorable aux affaires et sécurisant pour les capitaux étrangers.

Deuxièmement, le pays connaît un développement urbain accéléré, particulièrement visible dans les métropoles comme Hô Chi Minh-Ville, Hanoi et Da Nang. Cette urbanisation rapide génère une demande croissante de logements, tandis que l'amélioration continue des infrastructures renforce l'attractivité de ces zones pour les investisseurs comme pour les résidents.
Troisièmement, la structure démographique du Vietnam joue un rôle déterminant dans son potentiel immobilier. Avec plus de 99 millions d'habitants, dont une majorité en âge de travailler, et une croissance démographique d'environ 1 % annuel, le pays bénéficie d'un vivier de demande en logements qui devrait rester soutenu pour les décennies à venir.

Enfin, la position géographique stratégique du Vietnam en Asie du Sud-Est le place au carrefour des principales routes commerciales régionales. Cette localisation privilégiée facilite les échanges économiques avec des puissances comme la Chine, le Japon et Singapour, renforçant son rôle de hub commercial et son attractivité pour les investissements internationaux.

Avantages de l'investissement immobilier au Vietnam

L'investissement dans l'immobilier vietnamien présente plusieurs avantages complémentaires qui forment un ensemble cohérent et attractif.

Le marché immobilier connaît une croissance soutenue, avec des projections favorables pour l'avenir. Les analyses prévoient une progression des prix de 5-7 % par an pour 2024-2025, offrant un potentiel de plus-value substantiel.
Cette croissance s'accompagne d'un avantage concurrentiel majeur : les prix restent modérés comparés à d'autres métropoles asiatiques. À Hô Chi Minh-Ville, le mètre carré en centre-ville coûte environ 4065 €, bien moins que les 10 000 € pratiqués à Singapour.

La rentabilité locative renforce cette attractivité avec des rendements de 6-8 % dans certains quartiers de Hô Chi Minh-Ville et 7,8 % à Hanoi, surpassant la moyenne asiatique. Cette performance s'explique par une forte demande locative, particulièrement dans les zones fréquentées par les expatriés et les professionnels vietnamiens à hauts revenus.

Le développement infrastructurel, notamment les nouvelles lignes de métro, amplifie ce potentiel en valorisant significativement les biens situés à proximité, avec une augmentation estimée entre 10 % et 20 % selon les experts. Ces infrastructures créent des opportunités d'investissement stratégiques dans des zones en transformation.

Les conditions légales pour les étrangers souhaitant investir au Vietnam

Depuis la réforme de la loi sur le logement résidentiel (LRH) en 2015, les conditions d'accès à la propriété immobilière pour les étrangers au Vietnam ont été considérablement assouplies :

Qui peut investir au Vietnam ?

Les étrangers peuvent désormais acheter des biens immobiliers au Vietnam avec un simple visa, même touristique. Le mariage avec un(e) Vietnamien(ne) facilite certaines démarches et accorde des droits supplémentaires.

Limitations et restrictions

Plusieurs restrictions s'appliquent cependant :

• Les étrangers peuvent acheter des appartements en copropriété sans limitation de nombre, mais ne peuvent pas posséder plus de 30 % des appartements d'un même immeuble
• Ils peuvent acheter jusqu'à 250 maisons dans une même division
• Ils ne peuvent pas posséder plus de 10 % des propriétés dans un projet foncier
• Le droit de propriété est limité à 50 ans, renouvelable une fois
• Les étrangers ne peuvent pas acheter et posséder directement des terrains, qui appartiennent collectivement à l'État vietnamien

Zones restreintes

Certaines zones sont protégées par le ministère de la Défense et de la sécurité nationale, où l'acquisition de propriétés est interdite aux étrangers. Il est donc essentiel de vérifier que le bien convoité n'est pas dans une zone réservée.

Comment investir au Vietnam? Les étapes

L'investissement immobilier au Vietnam suit un processus relativement structuré :

1. Préparation du projet

Déterminez votre objectif (résidence personnelle, investissement locatif, revente) et votre budget. Faites des recherches sur les zones géographiques qui correspondent à vos critères d'investissement. Comme en France, la méthodologie de recherche immobilière au Vietnam repose sur l'analyse des quartiers à fort potentiel et l'évaluation précise des rendements locatifs. Pour approfondir ces techniques d'analyse applicables au Vietnam comme aux autres marchés, consultez ce guide complet sur l'investissement immobilier.

2. Obtention du certificat d'investissement (si nécessaire)

Pour les projets d'envergure, un certificat d'investissement peut être requis. La demande doit contenir :

• Le projet d'investissement
• Le nom et l'adresse de l'investisseur
• La localisation du projet
• Les objectifs du projet
• Le montant du projet
• La prévision de durée du projet

La procédure d'enregistrement de l'investissement demande généralement 15 jours, puis 3 jours supplémentaires pour immatriculer la société et obtenir le certificat d'enregistrement.

3. Recherche et sélection du bien

Plusieurs options s'offrent à vous :

• Travailler avec des agences immobilières locales ou internationales
• Consulter des plateformes en ligne spécialisées
• Faire appel à un promoteur directement pour un bien neuf

4. Vérification légale

Vérifiez que la propriété dispose bien d'un "livre rose" (pink book), le document officiel qui atteste de la propriété légale au Vietnam. Ce processus est généralement facilité par des avocats spécialisés ou des agents immobiliers.

5. Réservation et paiement

Pour réserver un bien, vous devrez généralement payer un acompte non remboursable (environ 100 millions VND). Vous disposerez ensuite d'un délai (souvent 14 jours) pour effectuer votre premier versement.

6. Signature du contrat

Une fois les vérifications effectuées, vous signerez un contrat avec le propriétaire ou le promoteur.

7. Obtention des autorisations

Les autorités administratives devront valider votre achat, particulièrement si vous êtes étranger.

8. Paiement final et frais annexes

Vous devrez payer les frais de maintenance (environ 2 % de la valeur d'achat du bien), plus les frais de gestion et d'opération.

Les biens disponibles au Vietnam

Le marché immobilier vietnamien propose une variété de biens adaptés à différents profils d'investisseurs :

Où investir au Vietnam ?

Pour maximiser votre investissement immobilier au Vietnam, le choix de l'emplacement est déterminant. Plusieurs villes et districts se distinguent par leurs caractéristiques uniques et leur potentiel de rentabilité.

Ho Chi Minh-Ville (Saigon)

C'est la capitale économique du Vietnam et l'une des villes les plus dynamiques d'Asie. Les prix au mètre carré y sont plus élevés, mais le potentiel de valorisation et les rendements locatifs sont particulièrement intéressants.

Hanoi

La capitale du Vietnam et deuxième plus grande ville du pays offre des prix immobiliers légèrement moins élevés qu'à Hô Chi Minh-Ville :

• Prix moyen dans le centre-ville : 2478 €/m²
• Prix minimum : 1824 €/m²
• Prix maximum : 5471 €/m²

Da Nang

Cette station balnéaire en plein développement offre plus de 35 km de côte avec des plages de sable blanc. C'est une ville stratégiquement située au centre du Vietnam, accessible par route nationale et voie ferrée.

• Prix moyen dans le centre-ville : 1744 €/m²
• Prix moyen en dehors du centre-ville : 956 €/m²

Comment financer un investissement immobilier au Vietnam ?

Le financement d'un achat immobilier au Vietnam représente souvent un défi particulier pour les investisseurs étrangers. Plusieurs options et contraintes doivent être considérées pour structurer votre investissement de manière optimale.

Options de financement bancaire

La plupart des banques vietnamiennes ne proposent pas de crédit immobilier aux étrangers, sauf s'ils disposent d'un visa de travail ou de résidence. Il est donc souvent nécessaire de financer l'achat avec des fonds propres ou de solliciter un prêt immobilier dans votre pays d'origine.

Récemment, des fintechs étrangères telles que Wise, Revolut, Tima et Vaymuon.vn ont commencé à proposer des services de crédit spécifiquement destinés aux expatriés et investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier au Vietnam.

Aspects pratiques des transactions

Pour effectuer un paiement au Vietnam, vous devrez convertir votre devise en Dong vietnamien (VND). Le paiement peut être fractionné en plusieurs versements selon les accords avec le vendeur, ce qui peut faciliter la gestion de votre trésorerie.
Pour simplifier les transactions, il est recommandé d'ouvrir un compte dans une banque locale. Cette démarche facilitera les virements et le suivi de vos paiements. Si vous choisissez de payer en espèces, n'oubliez pas de déclarer tout l'argent liquide que vous possédez au moment de passer la frontière, conformément aux réglementations douanières.

Les risques et précautions à prendre

Les principaux risques à prendre en considération lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier au Vietnam sont :

• Vérification des promoteurs : Il est crucial de bien se renseigner sur le promoteur ou le vendeur avant de signer un contrat. Travaillez avec des entreprises établies ayant une bonne réputation.
• Fluctuations du marché : Certaines régions peuvent connaître des variations de prix importantes en fonction de la demande et des développements économiques.
• Risques juridiques : La législation peut évoluer, et certains aspects de la propriété foncière restent complexes. Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé.
• Zones protégées : Assurez-vous que le bien n'est pas situé dans une zone protégée par le ministère de la Défense vietnamienne, où un certificat de propriété ne pourra jamais être délivré.
• Livre rose (Pink book) : Vérifiez que vous pouvez obtenir ce certificat de propriété officiel, indispensable pour toutes les formalités administratives et les transactions futures.
• Taxes et frais : Prenez en compte les taxes spécifiques et les frais de maintenance qui peuvent s'appliquer à votre investissement.

Pour minimiser ces risques, il est recommandé de s'entourer d'experts locaux : agents immobiliers expérimentés, avocats spécialisés et conseillers financiers familiers avec le marché vietnamien.