L’immobilier est le placement le plus fiscalisé. C’est pour cela que beaucoup d’investisseurs rechignent à y placer leur argent. Pourtant, investir son épargne en immobilier a des atouts, notamment la perception de rentes régulières qui permettent de ne pas dépendre d’une seule source de revenus. Et s’il était possible d’investir en immobilier sans payer un centime d’impôt ? Est-ce un rêve ou une réalité ? Pour certains investisseurs c’est une réalité. Mais comment font-ils ?
Pourquoi l’impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux sont le cauchemar des investisseurs immobiliers ?
L’impôt sur le revenu est progressif : plus on gagne plus on paie. À partir d’un certain niveau, l’impôt sur le revenu foncier devient très important. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Ainsi, un investisseur dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est de 45 % paiera 62,2 % d’impôt sur ses revenus immobiliers avec les prélèvements sociaux. Cela ne donne pas très envie de placer son argent en immobilier locatif.
Comme l’indique Gregorie Moulinier, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français :
« De très nombreux clients qui nous ont téléphoné au 01.44.56.00.23 ont vendu leurs appartements locatifs parce qu’ils payaient trop d’impôt. Nous leur avons suggéré une solution simple pour investir en immobilier sans payer des impôts : acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. »
Comment fonctionne le placement SCPI ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des produits d’épargne gérés par des professionnels qui permettent d’investir en immobilier et d’en percevoir des rentes régulières.
Les SCPI, c’est de l’immobilier qui rapporte sans contrainte de gestion. Les meilleures SCPI rapportent plus de 6 % net par an.
Comment faire pour placer son argent en immobilier sans payer un centime d’impôt avec le placement SCPI ?
Il suffit d’acheter la nue-propriété des parts des SCPI après leur démembrement. De quoi s’agit-il ?
Démembrer la propriété signifie séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruit, c’est le droit de toucher des revenus alors que la nue-propriété, c’est la possession des parts sans en percevoir le moindre revenu.
Dans ce contrat, usufruitier et nu-propriétaire se partagent les droits de propriété de la SCPI considérée sur une durée déterminée qui peut aller de 3 à 20 ans. Plus la durée est longue, plus le prix de la nue-propriété est bas.
Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement conduit donc à ne pas payer d’impôt puisque les dividendes des SCPI sont perçus par l’usufruitier et permet de payer le prix des parts moins cher.
À l’issue du démembrement temporaire de propriété, l’ex-nu-propriétaire percevra les dividendes versés par la SCPI et sera donc plein propriétaire.
Par exemple, sur une durée de 5 ans, il est possible d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI pour 80 % du prix de leur part. Cela correspond à un rabais de 20 %. Sur cinq ans, c’est donc très attractif.
La majorité des investisseurs commencent à acheter pour 50 000 euros de SCPI en démembrement temporaire de propriété et scindent ce capital entre deux ou trois SCPI afin de diversifier leur patrimoine.
Où se renseigner pour investir en démembrement temporaire de propriété sur des parts de SCPI ?
Acheter la nue-propriété de parts de SCPI de rendement n’est pas aisé. Entre la durée du démembrement, le choix des SCPI et le prix d’achat, il est préférable de passer par des spécialistes des SCPI.
Cela ne revient pas plus cher puisque le prix des parts des SCPI de rendement ne change pas en fonction du canal de distribution.
Prenons un exemple avec un achat pour 50 000 euros de parts de nue-propriété de SCPI de rendement élaboré par Laurent Fages, manager au sein de La Centrale des SCPI :
« Notre client a acheté sur cinq ans la nue-propriété de trois SCPI de rendement. II a payé la première 80 % de son prix, la deuxième 78 % de son prix et la troisième 77 % de son prix. Voici quel sera son bilan au bout de cinq ans avec l’hypothèse d’un prix de part qui n’a pas évolué :
|
SCPI |
Prix d’achat en euros |
Prix de la nue-propriété |
Valeur de la pleine propriété |
|
N°1 |
16 000 |
80,00 % |
20 000 |
|
N°2 |
17 000 |
78,00 % |
21 795 |
|
N°3 |
17 000 |
77,00 % |
22 078 |
|
Totaux |
50 000 |
78,28 % |
63 873 |
Ainsi, avec un capital de départ de 50 000 euros, notre client récupéra dans cinq ans 63 873 euros en pleine propriété sans avoir eu à payer un seul centime d’impôt. C’est pour cela que les SCPI de rendement sont le meilleur placement actuel. »
D’un point de vue fiscal, l’immobilier a une mauvaise réputation. Néanmoins, il existe comme nous venons de le voir une solution pour placer son argent en immobilier sans payer d’impôt. Cette solution est totalement rentable et légale. Aussi, pourquoi s’en priver ?
Avec des conseils avisés, notamment ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché, il est désormais facile d’augmenter son patrimoine sans impôt.
Comme cette solution vaut mieux qu’un contrat d’assurance-vie en fonds euros ou qu’un livret A pour gagner de l’argent, il serait dommage de ne pas en profiter. Aussi, pourquoi attendre et perdre du pouvoir d’achat ?
Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
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