Investir en résidence étudiante avec le LMNP : guide complet

Mais qu’est-ce que le LMNP exactement ? À qui s’adresse-t-il ? Quels sont ses avantages concrets ? Et surtout, comment s’y lancer en toute confiance, sans tomber dans les pièges classiques du premier investissement ? Voici un guide complet pour tout savoir sur le statut LMNP en résidence étudiante !

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal destiné aux particuliers qui louent un bien immobilier meublé sans en faire leur activité principale. Plusieurs conditions doivent être respectées :

• Le bien doit être loué meublé
• Les revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 23 000 € / an
• Ou ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus d’un ménage
• Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel

Le statut LMNP s’applique à différents types de logements, parmi lesquels :

• Des studios ou appartements classiques destinés à la location meublée
• Des résidences de services : étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme
• Des biens anciens ou neufs, selon vos objectifs patrimoniaux

Les avantages de l’investissement en résidence étudiante avec le LMNP 

Régimes fiscaux du BIC

Les revenus issus de la location meublée non professionnelle entrent dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des recettes de votre activité, vous êtes lié au régime suivant :

• Régime micro-BIC : si les revenus sont inférieurs à 77 700 € / an
• Régime réel simplifié : si les revenus sont supérieurs à 77 700 € / an

Tandis que le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus, le régime réel simplifié offre la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien sur une période de 20 à 40 ans ainsi que du mobilier sur 5 à 10 ans. Vous pouvez également déduire un certain nombre de charges comme les frais de notaire, les frais de comptabilité, les frais d’énergie, etc.

Le régime réel est sur option pour les investisseurs qui ont des revenus inférieurs au seuil indiqué ci-dessus. Il reste toutefois plus intéressant avec ses avantages qui ont une portée long terme.

Bail commercial avec un gestionnaire

En investissant dans une résidence étudiante, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de résidence. Ce bail commercial vous permet de toucher vos loyers en toute tranquillité car le gestionnaire vous verse un loyer fixe, même en cas de vacance locative.

Prix d’investissement inférieur au prix du marché

Les résidences étudiantes étant majoritairement composées de studios ou T1, les prix d’investissements sont inférieurs à l’achat dans des biens du type T2 ou T3.

Marché porteur

Avec plus de 2.9 millions d’étudiants en France en 2024-25 (+44 % de lits créés depuis 2014) ; l’offre publique ne couvre qu’environ 21 % des besoins.

Les impératifs pour louer en LMNP en résidence étudiante

Meubler le logement

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 définit une liste des meubles obligatoires lors de l’entrée du locataire :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les démarches administratives à effectuer

Dès que vous commencez votre activité de location meublée, vous devez :

• Déclarer votre activité auprès du greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i)
• Obtenir un numéro SIRET
• Choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel)
• Vous immatriculer éventuellement à la TVA si votre bien est en résidence de services

Quelles sont les étapes pour investir en LMNP ?

Définir vos objectifs patrimoniaux

Avant de chercher un bien, il est essentiel de vous poser les bonnes questions :

• Souhaitez-vous générer un complément de revenu ?
• Construire un patrimoine transmissible ?
• Préparer votre retraite ?
• Optimiser votre fiscalité actuelle ?

Ces objectifs détermineront le type de bien à choisir, sa localisation et le montage fiscal à privilégier.

Sélectionner le bon bien immobilier

En LMNP, le choix du bien est important. Il doit être :

• Situé dans une zone à forte demande locative (ville étudiante, pôle tertiaire, zone touristique…)
• Proche des commodités et bien desservi
• Adapté au type de location : studio, T2, colocation meublée ou résidence de services

Monter le financement

Un bon financement = un bon rendement. Il est possible d’investir en LMNP à crédit, ce qui permet :

• De profiter de l’effet de levier bancaire
• De déduire les intérêts d’emprunt au régime réel
• De préserver votre épargne

LMNP en 2025 : ce qui change

L’année 2025 marque une évolution importante du cadre fiscal lié au statut LMNP, notamment dans le contexte des ajustements apportés par le gouvernement en matière de logement et de fiscalité. Ces changements, apportés par la loi de Finances 2025 et la loi Le Meur du 19 novembre 2024, visent à rééquilibrer le marché locatif, mais peuvent impacter la rentabilité des futurs projets.

L’une des mesures majeures concerne la réintégration des amortissements déduits pour les investisseurs au régime réel lors du calcul de la plus-value à la revente. Cette réintégration a pour conséquence une hausse de l’imposition sur la plus-value. Cette mesure ne concerne toutefois pas les investisseurs en résidences de services, dont les résidences étudiantes. Cela rend ce type d’investissement d’autant plus intéressant !