Investir dans l’immobilier de luxe en tant qu’expatrié : les conseils d’un expert

Lepetitjournal.com - Comment définissez-vous l'immobilier de luxe ?

Christophe Michel, CEO France, Engel & Völkers : Il n’existe pas vraiment de définition universelle de l’immobilier de luxe. Chez Engel & Völkers, nous parlons plutôt d’un spectre de biens, allant du premium à l’ultra-luxe.

• Le premium désigne des biens “normaux” mais qui ont un « petit quelque chose en plus » (une localisation exceptionnelle, une vue imprenable, des finitions soignées…) ;
• Le luxe, quand la valeur absolue est supérieure à deux millions d'euros ;
• L'ultra-luxe, un marché extrêmement restreint, presque confidentiel, avec des biens pouvant monter jusqu’à 50 millions d’euros, voire plus.

Plus que le prix du bien, c’est surtout sa rareté qui fait sa valeur et son caractère prestigieux. Il peut s’agir d’une vue Tour Eiffel, d’un rooftop, d’une villa en première ligne face à la mer ou encore de services de conciergerie.

Quelles sont les grandes tendances du marché haut de gamme en France ?

Globalement, le marché se porte plutôt bien, même si les différents segments ne réagissent pas tous de la même manière aux cycles économiques.

Sur le bas du spectre, le segment premium reste corrélé au marché immobilier classique. Il a donc été impacté par la hausse des taux d’intérêt ces dernières années, avec notamment une baisse des prix et du volume de transactions, même si les chiffres remontent aujourd’hui.

En revanche, le marché du luxe et de l’ultra-luxe est beaucoup plus décorrélé du reste du marché, et les acheteurs de ce type de biens sont bien moins sensibles aux variations des taux. Comme tout le monde, cette clientèle a néanmoins marqué un certain attentisme pendant les périodes de fortes incertitudes économiques, en 2023‑2024. Mais dès que le marché est reparti, le luxe et l’ultra luxe ont suivi, voire devancé le mouvement.

Chez Engel & Völkers, 2025 a été une très belle année, notamment à Paris, avec près de
+ 40 % de croissance sur l'ensemble des segments, et le premier trimestre 2026 a confirmé cette dynamique.

Quels sont les avantages d'investir dans l'immobilier de luxe en tant qu’expatrié ?

L’immobilier de luxe reste avant tout un investissement de moyen et long terme, historiquement solide, peu exposé aux fluctuations conjoncturelles et résilient dans le temps.

En effet, ce sont des biens qui perdent très rarement de la valeur, surtout lorsqu’ils conjuguent localisation d’exception et forte rareté. Pour un investisseur disposant d’un patrimoine important, ils jouent souvent un rôle de diversification du risque au sein d’un portefeuille composé par ailleurs d’actions, d’obligations ou d’actifs financiers.

Pour un expatrié, il y a en plus une dimension émotionnelle très forte. Beaucoup de clients vivant à l’étranger souhaitent avoir un « chez eux » en France, qu’il s’agisse d’une résidence principale à leur retour ou d’une grande maison de vacances pour accueillir famille et amis lors des séjours dans l’Hexagone. Pour les Français de l’étranger, ce type de bien permet donc à la fois de maintenir un ancrage affectif dans son pays d’origine, et de se constituer un actif patrimonial solide.

Enfin, l'immobilier de prestige offre, dans le cadre d’un investissement locatif, un effet de levier difficile à obtenir sur d'autres types de placements, ce qui peut intéresser les investisseurs avec une vision patrimoniale de long terme. Une banque peut en effet financer l’acquisition d’un bien destiné à la location, les revenus locatifs permettant ensuite de couvrir tout ou partie des mensualités du crédit. C’est cette capacité à investir avec de la dette adossée à un actif générateur de revenus qui constitue l’effet de levier immobilier. Un mécanisme beaucoup plus difficile à reproduire sur d’autres classes d’actifs, pour lesquelles les établissements bancaires accordent généralement moins facilement des financements.

Les biens de luxe peuvent aussi représenter une opportunité intéressante en matière d’investissement locatif, à condition d’avoir une bonne stratégie. Sur des marchés comme Paris ou la Côte d’Azur, la location meublée haut de gamme et saisonnière offre des perspectives de rendement attractives, notamment auprès d’une clientèle internationale en quête de confort et de services premium.

Quelles sont les villes à fort potentiel pour l’immobilier de luxe, en France et à l'international ?

En France, Paris reste évidemment la destination phare du luxe, avec une forte demande internationale pour des appartements haussmanniens de caractère. La vue sur les monuments, le charme de certains quartiers et la rareté de l’offre dans les meilleurs emplacements entretiennent un niveau de prix très élevé. Les 6e, 7e et 8e arrondissements concentrent le cœur du luxe parisien (vues emblématiques, Triangle d'Or, cachet haussmannien…). Le 16e arrondissement reste également une référence du luxe parisien. D’autres quartiers connaissent aujourd’hui une montée en gamme, notamment autour de Montmartre dans le 18e arrondissement, où certaines maisons avec vue deviennent des biens extrêmement recherchés. Les 9e et 10e arrondissements attirent également une clientèle en quête de quartiers plus vivants et en pleine évolution.

Enfin, le Marais et les 1er, 2e, 3e et 4e arrondissements comptent proportionnellement moins de biens "luxe" et "ultra-luxe" que d'autres secteurs très internationaux de la capitale, et la clientèle y est majoritairement française. On y trouve néanmoins de très beaux actifs premium, avec des prix au mètre carré souvent supérieurs à la moyenne parisienne, qui séduisent une clientèle plus jeune et internationale.

La Côte d’Azur, de Saint‑Tropez à Menton, est aussi extrêmement prisée. On y trouve à la fois des appartements haut de gamme à Nice allant jusqu’à 10 000 euros / m2 ; des villas spectaculaires à Cannes ou sur le littoral, jusqu’aux propriétés « pieds dans l’eau » avec accès privé par bateau, qui relèvent clairement de l’ultra luxe.

Enfin, des villes comme Lyon ou Bordeaux attirent également les investisseurs grâce à des prix plus accessibles et à un marché locatif dynamique, offrant une alternative intéressante à Paris.

À l'international, New York reste une valeur sûre qui séduit une clientèle internationale grâce à son rayonnement culturel et business. Milan connaît également un véritable engouement ces dernières années, notamment grâce aux politiques fiscales italiennes, particulièrement attractives pour certaines grandes fortunes internationales.

Madrid figure aussi parmi les marchés les plus dynamiques du moment. Sa forte croissance économique attire investisseurs et entrepreneurs, entraînant une hausse rapide des prix. La capitale espagnole offre aujourd’hui une grande diversité de biens de prestige, allant d’immeubles historiques dans le centre aux grandes villas modernes situées en périphérie.

Enfin, Dubaï a longtemps bénéficié d’une dynamique très forte, portée par une fiscalité avantageuse et un marché immobilier neuf aux prestations ultra premium, même si l’avenir reste incertain compte tenu du contexte géopolitique actuel.

Quels conseils donneriez-vous à un expatrié qui envisage d'acheter un bien immobilier de luxe en France ?

Avant de se lancer, il est impératif de se demander : quel est l’objectif ? S'agit-il d’un bien coup de cœur pour vos retours en France, d’un investissement locatif haut de gamme, ou d’une future résidence principale en vue d’un retour définitif ? Quel rendement souhaitez-vous atteindre ? Et quel niveau de risque êtes-vous prêt à accepter ?

Les réponses à ces questions vont orienter toute la suite du projet (choix de l’emplacement, typologie de bien…).

Je recommande aussi de se faire accompagner par des professionnels qui connaissent à la fois le marché local et les spécificités des clients expatriés. Quand on vit à l’étranger, on a besoin d’un interlocuteur de confiance sur place, capable de présélectionner les biens, d’anticiper les contraintes administratives et de sécuriser l’ensemble du processus, de la première visite jusqu’à la signature et la mise en location éventuelle.

Enfin, gardez à l’esprit que l’immobilier de luxe est rarement un placement à court terme et qu’il faut l’aborder dans une perspective patrimoniale, sur plusieurs années.

Quelles sont les grandes forces d’Engel & Völkers ?

Engel & Völkers est, à ma connaissance, le réseau immobilier le plus international du marché, ce qui est un atout majeur pour les expatriés. Nous travaillons aujourd’hui dans 35 pays, en plus de la France, où nous disposons d’agences locales dans plusieurs grandes villes comme Paris, Lyon, Nice, Saint-Tropez, Deauville, Cannes… À Paris, près de 200 agents travaillent dans le même espace. Chaque agent est spécialiste d'une micro-zone, qu’il connaît dans les moindres détails.

Nous pouvons ainsi accompagner nos clients dans leurs projets immobiliers de part et d’autre des frontières. Nous travaillons, au quotidien, avec une clientèle profondément cosmopolite, mobile, qui pense ses projets de vie à l’échelle du globe. C’est un point rassurant pour les expatriés, dont nous comprenons parfaitement la situation et les contraintes spécifiques.

Une autre de nos forces est notre spécialisation sur l’immobilier haut de gamme, du premium à l’ultra luxe. Cela se traduit par une sélection rigoureuse des biens, une expertise sur les prix au mètre carré dans les micro‑quartiers les plus recherchés et une capacité à aller chercher des produits rares, souvent off-market.

Enfin, nous proposons un accompagnement hautement personnalisé, de A à Z. Nous gérons la recherche, la sélection, l’organisation des visites, la négociation et la sécurisation juridique de la transaction. L’investisseur expatrié mène ainsi son projet à distance, avec un interlocuteur unique.

En outre, si le projet implique plusieurs pays (par exemple : vendre en France pour acheter à l’étranger, ou inversement), nous sommes en mesure d’aligner nos équipes de part et d’autre pour orchestrer l’ensemble du projet. Cela peut aller jusqu’à la mise en location d’un bien dans un pays pendant que le client s’installe dans un autre, toujours avec un interlocuteur unique côté client.

  

Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site : https://www.engelvoelkers.com/fr/fr