Plongez dans l'univers complexe et fascinant de l'immobilier à Dubaï avec Maximilien Photiou, un conseiller chevronné qui connaît la ville comme sa poche. Fort de 20 ans d'expérience dans la région, il nous partage son expertise sur un marché en pleine effervescence, ses conseils précieux pour investir judicieusement, et les pièges à éviter pour les acheteurs potentiels. Découvrez comment cet expert francophone accompagne les investisseurs à chaque étape de leur projet, dans une ville où les opportunités sont aussi vastes que le désert qui l'entoure.
Par curiosité avez-vous déjà lancé votre moteur de recherche sur « immobilier Dubaï » ? Pléthore d’annonces, des milliers de sites, des articles ultra polarisés entre les deux extrêmes : scandales et arnaques ou eldorado et contes de fée... Le problème ? Des articles souvent « pièges à clic », s’appuyant rarement sur une enquête sur place, et ravis d’exploiter la « hype » bref : c’est une jungle, à l’image de notre jungle de béton. Il est dur d’y voir clair, de faire confiance à un expert plutôt qu’un autre, et la tâche redouble de difficulté si l’on s’y intéresse depuis l’étranger. Rencontrez avec nous Maximilien Photiou, un conseiller en immobilier qui a grandi (entre autres) à Dubaï qu’il connait comme sa poche, et qui saura décrypter avec vous un marché aussi intriguant qu’il est attractif. Le B-A-BA de l’immobilier à Dubaï, en français et en toute tranquillité, c’est par ici :
Lepetitjournal.com/dubai : Deux mots pour vous raconter ? Expatrié installé depuis 20 ans, vous connaissez Dubaï et sa région comme votre poche mais vous avez pourtant vécu ailleurs bien plus qu’ici :
Maximilien Photiou : Je suis né en France mais j’ai vécu un peu partout et ai commencé ma carrière professionnelle en Asie, au Moyen-Orient et enfin en Afrique, dans les vins et spiritueux, en famille dans un premier temps puis pour de grandes marques, j’ai voyagé dans pas loin de 30 pays entre le Kenya, l’Uganda, l’Afrique du Sud, les Philippines, l’Asie, le Moyen Orient … Après 15 ans à ce rythme j’ai eu envie de changement et c’était le bon moment pour moi de revenir vers les Émirats Arabes Unis mais avec un projet complètement nouveau. Un retour aux sources, et à Dubaï, mais avec l’enthousiasme généré par un projet excitant.
Revenir à Dubaï oui, mais avec cette nouvelle perspective professionnelle dans l’air du temps : vous vous lancez dans l’immobilier, c’est bien ça ?
Exactement, le groupe Centaurus pour lequel je travaille, a ouvert une filiale, une agence immobilière, Gulf Estates, qui accompagne les clients francophones ou venant de France dans leurs projets d’investissement immobilier à Dubaï.
On a le sentiment en se lançant dans ce marché d’être un peu dans l’œil du cyclone, et il est clair qu’il faut savoir avant tout très bien s’entourer : ce qui est notre cas, nous avons engagé des experts qui ont entre 8 et 15 ans d’expérience, couplés à la connaissance profonde de la ville, de ses dynamiques et ses quartiers que nous pratiquons depuis plus de 20 ans. C’est je pense ce qui nous permet d’accompagner efficacement nos clients dans leurs décisions d’investissement immobiliers à Dubaï.
Il faut savoir qu’il y a actuellement plus de 30 000 agents immobiliers - ou qui se disent tels - à Dubaï, dont une grande majorité pratique sans licence. Le gouvernement a initié des changements profonds dans les régulations qui font que si l’on compare au marché d’il y a dix ans les progrès sont déjà très concrets, et que l’on va vers un marché beaucoup plus régulé et contrôlé. La connaissance du cadre règlementaire et des lois est une partie importante de nos services.
Est-ce qu’on entend encore parler des histoires de biens jamais livrés, de projets disparus… ?
C’est devenu virtuellement impossible depuis que le gouvernement s’est instauré en 3ème partie obligatoire, et c’est lui (le gouvernement, via Dubaï Land Departement) qui va payer le promoteur en fonction de l’avancement du projet, grâce à un compte séquestre contrôlé par le gouvernement. De plus, pour tout nouveau projet le promoteur doit désormais déposer 20% de liquidités avant de démarrer ce dernier.
Bien entendu il existe toujours, comme dans tous les marchés avec beaucoup d’opportunités, des personnes qui vont malheureusement payer les pots cassés d’une mauvaise préparation, une étude de marché trop superficielle et d’une trop grande précipitation : acheter beaucoup trop cher un bien difficile à revendre par exemple….
Quel serait votre conseil le plus important, si vous n’en aviez qu’un à donner ?
d’abord bien se préparer en amont en se posant les bonnes questions, et y apporter des réponses fermes - pour pouvoir se décider très vite et sans hésiter le moment venu.
Il est difficile de changer d’avis tous les 3 jours sur la fonction du bien, sa surface, le budget… le marché va trop vite, donc une fois qu’on est prêt, il faut vraiment l’être !
C’est la partie essentielle de notre métier : informer nos clients et s’assurer qu’ils ont une vision claire et précise du marché, afin qu’il puisse mener à bien leur projet rapidement et efficacement.
Quelles sont ces questions importantes qu’il faut se poser en amont ?
Si l’on cherche un bien strictement d’investissement, ou un bien d’habitation. Puis savoir si on le destine à devenir un pied à terre, le foyer d’une famille, ou encore un bien hybride (louer un premier temps pour y vivre après), et quelles sont les contraintes de chaque option : c’est très bien d’habiter dans ce que l’on acquiert, mais il ne faut pas se retrouver dans la position d’avoir besoin de récupérer son investissement rapidement… et donc en être conscient avant de se décider pour telle ou telle configuration.
Réfléchir aussi à quel type de qualité et d’environnement on recherche : si on envisage le bien comme devant être revendu à court terme ou long terme change toute la donne dans cette décision. Avoir une bonne compréhension du marché et de la vie à Dubaï, au Moyen Orient… quitte à enfoncer les portes ouvertes : ce n’est pas l’Europe ! Et encore moins Paris. Tout d’abord d’un point de vue des rendements locatifs bien évidement : on parle ici de minimum 7 ou 8 % et jusqu’à 10, voire 12%. Sachant qu’en France on est sur du 3 ou 5% maximum. Ici, l’évolution de certains quartiers peut laisser espérer des plus-values allant de 25% à 40% au moment de la revente. Là encore, nous mettons notre expertise au service des investisseurs afin de choisir les meilleurs projets offrant les meilleurs rendements en fonction des budgets engagés.
Le type de bien est aussi un paramètre important et il est important de venir sur place pour une première visite, même en vacances : c’est un marché ultra dynamique et une ville jeune, j’ai eu par exemple des clients qui ne pensaient pas nécessaire de se déplacer et qui attendaient que je leur trouve une « perle rare » avec « du charme » …. Bon : on peut trouver des villas ou des appartements incroyables, et très agréables à vivre, bien sûr, avec des vues spectaculaires, le bord de mer, la skyline….il y a de tout : mais il ne faut pas imaginer qu’il y a des « quartiers anciens » avec des « maisonnettes charmantes » - je caricature mais vous comprenez bien ce que je veux dire, nous ne sommes définitivement pas à Paris : autre ville, autre esthétique et autre dynamique, dans tous les sens du terme !
Est-ce qu’il est donc obligatoire de venir visiter sur place ?
C’est une question avec plusieurs réponses : on peut très bien organiser plusieurs rendez-vous en Visio en amont, et si on est bien clair sur le fait que le projet est un placement, qu’on recherche le maximum de rendement locatif à court terme : nous proposons vraiment un service clefs en mains qui va de tous les rendez-vous préparatoires jusqu’à la gestion de la location et des revenus et éventuellement à la revente avec plus-value… Donc il y a une très grande partie de la démarche qui peut se faire à distance, à condition encore une fois d’être bien clair sur l’intention d’achat… Mais je pense qu’il reste important de venir se rendre compte par soi-même, au moins une fois, et qu’il faut absolument venir s’il s’agit d’un bien que l’on souhaite habiter.
Vous pensez que pour les gens qui ne connaissent pas la ville ou qui a fortiori n’y vivent ni n’y travaillent il existe encore un fossé entre ce qu’ils s’imaginent être Dubaï et la réalité ?
Absolument ! Un fossé abondamment alimenté par un certain type de media et une méconnaissance de la région du Moyen Orient et de Dubaï en particulier. C’est une ville encore victime de mythes absurdes qui font que trop de gens s’imaginent débarquer dans un eldorado totalement irréaliste, où tout se transforme en or en quelques minutes… Je ne suis pas là ni pour éduquer ni pour critiquer la méconnaissance que qui que ce soit peut avoir de cette région, mais simplement pour transmettre un simple conseil : il faut venir voir Dubaï par soi-même avant toute décision importante qui y soit liée.
Que ce soit décider de se lancer à l’aventure, d’y chercher un travail, de s’y installer et à fortiori plus encore d’y investir. J’aime bien présenter les choses avec ironie et faire au contraire la liste des points pour lesquels il ne faut « pas » s’intéresser à Dubaï : une ville incroyablement sure, hyper cosmopolite, remplie d’espaces verts, entre mer et désert, une population respectueuse et travailleuse, un hub international… la liste est longue (rire) !
Vous proposez comme vous l’avez mentionné un service clefs en main de A à Z, en quoi précisément consiste-t-il ?
On vous accompagne des les premiers coups de fils jusqu’à votre visite en ville, où nous vous présenterons les différents types de promoteurs depuis les projets d’entrée de gamme jusqu’aux grands projets les plus haut de gamme.
Je n’ai aucun a priori sur aucun promoteur, mais il faut connaitre leurs spécificités avant de se décider. Nous sommes à vos côtés pour vous donner en un temps restreint toutes les clefs possibles de la compréhension de la ville et de ses quartiers. Le processus se fait vraiment en deux temps : un temps de compréhension et de préparation qui peut s’étirer selon vos besoins et envies, jusqu’à ce que vous ayez bien identifié tous les paramètres…puis un temps de prise de décision qui lui doit être extrêmement rapide : nous avons vu des biens partir en moins d’une heure, et ce n’est pas une légende !
Des quartiers préférés ?
Pas vraiment car tout dépend encore une fois de ce que vous cherchez ! Il faut être aussi capable de réviser ses a priori : par exemple à mes yeux Dubaï Marina est devenu très cher, tandis qu’à l’inverse Business Bay est bien mieux que ce que l’on pense - notamment le long de Dubaï Canal. Il existe des grands projets intéressants vers Meydan, Dubaï South et Dubaï Land qui vont offrir d’excellent retours sur investissement grâce à l’expansion et le développement rapide de ces zones, soutenu par le gouvernement de Dubaï et l’amélioration des infrastructure urbaines qui les desservent (nouvelles lignes de métro, nouveaux échangeurs et élargissements des routes principales comme Hessa Street). Pourquoi ne pas regarder aussi au-delà : Abu-Dhabi est une option intéressante mais aussi Ras Al Khaimah qui va se développer rapidement avec l’arrivée du casino et de l’Ethihad Rail….
Quel est selon vous le critère de choix le plus important dans l’immobilier de la région ?
Sans hésiter : l’environnement et l’atmosphère de l’endroit, du quartier. C’est ce qui donne de la valeur au bien, au-delà de l’aspect moderne et ultra connecté. Pour moi, la région, bien que déjà très développée, réserve encore beaucoup de surprises et a beaucoup à offrir.
Dubaï est une ville cosmopolite qui ne cessera jamais de proposer de nouvelles opportunités, ni de croître et de grandir.
C’est pour cela que j’aime cette région. J’ai passé des moments incroyables à Dubaï mais aussi dans les autres Émirats, à Ras Al Khaimah en particulier. On entend souvent ce petit refrain de la part de nouveaux venus « je ne suis là que pour 2-3 ans maximum » et ce sont souvent ceux-là mêmes qui finissent par rester 10 ans et plus... C’est une région magnifique et attractive qui va continuer sur sa lancée… et c’est passionnant d’en être le témoin.
Maximilien Photiou
Property Advisor
M: +971 54 388 4091 | E: maximilien@gulfestates.ae
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