Investir dans l’immobilier en Allemagne : les prix et éléments à prendre en compte

Si vous vivez en Allemagne depuis quelques années et que vous êtes tombé sous le charme de la vie locale, il est tout à fait naturel que vous souhaitiez acheter un bien immobilier pour y vivre. Bonne nouvelle, c'est un objectif atteignable également pour les expatriés !

 

En collaboration avec le service de courtiers en ligne, Hypofriend, voilà un aperçu des prix de l'immobilier en Allemagne, avec un focus sur les plus grandes villes du pays. Nous ferons également le point sur comment calculer votre capacité d'emprunt et sur les frais complémentaires à prendre en compte.

 

Mais commençons par le commencement : Faut-il acheter ou louer ?

 

Faut-il acheter un bien immobilier en Allemagne ?

La réponse est simple : oui. Sur le long terme, l’achat d'un bien immobilier augmente votre patrimoine, tandis que la location vous fait perdre de l'argent.

 

Être propriétaire d'un bien immobilier est moins coûteux à long terme. Pourquoi ? Un loyer annuel représente en moyenne 3,6 % du prix du bien et peut augmenter de quelques pourcents chaque année. Avec des taux d'intérêt qui n'ont jamais été aussi bas (1 à 1,5 %), être propriétaire d'un bien immobilier coûte moins cher sur le long terme, même si l'on tient compte des frais complémentaires (1,5 à 2 %). En outre, en tant que propriétaire vous pouvez bénéficier d'une augmentation de la valeur du bien plus ou moins importante, appelée plus-value. En revanche, si vous continuez à payer un loyer, l’argent dépensé chaque mois sera perdu.

 

Quelques chiffres pour clarifier :

En supposant que vous payez 1 000 euros de loyer par mois, cela signifie que vous payez 12 000 euros par an à votre propriétaire. Avec une augmentation de loyer de trois pourcents par an, vous paierez 1 030 euros par mois la deuxième année. Après cinq ans, votre loyer mensuel sera de 1 126 euros. Cela représente 13 512 euros par an. Alors que votre loyer augmente au fil du temps, les mensualités des prêts immobiliers restent les mêmes. Après l'amortissement des frais d'achat, qui est souvent réalisé au bout de deux à trois ans, votre patrimoine augmentera.

 

Par exemple : Votre loyer mensuel est de 1 000 euros. Le même bien coûte 300 000 euros à l’achat. Votre loyer augmente de 3 % par an. La valeur du bien augmente également d'environ 3 % par an. Imaginez que vous souhaitez rester dans ce bien, qui est situé à Berlin, pendant dix ans.

 

Le résultat : Si vous achetez ce bien aujourd'hui au lieu de continuer à le louer, votre patrimoine augmentera de 127 229 euros au cours des dix prochaines années par rapport à la location. Les frais d'achat complémentaires pour ce bien sont de 34 710 euros. Compte tenu de la plus-value, du coût du crédit, des frais complémentaires (charges, notaires, etc.) et des économies réalisées sur le loyer, vous aurez déjà atteint le seuil de rentabilité après deux ans et demi.

 

Avec le calculateur Hypofriend Rent-or-Buy, vous pouvez facilement et rapidement déterminer s'il est plus judicieux d'acheter ou de louer pour constituer votre patrimoine au fil du temps.

 

Prix de l'immobilier et frais annexes à prendre en compte lors d’un achat en Allemagne

Le marché immobilier allemand est très concurrentiel. Les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté au cours des dernières années, notamment dans les grandes villes comme Berlin, Cologne, Munich ou Francfort.

 

Jetons un coup d'œil aux chiffres :

Le prix des logements dans l’ancien a déjà augmenté de 5,2 % à l’échelle nationale au cours du premier trimestre de 2021. Pendant la même période, le prix des logements neufs a lui augmenté de 4,8 %. Sur un an, les prix du neuf ont augmenté de 12,7 %, contre 9,7 % pour l’ancien. Le prix moyen des logements neufs était de 3 530 euros par mètre carré en mars 2021. Cela représente presque 1 200 euros de plus que pour les logements existants, pour lesquels le prix moyen au mètre carré est de 2 385 euros. 

 

Le tableau suivant montre les dernières évolutions des prix de l’immobilier dans les grandes villes.

 

	Neuf		Ancien
	Évolution du prix entre le T4 2020 et le T1 2021	Prix du mètre carré en € en mars 2021	Évolution du prix entre le T4 2020 et le T1 2021	Prix du mètre carré en € en mars 2021
Berlin	2,5%	4.974	3.3%	4.463
Munich	0,6%	8.490	0,8%	7.431
Cologne	0,3%	4.537	0,4%	3.846
Francfort	-0,9%	6.016	0%	5.280
Hambourg	0,7%	5.304	0.8%	4.790

*Source: Immobilienscout24

 

Il est important pour les futurs acquéreurs d’un logement en Allemagne de ne pas oublier les frais annexes à un achat immobilier. Il s'agit, par exemple, des frais de notaire, d’agence, d’enregistrement au cadastre, ainsi que de la taxe foncière et des frais de courtage. Ces frais varient d'un Land à l'autre.

 

Dans ces frais annexes, on retrouve :

● La taxe de transfert de propriété (ou mutation foncière) : 3,5 à 6,5 %.

● Les frais de notaire et d’enregistrement foncier : 2 %.

● Les frais d’agence (si le bien est négocié par un agent immobilier) : max. 3,57 %.

 

En tant qu’acheteurs potentiels notez que les banques financent rarement ces frais annexes. Normalement, les coûts supplémentaires doivent être payés avec l’apport personnel des acheteurs. Par conséquent, il est important de connaître votre capacité d’achat. A cet effet, Hypofriend a développé un calculateur que les acheteurs potentiels peuvent utiliser pour connaître leur budget. 

 

Combien pouvez-vous emprunter en Allemagne ?

La bonne nouvelle est qu'en tant que ressortissant français, vous pouvez acheter un bien immobilier en Allemagne comme si vous étiez un citoyen allemand, dès lors que vous résidez et travaillez en Allemagne. Les banques évaluent le risque de crédit de la même manière que pour vos amis allemands, et elles financent jusqu'à 100 % de la valeur du prêt, et parfois au-delà.

 

Comme ailleurs, le facteur le plus important du financement immobilier en Allemagne est le ratio prêt/valeur ou, en allemand, le "Beleihungsauslauf" ("Loan to Value" ou LTV en anglais). Ce ratio a une influence sur le taux d'intérêt des prêts accordés par les banques.

 

Ce ratio indique le rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien immobilier. Plus votre apport initial est important, plus le ratio est faible. Toutefois, les banques ont tendance à calculer le ratio prêt/valeur différemment. La règle de base est que les banques n'utilisent pas le prix d'achat du bien, mais la valeur déterminée par un expert en évaluation immobilière. Il s'agit du "Beleihungswert" (valeur hypothécaire ou valeur de la garantie). En d'autres termes, la valeur hypothécaire n’est pas nécessairement égale au prix d'achat. Les banques allemandes sont assez conservatrices et peu enclines à prendre des risques lorsqu'il s'agit d'estimer la valeur des biens immobiliers.

 

Le ratio prêt/valeur indique en pourcentage le rapport entre le prêt contracté et la valeur hypothécaire. La banque utilise ce pourcentage pour déterminer le taux d'intérêt du prêt. Plus le ratio est faible, moins la banque considère le prêt comme risqué. Par conséquent, elle vous offre un meilleur taux d'intérêt pour un crédit dont le ratio prêt/valeur est plus faible. Vous pouvez réduire le ratio prêt/valeur en augmentant votre apport. 

 

Par exemple : Supposons que le bien de vos rêves coûte 300 000 euros et que vous puissiez payer les frais d'achat avec vos économies (à Berlin, ils varient entre 8 % et 11,57 %). En outre, vous disposez d'un capital suffisant pour payer 20 % avec un apport personnel.

 

Cela signifie que vous avez besoin d'un crédit d'un montant de 240 000 euros pour couvrir 80 % du prix de la propriété. Pour évaluer votre éligibilité à un tel crédit, une banque allemande calculera donc le ratio prêt/valeur. Si la banque déduit 10 % du prix de la propriété pour arriver à une évaluation de 270 000 euros, elle calculera le ratio prêt/valeur comme suit :

- ratio prêt/valeur = (montant du prêt après déduction de l’apport x 100) / valeur hypothécaire du bien.

- 88,88 %  = (240 000 euros x 100) / 270 000 euros

 

Avec un ratio prêt/valeur de 89 %, vous avez d'excellentes chances d'obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque allemande. Mais n'oubliez pas : les banques allemandes financent jusqu'à 100 % du ratio prêt/valeur et parfois au-delà. N'hésitez pas à contacter votre courtier indépendant chez Hypofriend pour déterminer le montant de votre apport pour votre futur achat immobilier.  

 

S'assurer de trouver le prêt immobilier adapté à votre situation

Si vous avez décidé d'acheter votre propre logement, vous devez bien planifier votre prêt immobilier. Il est important de prendre en compte votre situation personnelle et vos projets d'avenir. Malheureusement, votre banque vous conseille rarement sur ces sujets importants.

 

Un courtier indépendant comme Hypofriend vous aide à trouver le meilleur crédit immobilier selon votre situation et grâce à une connaissance approfondie du secteur financier. Il vous explique de façon claire les arbitrages financiers importants. Alors que d'autres courtiers se contentent de présenter les taux d'intérêt et les échéanciers de mensualités, Hypofriend explique comment vos décisions influencent les taux d’emprunt et comment vous pouvez optimiser votre situation financière.

 

Enfin, Hypofriend est un service gratuit pour les futurs acheteurs, en collaboration avec plus de 750 prêteurs allemands pour aider davantage de personnes à accéder au statut de propriétaire. À aucun moment vous ne serez facturé pour les conseils que vous recevrez - et c'est un point à prendre en considération lorsque vous empruntez une somme d'argent importante !

 

Vous avez décidé d'élire domicile en Allemagne ? Vous voulez connaître votre budget pour un achat immobilier ? Épargnez-vous du temps et des soucis et apprenez-en plus sur Hypofriend dès aujourd'hui.