INFO-PARTENAIRE - Achat en Leasehold : 30, 60 ou 90 ans?

ThaiProperty  Group, partenaire de notre rubrique Immobilier en Thaïlande, aborde aujourd'hui le sujet souvent débattu de la durée maximum d'un contrat de location, dans le cas de l'achat d'une maison en Thaïlande en "leasehold".

La durée maximum d'enregistrement au Land Department est de 30 ans

Une chose est certaine: la durée maximum d'enregistrement d'un bail au Land Department est de 30 ans. Le Land Department est l'équivalent du cadastre en France. Enregistrer un bail au nom d'un étranger sur un terrain est possible, et cela consiste à inscrire le nom de la personne au dos du titre de propriété, en qualité de locataire, en vertu d'un contrat de bail attaché au titre. Le contrat mentionnera notamment le prix de la transaction et la possibilité de sous location par exemple. Selon les municipalités, les clauses acceptées par le Land Office peuvent varier et le conseil d'un avocat ou d'une personne au fait des pratiques locales est conseillé pour vous protéger au mieux.

Un bail enregistré est un droit réel, protégé par la loi et qui ne peut être rompu sans la signature des deux parties.

QUID des renouvellements ?

Dire que l'on peut enregistrer un droit de 90 ans au cadastre est faux. Mais dire qu'il est impossible de promettre des renouvellements par contrat l'est aussi.

La loi est claire sur ce point puisque la section 540 du code civil est commercial dit (traduction donnée à titre informatif):

"La durée de location d'un bien immobilier ne peut excéder 30 ans. Si elle est conclue pour une période plus longue, cette période doit être réduite à 30 ans. Ladite période peut être renouvelée, mais la durée de renouvellement ne devra pas excéder 30 ans à partir de la date de renouvellement."

Certains interprètent cette phrase comme signifiant l'impossibilité de renouveler pour plus de 30 ans et donc, de proposer plus d'un renouvellement. C'est une interprétation minoritaire et discutable, puisque rien ne dit dans cette section qu'il est interdit de renouveler un bail plus d'une fois.

Ce qui est dit, c'est que la durée d'un renouvellement (on pourrait lire, la durée du renouvellement qui sera enregistré au cadastre) ne doit pas excéder 30 ans. Cela n'interdit pas qu'il y en ait un second, qui sera à son tour enregistré, après expiration du premier.

Dans les faits, la plupart des grands cabinets d'avocats réputés proposent des contrats de leasehold contenant 2 promesses de renouvellement, portant bien la durée potentielle de location à 90 ans.
Pourquoi pas plus de 90 ans ?

Si on peut promettre 2 renouvellements, pourquoi pas 3 ? Ou plus ? Une explication souvent avancée par les experts juridiques locaux est que dans le droit Européen existent les baux emphytéotiques de 99 ans. On peut donc aisément argumenter que 90 ans est une durée normale pour un contrat de location. Si on dépassait les 100 ans, il y aurait le risque qu'un juge thaïlandais puisse interpréter cela comme un contournement de la loi et une tentative de conférer une pleine propriété de manière déguisée.

Quelle est la valeur des renouvellements contractuels ?

Il s'agit d'un engagement contractuel, qui a dès lors une valeur légale. Le renouvellement du contrat est encadré par les textes.  La loi n’interdit pas le renouvellement, puisqu’il est prévu dans le corps même du texte de loi. Il est d’usage que le contrat de bail soit renouvelé au moins deux fois, soit une durée totale de 90 ans (30 ans + 30 ans + 30 ans). Dans la pratique, il y a peu de contentieux entre le Bailleur et le Locataire. Cependant, un différend pourra subsister après le décès du locataire entre le Bailleur et les héritiers du locataire.

A cet effet, deux situations peuvent être envisagées :

- Soit il est possible que le contrat de bail contienne une clause prévoyant que les ayants droits deviendront automatiquement parties au contrat au décès du locataire. Dans ce cas, si cette clause insérée dans le contrat est enregistrée par le biais de la version thaïlandaise du bail, les héritiers deviendront parties au contrat et pourront se prévaloir de la continuation du bail selon les termes du contrat initial ;

- Soit une telle clause n’a pas été prévue, rien n’oblige le propriétaire de réenregistrer (gratuitement ou non) un nouveau contrat avec les héritiers pour la période restant à courir ou pour une nouvelle période de 30 ans. Dans ce cas, les héritiers sont en effet considérés que comme des tiers au contrat liant le défunt et le propriétaire.

Ainsi, il est important de recourir au service d’un conseiller afin que ce dernier insère les clauses inhérentes pour la transmission du contrat à ses héritiers.

On citera aussi l'importance de la rédaction des clauses concernant le renouvellement. Là aussi, un bon conseil est recommandé.

(http://www.lepetitjournal.com/bangkok) vendredi 30 octobre 2015
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