Obtenir un prêt immobilier depuis l’étranger pour un projet en France ou en Europe passe par l'évaluation de trois critères essentiels. Les explications d'un courtier spécialisé.
Lors d'une expatriation, la situation financière du non-résident semble souvent plus avantageuse. Les revenus sont plus importants et les charges parfois réduites (allocation logement, frais de scolarité…). L'emprunteur pense ainsi être dans une position favorable pour l'obtention du prêt… pourtant, les banques ne voient pas forcément les choses de cette manière!
Vu de France, votre profil est attirant mais il comporte quelques risques supplémentaires. "L'analyse n'est pas la même quant au profil de risque et l'octroi du crédit est parfois plus complexe pour un non-résident" nous explique Marjorie Cocchi en charge de Crédit expat à Hong Kong, un courtier spécialisé dans l'obtention de prêt pour les expatriés.
Le non-résident n'est pas un client standard. La banque, si elle connaît la situation professionnelle de l'expatrié, gardera une incertitude quant à l'avenir de son client: "Où sera-t-il dans quelques années? Va-t-il revenir en France? Quels seront ses futurs revenus? Son niveau de vie…? Ajouté à la distance, ce sont autant de raisons qui font que les banques ont des politiques basées sur des critères plus ou moins strictes avec les expatriés" explique Marjorie.
Pour avoir un bon dossier, Crédit expat nous détaille les trois questions majeures à se poser: la capacité d'endettement, l'apport personnel et le niveau des contreparties.
1. Quelle est sa capacité d'endettement?
C'est le tout premier point qu'il faut vérifier. Cette capacité détermine le montant de remboursement mensuel auquel vous pouvez prétendre et de facto l'enveloppe de prêt maximum.
Le banquier octroie un prêt quand il est convaincu qu’il sera remboursé. La banque regarde la situation professionnelle évidemment (contrat d'expatriation, contrat local, entrepreneur, stabilité des revenus, ancienneté…) et elle l'évalue sous le prisme de l'endettement possible.
Le taux d'endettement compare les charges et les revenus de l’emprunteur ou du ménage. Il est communément fixé à 33% au sein des établissements bancaires. Ce taux peut être nuancé avec la notion de "reste à vivre" (RAV), un terme pour qualifier ce qu'il reste au foyer une fois les charges récurrentes payées. Le banquier pourra alors autoriser un taux d'endettement supérieur si le reste à vivre est cohérent avec les dépenses du ménage.
"Cette enveloppe maximale de prêt et le montant de mensualité doivent être en accord avec la stratégie patrimoniale de l'emprunteur: qu'il prépare sa retraite, développe un patrimoine immobilier, ou cherche à préserver sa capacité d'endettement avec un cashflow neutre par exemple" souligne Marjorie. "En plus de savoir si vous avez accès au crédit, il est important de réfléchir au montant des mensualités maximum souhaitées - qui peuvent être inférieures à la capacité d’endettement calculée - ainsi qu’à la durée du prêt, pour déterminer l’enveloppe globale et être en ligne avec sa stratégie" renchérit-elle.
2. Quel montant allouer à son apport personnel?
L'apport personnel viendra compléter le financement de la banque pour l'achat du bien. C'est le deuxième critère le plus important. Pour le banquier, l'apport lui permettra d’évaluer le risque que la banque prendra en prêtant l’argent. Plus l’apport est conséquent, moins le profil de l’emprunteur est risqué.
Le niveau d'apport demandé dépendra de la situation professionnelle du non-résident. Bien qu’un financement à 100% reste possible sous certaines conditions, un apport de 10% est, de manière plus générale, requis pour les personnes en contrat d'expatriation, contre 20% minimum lorsqu'il s'agit d'un contrat local.
Ces niveaux sont appliqués par la majorité des banques que nous rencontrons, mais avec certaines, nous savons qu'il est possible de négocier un crédit sans besoin d'apport tout dépend du taux d’emprunt que l’on s’est fixé comme acceptable.
L'apport personnel est aussi à mettre en perspective avec sa stratégie patrimoniale, car il consommera l'épargne mais impactera le montant du prêt et des mensualités.
Il est important de souligner que les frais annexes (notaire, garantie, frais d'agence, frais d’intermédiation…) sont quasi-systématiquement financés sur fonds propres. Ainsi, en plus du pourcentage alloué à l'apport personnel, il faudra compter a minima une première enveloppe de 3,5 à 9% du prix total (simulation faite à partir de frais de notaire entre 2,5% pour les biens neufs aujourd'hui et 7,5% en général pour l'ancien, et des frais de garantie entre 1% et 1,5% du montant du bien).
3. Quelles contreparties transférer?
"Une banque est prête à prendre des risques mais elle cherche aussi une relation de confiance et un partenaire stable sur le long terme. La situation de l'emprunteur sera mieux appréciée s'il est prêt à transférer ses liquidités ou à envisager d'autres produits proposés par la banque" poursuit Marjorie.
Dans cette relation, les contreparties peuvent être de nouveaux dépôts dans les livres de la banque, le transfert de liquidités ou la souscription de produits d'épargne. Nul doute qu’elles constitueront un levier considérable dans la négociation du prêt.
Ces contreparties peuvent être libres ou, sur demande de certaines banques, bloquées en guise de garantie, en totalité ou en partie. Là encore, l'emprunteur doit faire le point sur ses possibilités et objectifs quant aux sommes pouvant être engagées pour se retrouver dans la relation gagnant-gagnant avec le partenaire bancaire.
Les réponses à ces trois questions permettront de valoriser le dossier et de mieux négocier ses conditions. Crédit expat se propose de les évaluer avec vous pour étudier la faisabilité du crédit et, fort de son réseau et de son expérience en Europe, de se rapprocher de ses partenaires pour obtenir les meilleures conditions pour votre dossier.
Pour en savoir plus, vous pouvez également consulter le site de Crédit expat
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