Investissement immobilier, faisons le point sur les SCPI

Les SCPI constituent des placements particulièrement intéressants lorsque l'on se trouve à l'étanger. Malik Dif, de Equance Hong Kong fait un point complet sur ce sujet.

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De quoi parle-t-on ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement que l’on appelle « pierre-papier », véhicule dans lequel vous êtes investisseur-associé détenteur de parts sociales (le papier). La société est propriétaire du ou des biens immobilier (la pierre). Vous êtes donc un propriétaire parmi d’autres mais sans supporter les contraintes de gestion.

La gestion est déléguée à une société qui dispose d’un véritable savoir-faire et qui va investir sur le marché de l’immobilier en France ou à l’étranger dans des actifs tels que commerces, bureaux, entrepôts, etc. La majorité des SCPI du marché dispose d’un patrimoine supérieur à cinq cent millions d’euros (généralement bien diversifié), ont une multitude de locataires dont la plupart ont des baux d’une durée supérieure à 8 ans (parfois plus).

Il n’est donc pas question d’un investissement immobilier classique (le traditionnel bien immobilier locatif dit « immobilier physique »). 

Quelles sont les catégories de SCPI?

Regardons de plus près le mécanisme !

La Société de gestion qui administre la SCPI aura en charge l’intégralité de la gestion immobilière du parc : depuis l’acquisition des locaux, la location par un bail commercial, les travaux éventuels, les charges liées aux biens. Les loyers perçus par la Société de gestion seront rétrocédés à chaque associé (à chaque investisseur) minorés des frais relatifs à la gestion.

Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Les avantages

Accessible à tous les budgets. L’investissement de départ est aux alentours de 500 à 1000€. Il n’existe pas de montant maximum sauf auprès de certaines sociétés de gestion.

• Une gestion totale du bien immobilier déléguée à la Société de gestion. Vous n’avez pas la contrainte liée au bien (frais de travaux, charge locative, etc.)

• Un instrument financier avec un sous-jacent immobilier totalement encadré par une réglementation stricte et surveillé par les Autorités de Marchés Financiers (AMF) qui s’assurent de la conformité complète de la SCPI

• La possibilité de revendre vos parts sans durée de conservation obligatoire

• Une rentabilité supérieure à un investissement immobilier locatif classique. 

• Le financement peut se faire en cash ou à crédit. Attention toutefois, votre banque ne financera que ses propres SCPI si elle en propose.

Les inconvénients

Même si les parts peuvent être revendues sans durée de conservation obligatoire. Il est fortement conseillé une durée de conservation minimale de 8 ans.

• La fiscalité des loyers et des plus-values est celle des revenus fonciers

• Les frais de sortie peuvent s’avérer impactant sur une courte durée, mais sur le long terme, la revalorisation des parts les neutralisant. Ces frais peuvent s’assimiler à des frais de notaire et d’agence.

• Le financement à crédit est possible, mais souvent à des taux plus élevés.

Et pendant la durée de mon investissement, quelles sont mes responsabilités ?

Aucune. Vous ne supportez pas les frais de gestion du bien immobilier. La Société de gestion va, elle-même, gérer les travaux si nécessaires, trouver les locataires (exclusivement des locataires professionnels), gérer le ou les biens, reverser les loyers aux détenteurs des parts de SCPI, c’est-à-dire à vous.

Puis-je céder mes parts de SCPI ?

Même si vous pouvez vendre à tout moment vos parts de SCPI, une durée de détention à 8 ans est préconisée. 

Dans une démarche de vente, les modalités dépendent du type de SCPI : à capital fixe ou à capital variable.

Votre part de SCPI est à capital fixe, vous pouvez dans ce cas, la céder de gré à gré (c’est-à-dire, de vendeur à acheteur directement) ou alors par l’intermédiaire de la Société de gestion émettrice de la part de SCPI.

Votre part de SCPI est à capital variable, ce sera la Société de gestion qui réalisera l’opération avec vous. La société de gestion rachètera les parts de SCPI à la valeur de réalisation de la part, c’est-à-dire au prix de vente de la part au jour de la cession moins les frais de sortie

Quelle fiscalité pour les parts de SCPI ?

Les SCPI distribuent des « dividendes » qui sont assimilés en France, fiscalement à des loyers. Elles sont donc imposées dans la catégorie des revenus fonciers et supporteront la CSG-CRDS.

Pour les résidents de France, cependant, lorsque la SCPI a des biens situés à l‘étranger, les revenus de ces biens situés à l’étranger peuvent être soit totalement exonérés d’impôts (mais pris en compte dans le calcul de la progressivité de l’impôt) (ex Belgique, Irlande, Portugal, Pays-Bas), soit un crédit d’impôt est accordé puisqu’une retenue à la source aura déjà eu lieu dans le pays de situation de l’immeuble (ex : Allemagne, Espagne, Grande Bretagne). En outre, selon le modèle de convention fiscale destinée à éviter les doubles impositions conclut entre la France et les pays de situation de l’immeuble, un crédit d’impôt de 100% sera accordé sur la CSG CRDS.

Pour les non-résidents, les revenus de SCPI dont les biens immobiliers sont situés à l’étranger, ne sont pas imposables en France mais imposables selon la convention fiscale du pays de résidence et du lieu de situation de l’immeuble.

En cas de vente des parts SCPI un abattement de cession est appliqué au taux forfaitaire de 19 + 17.2% pour les résidents français et hors UE, ou 7.5% pour les résidents de l’UE qui adhèrent à un système de sécurité sociale obligatoire dans leur pays.

Sur cette plus-value, un abattement pour durée de détention est appliqué comme dans le cas d’une détention d’un bien immobilier physique.

Quelles sont les performances 2020 ?

Chez EQUANCE, nous travaillons avec plusieurs Sociétés de gestion. Toutes, sans exception, se retrouvent sur les marches du podium des classements « meilleures SCPI 2020» et offrent des taux de rendement élevés.

Ainsi, nous retrouvons EPARGNE PIERRE (TDVM* 5.36%) chez Voisin,  CORUM ORIGIN/CORUM XL/CORUM EURION (TDVM 6%/5.66%/10.40%) chez Corum Asset Management, PIERVAL SANTE (TDVM 4.95%) chez Euryale Asset Management, et d’autre encore. Chaque SCPI a sa propre spécificité d’investissement que ce soit dans le commerce (locaux commerciaux), dans la santé (EPHAD), le tourisme (camping et hôtel), etc.

 

Avertissement

L’acquisition de parts de SCPI doit se concevoir sur le long terme. La SCPI demeure un placement à caractère immobilier : en conséquence, la régularité des résultats, l’évaluation des parts, le prix et le délai de vente sont directement dépendants de la conjoncture économique. L’investissement en parts de SCPI ne présente ni garantie du capital ni garantie de rendement. Les possibilités de sorties anticipées sont très limitées et aléatoires. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Elles ne sont pas constantes dans le temps.

 

Pour plus d’informations, nous vous invitons à prendre contact avec notre bureau de Hong Kong.