Malgré les innombrables opportunités immobilières du Vietnam, de nombreux étrangers sont réticents à y investir à cause des limitations au droit de propriété qui s’appliquent aux non-Vietnamiens.
Limitation de l'accès à certains projets, non délivrance du Pink Book (certificat légal correspondant au titre de propriété vietnamien), impossibilité d'acheter de la terre et difficulté d'accès au crédit sont les limitations majeures que rencontrent les étrangers au Vietnam. Quand on sait que certains investisseurs asiatiques considèrent le marché immobilier vietnamien comme l’un des plus prometteurs de la région, cela porte pourtant à réflexion.
Afin d’éclaircir ce sujet et de juger du dynamisme du secteur, j’ai interviewé deux acteurs de l’immobilier et du financement au Vietnam : Long Son, fondateur de l’agence immobilière ERA Vietnam, et Phillip An, COO de Homebase, une startup dans le financement immobilier.
Le Vietnam : un marché émergent de l'avenir
Avec sa population de 97 millions d'habitants, ses lois de plus en plus favorables à l’investissement pour les étrangers et une croissance moyenne du PIB de 7 % en 2019, le Vietnam, classé parmi les « marchés frontières », se trouve sous les feux de projecteur des investisseurs étrangers. Ces derniers y prévoient une poursuite de la croissance, un afflux de capitaux qui soutiendra l’économie, ainsi qu’une décorrélation majeure avec les marchés développés et émergents.
Selon une étude du Fonds monétaire international, depuis 2000, le Vietnam a dépassé 17 pays en termes de PIB PPA (parité de pouvoir d'achat), dont la Belgique et la Suisse.
« Le Vietnam est à ce moment précis où le pays croît très vite, avec dans le même temps de grandes avancées en termes de régulations immobilières et d'accès à la propriété. » – Phillip An
Acheter cash ou faire financer son bien ?
Si vous portez un intérêt à l’immobilier vietnamien, sachez que des régulations récentes permettent à des expatriés ou des investisseurs étrangers de faire financer une bonne partie de leur bien. Ne vous attendez pas à trouver un financement à 110 % comme c’est le cas en France, mais il est désormais possible de trouver des sociétés qui vous permettront d’avoir accès à des crédits au Vietnam, même en étant étranger.
« Traditionnellement, si vous cherchez à acheter un bien immobilier au Vietnam en tant qu’étranger, c’est très difficile car il y a beaucoup d'opacité dans le marché, et ça a été jusqu'à ces dernières années la même chose pour l'accès au financement. » – Phillip An
Si vous possédez déjà le budget, pour vous positionner sur un appartement « sur plan », il faut compter entre 100 000 et 150 000 euros, qui vous seront demandés tout au long de la construction de l’immeuble. Vous recevrez votre bien deux à trois ans plus tard.
Il faut savoir que la taxe à l'achat est de 0,5 % et que la taxe personnelle à la vente est de 2 %, ce qui peut secouer tout investisseur français qui mettrait cela en perspective avec les 19% d'impôts sur le revenu additionnés aux 17,2 % de prélèvements sociaux en France (pour le cas d’un bien revendu dans les 30 ans).
Quelles sont les meilleures villes pour investir au Vietnam ?
Bien qu'un certain nombre de villes au Vietnam profitent d’une forte croissance économique, Hô Chi Minh-Ville est de loin celle qui présente le plus d’attrait pour les investisseurs étrangers.
« La majorité des Vietnamiens qui souhaitent construire une carrière après être diplômés se tourneront vers Hô Chi Minh-Ville. Il y a donc une réelle demande en nouveaux logements, ce n'est pas de la spéculation. » – Long Son
Hanoï offre également certaines opportunités sur des projets immobiliers récents qui autorisent les investissements étrangers. Une autre ville à considérer est Da Nang pour ses infrastructures modernes ainsi que sa situation géographique.
Garder un œil sur le marché
Le Vietnam est un pays dans lequel de plus en plus d’investisseurs et porteurs de projets se positionnent afin de bénéficier d’une exposition en Asie du Sud-Est, l’une des régions du monde qui est censée bénéficier d’une des plus fortes croissances à venir. Au cours des cinq dernières années, des investisseurs asiatiques, venant principalement de Chine, Corée, Taïwan, Singapour et Hong Kong, ont acheté massivement des propriétés au Vietnam.
Les raisons d’investir dans l’immobilier au Vietnam peuvent être différentes pour chacun : diversification de son capital, exposition à un marché en croissance alors que l'Europe stagne, anticipation d'une récession mondiale de long-terme lors de laquelle les « marchés frontières » comme le Vietnam seront moins impactés.
Néanmoins, il reste encore beaucoup de chemin à parcourir pour continuer à faciliter les transactions, notamment la question de la sortie des capitaux du pays, qui est à ce jour l’une des problématiques qui freinent de nombreux investisseurs.
Note 1 : Un second article consacré aux risques et limites de l'investissement immobilier au Vietnam est à venir.
Note 2 : Retrouvez les interviews complètes de Philippe et Son (sous-titrées en français) sur cette page.
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