Lors de ses premières rencontres avec le notaire, Claudine Marquet a pu échanger sur sa situation matrimoniale et sur le sort de son patrimoine en France en cas de décès. Aujourd’hui, elle revient avec un nouveau projet : acheter un appartement qu’elle souhaite utiliser durant ses vacances en France et louer le reste du temps. Actuellement résidente aux Émirats Arabes Unis, elle s’interroge sur la faisabilité de ce projet immobilier et sur les démarches à suivre pour concrétiser son investissement. Quels sont les aspects juridiques, fiscaux et pratiques à considérer pour une telle acquisition ? Éclaircissements et conseils dans cet article.
Lors de ses premières rencontres avec le notaire, Claudine Marquet a pu échanger sur sa situation matrimoniale et sur le sort de son patrimoine en France si elle venait à décéder, elle revient aujourd’hui car elle souhaite acheter un appartement, qu’elle souhaite à la fois utiliser pendant ses vacances en France et louer le reste du temps.
Bonjour, je suis actuellement résidente aux Emirats Arabes Unis, et je souhaiterai acquérir un appartement que j’envisage d’occuper pendant mes séjours en France, mais de louer pendant que je ne l’occuperai pas. Est-ce possible ?
Oui, il est possible de procéder à la location de votre appartement pendant les périodes où vous ne l’occuperiez pas en ayant recours à une location en meublé touristique (saisonnière).
Qu’elle est la différence entre une location en meublée et une location en meublée touristique ?
La différence résulte principalement dans la destination du bien loué.
Si le bien loué est destiné à l’habitation principale du locataire, l’on parlera de « location en meublé traditionnelle" avec un statut juridique d’ordre public issu de la loi dite « Alur » du 24 mars 2014.
Si le bien loué n’est pas destiné à l’habitation principale du locataire, alors l’on parlera de « location en meublé touristique ou saisonnière ». A cet égard, les dispositions de l’article L.324-1-1, I du Code du Tourisme définissent les meublés de tourisme comme des « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location, à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au moins et qui n’y élit pas domicile ».
À quelles formalités ou vérifications dois-je accomplir avant de réaliser cet investissement ou de commencer cette activité de location touristique en meublé de courte durée ?
On pourrait rapidement en citer trois :
1°- Vérifier que le règlement de copropriété de la résidence dans laquelle vous souhaitez investir n’interdise pas l’activité de location en meublé.
Les règlements de copropriété autorisent souvent la location en meublé par appartement entier mais prohibent la location en meublé du même appartement, chambre par chambre.
Si le règlement de copropriété interdit la location en meublé, l’activité projetée ne pourra être envisagée, sauf à obtenir une modification du règlement de copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires.
2°- Obtenir au préalable une autorisation de changement d’usage - Dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les communes de la petite couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et dans toute autre commune sur décision du préfet, le changement d'usage d'un local d'habitation à un usage autre est soumis obligatoirement à autorisation préalable (et éventuellement à compensation, c'est-à-dire la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage).
Pratiquer la location meublée touristique de courte durée sans autorisation expose son auteur à une amende civile, dont le montant peut atteindre 50 000 € par local irrégulièrement transformé, et à la remise en état des lieux, au besoin sous astreinte.
3°- Déclaration en Mairie - L’article L.324-1-1, II du code du tourisme précise que toute personne, professionnelle ou non, qui offre à la location un meublé de tourisme (classé ou non), doit en faire la déclaration en Mairie, sauf à encourir une amende maximale de 450 €.
D’un point de vue pratique, cette déclaration doit être effectuée au moyen d'un formulaire spécifique téléchargeable sur Internet.
Comment seront imposés les revenus locatifs tirés de cette location ?
En préambule, je vous précise que le revenu tiré de cette location sera considéré comme un revenu de « source française » et comme tel soumis à l’impôt sur le revenu. A cet égard, je vous précise que la location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale et les revenus retirés de la location ou de la sous-location d'un logement meublé sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En fonction des recettes dégagées et de l’importance de celles-ci par rapport aux autres revenus, il existe un régime dit « loueur en meublé non professionnel » ou « LMNP » et un régime dit « loueur en meublé professionnel » ou « LMP », mais compte tenu de votre projet, nous nous intéresserons qu’au régime dit « LMNP ».Dans le régime « LMNP », il y également deux régimes à distinguer : le régime dit « micro BIC » et le régime « réel ».
Le régime « micro BIC » effectue lui une distinction entre les locaux meublés de tourisme non classés et ceux classés.
Depuis le 1er janvier 2014, le régime « micro-BIC » ne s’applique qu’aux locations de locaux meublés non classés dont les propriétaires ne réalisent pas un chiffre d’affaires supérieur à 15.000,00 € HT. Les propriétaires de tels locaux peuvent appliquer un abattement forfaitaire de 30 % aux revenus tirés de la location de locaux meublés non classés et de 71% pour des locaux meublés classés. Ainsi, le B.I.C imposable correspondra au montant des revenus déclarés, diminué uniquement de l’abattement de 30 % ou de 71 %, automatiquement calculé par l’administration fiscale.
Si je comprends bien dans le régime du Micro BIC, mon taux d’imposition sera appliqué sur 70% de mes loyers si mon logement est non classé, et sur seulement 29% de mes loyers si celui-ci est classé ?
Exactement, mais vous pouvez aussi opter pour le régime dit « réel »
Le régime dit « réel » s’appliquera, quant à lui, lorsque les revenus annuels dépasseront 15 000€ HT ou lorsque vous souhaiterez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien. Le régime « réel » suppose de tenir une comptabilité qui doit être conforme au Code du Commerce et au plan comptable général, et il est recommandé de faire appel à un expert-comptable dont les honoraires feront partie des charges déductibles.
Le loueur en meublé soumis au régime « réel » pourra déduire les charges supportées dans le cadre de son activité mais également procéder à l’amortissement du bien acquis. L’amortissement correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année. Il convient de préciser que si les charges, incluant la part annuelle d’amortissement du bien et des meubles sont égaux aux loyers, le résultat sera nul donc non-imposable. Si les charges incluant la part annuelle d’amortissement du bien et des meubles sont supérieurs aux loyers, le résultat sera déficitaire. Il sera donc non imposable et les amortissements pourront alors être reportés les années suivantes sans limitation de durée (sauf en cas de vente du logement ou en cas d’arrêt de la mise en location si vous n’avez pas d’autre activité imposable dans la catégorie des BIC).
Je vous remercie. Vendôme International Property m’a aussi expliqué que si j’achetais un bien neuf, je pouvais acheter mon appartement Hors Taxe et donc économiser 20% sur mon prix d’achat.
Je me ferais un plaisir de vous expliquer ce dispositif lors de notre prochain rendez-vous.
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