Porté par une forte croissance démographique et des rendements locatifs élevés, le marché immobilier de Dubai poursuit son expansion. Maximilien Photiou, fondateur de Gulf Sea Real Estate, analyse les grandes tendances du secteur et les quartiers à fort potentiel.
Depuis plusieurs années, le marché immobilier de Dubaï s’impose comme l’un des plus dynamiques au monde. Porté par une croissance démographique soutenue, l’arrivée d’investisseurs internationaux et des politiques économiques attractives, le secteur continue d’afficher des performances remarquables.
En 2025, l’émirat a enregistré plus de 215 000 transactions immobilières, pour une valeur totale dépassant 680 milliards de dirhams, confirmant l’attrait constant de Dubaï auprès des acheteurs locaux et étrangers. L’absence d’impôt sur le revenu, la stabilité du pays et la qualité de vie contribuent largement à cette attractivité.
Entre projets d’envergure, nouveaux quartiers et forte demande pour les biens sur plan, l’immobilier demeure un pilier central de l’économie locale. Dans ce marché en perpétuelle évolution, les professionnels du secteur jouent un rôle essentiel pour accompagner résidents et investisseurs dans leurs projets immobiliers.
Dans ce contexte, Le Petit Journal Dubai est allé à la rencontre de Maximilien Photiou, membre de Gulf Sea Real Estate, pour nous partager son point de vue sur le marché.
Lepetitjournal.com/dubai : Pouvez-vous vous présenter et nous parler de votre expérience dans le secteur immobilier à Dubaï ?
Je viens d’un groupe familial qui n’a rien à voir avec l’immobilier à la base. En effet, mon père a fondé le groupe Centaurus en 2003. Puis, Centaurus Charter il y a 11 ans (navigation de plaisance). La dernière diversification familiale, est la création de Gulf Estate rattaché au groupe Centaurus : agence immobilière classique où nous proposons des services d’agence immobilière de toute sortes (achat, vente, location et gestion locative)
Dans quels quartiers ou types de biens êtes-vous le plus actif ?
Nous couvrons différents types de services allant de l’achat de biens neufs/ anciens, la location gérance au pilotage d’investissements financiers.
Comment décririez-vous la dynamique actuelle du marché locatif à Dubaï ?
C’est loin d’être une bulle.
Beaucoup de choses vont arriver sur le marché avec notamment de l’ancien.
Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Une bulle immobilière combine les prix à la hausse VS PIB vers le bas. Aujourd’hui, le PIB des Emirats Arabes Unis est de 5 à 6% et les ventes sont en croissance constante, donc loin des critères d’une bulle immobilière par definition.
D’après vous, qu’est-ce qui explique le succès de Dubaï auprès des investisseurs étrangers ?
Dubaï est purement et simplement un outil d’investissement. C’est en effet une ville chère à la location où le prix moyen au m2 est de 4,000€. A l’achat, c’est donc une ville attractive qui offre un retour sur investissement de l’ordre de 6% à 8% en moyenne, loin des quelques 1% à 3% du marché français par exemple, avec la fiscalité en moins..
Pour un pur investisseur, pourquoi choisir Dubaï ?
- Sécurité des biens et des personnes
- Stabilité géopolitique
- Clarté administrative
- Liberté des flux financiers
- Attraction fiscale
Depuis 10 ans, les lois font que tout est légalisé et simplifié.
RENDEMENT ET ATTRACTIVITE
Selon le Baromètre Greenbull, le rendement locatif moyen atteint 6,76 %, soit le double de villes comme Paris ou Londres.
Ce chiffre correspond-il à la réalité que vous observez sur le terrain ?
Entre 6 et 8%. Nous avons accès aux différentes transactions qui se font sur le marché, informations vérifiables et vérifiées.
Quelles zones ou types de biens offrent aujourd’hui les meilleurs rendements à Dubaï ?
Ce qui s’est passé sur les 15 dernières années, c’est que beaucoup de choses « cheap » se sont construites et très rapidement. Aujourd’hui, un immeuble qui a entre 5 et 8 ans est un immeuble vieux. Il y a encore 5 ans, DAMAC Hills se vendait à 980AED / square feet. Maintenant ce n’est plus possible. C’est le cycle d’un marché, le marché s’auto régule.
Aujourd’hui, les prix montent tellement haut qu’il faut que les promoteurs montent en gamme et en standard. C’est notamment pour cette raison que à ce jour, les développeurs ne proposent plus de studios.
Il n’y a plus de maisons disponibles. L’an passé, plus de 9,000 millionnaires sont venus s’installer à Dubaï, ces gens-là ne veulent pas s’installer dans des studios… Les biens sur lesquels il faut investir sont donc les villas et les maisons pour de l’investissement sur du court terme.
Les quartiers à suivre
Parmi les secteurs présentant selon lui le plus fort potentiel dans les prochaines années :
- Meydan,
- Creek Harbour,
- Dubai South,
- Dubai Land,
- Sports City,
- Motor City,
- ou encore JVT.
Dubai South et Expo City bénéficient notamment des perspectives liées au futur méga-aéroport Al Maktoum et aux développements du plan urbain Dubai 2040.
Observez-vous un intérêt particulier de la part de certaines nationalités ou profils d’investisseurs ?
Les nationalités indiennes et pakistanaises investissent beaucoup, accompagnés des Anglais compte tenu de la situation actuelle en Grande-Bretagne. Nous Français nous situons dans le top 10 des investisseurs ici aux Emirats. De plus en plus de nationalités d’Amérique latine commencent à faire surface.
Plusieurs types de profils : entrepreneurs qui cherchent à investir ailleurs ; des familles qui souhaitent venir tenter une nouvelle aventure en se relocalisant ; enfin les grosses fortunes investissent ici pour de l’optimisation fiscale.
EVOLUTION DES LOYERS ET REGLEMENTATION
Les loyers ont été en forte hausse ces dernières années. Comment vos clients (propriétaires et locataires) réagissent-ils à cette évolution ?
+ 20% sur les nouveaux contrats. + 5% sur les renouvellements de contrats. Si je maintiens mon argument sur le fait que Dubaï n’est pas une bulle immobilière, c’est la loi de la demande. Le jeu immobilier de Dubaï c’est un jeu pour les gens qui ont du temps et « de l’argent en trop ». Avec tout ce que Dubaï a dans le pipeline, les loyers ne vont pas aller en baissant.
Depuis peu, la loi impose aux propriétaires de prévenir au moins 90 jours avant la fin du bail en cas d’augmentation.
Pouvez-vous nous rappeler les règles concernant l’augmentation et la résiliation ?
il faut distinguer renouvelement de contrat locatifs et nouveau contrat locatifs. Dans le cas d’un renouvèlement, la hausse autorisée est très encadré avec des critères précis (de l’ordre de 5% maximum par renouvèlement). S'il s’agit d’un nouveau locataire avec un nouveau contrat locatif, le propriétaire n’est plus oblige de respecter un barème précis, il peut appliquer le loyer qu’il désire. Cans ce cadre, on entrera dans une négociation entre locataire et propriétaire. Dans ce cadre là, les conseils d’un agent immobilier professionnel est recommandé afin de bien connaitre les standard des loyers qui s’appliquent au quartier/immeuble considère par le locataire.
Avez-vous constaté une adaptation des pratiques ou des tensions autour de cette règle ?
Je pense que les personnes désireuses de louer doivent faire attention a bien se renseigner sur la procédure et les règles en vigueur. Cependant, d’une manière générale, la législation à Dubaï est très protectrice des droits des locataires (à l’inverse d’Abu Dhabi par exemple).
DEMANDE ET PROFILS LOCATAIRES
Quel est aujourd’hui le profil type du locataire à Dubaï (expatrié, télétravailleur, famille, investisseur) ?
Tout dépend des quartiers. JVC : famille. Downtown / Canal : jeunes couples ou célibataires. Marina : jeunes couples ou célibataires. Communautés : essentiellement familles.
Quels critères de recherche sont les plus fréquents ? (proximité du lieu de travail, écoles, vue, etc.)
Ce que les gens cherchent c’est avant tout un cadre de vie agréable. Tout dépend de la configuration des familles. Les français me disent très souvent « je veux être à Jumeirah car je me déplace en vélo » (rires)
Les souhaits les plus courants restent la proximité avec les écoles et / ou lieu de travail.
LES QUARTIERS ET LES PRIX
Quels sont aujourd’hui les quartiers les plus demandés pour la location à Dubaï ?
Dubai Marina, JBR, Downtown, Business Bay, JVC, Arabian Ranches, Palm Jumeirah
Top 3 : Downtown – Marina JBR – JVC
Zones et quartiers qui vont monter en flèches : Sports City - Motor City – JVT
Pouvez-vous nous donner une idée des prix moyens des loyers pour :
- Un appartement (studio, 1 chambre, 2 chambres) ? pour un studio a JVC par exemple, on sera autour des 60k/70k par an hors charges. On sera au dessus des 110k pour un appartement 1 chambre dans le meme quartier
- une villa (avec ou sans piscine) ? assez difficile à dire car les prix sont très variables en fonction des quartiers.
Y a-t-il une différence marquée entre les biens neufs et les plus anciens ?
Ce qui fait surtout la différence aujourd’hui ce sont les parties communes : salles de sport, piscine, family room, salles de podcast, etc. Tout est fait pour rendre agréable la vie des résidents au sein des communautés. Les petits détails font toute la différence.
TENDANCES ET PERSPECTIVES
Quelles zones ou projets émergents vous semblent offrir le plus de potentiel locatif pour les prochaines années ?
Les gens souhaitent avant tout le calme et la tranquillité, au milieu d’une ville fourmilière qu’est Dubaï.
Dubaï South et Expo City ont un potentiel incroyable avec le nouvel aéroport qui arrive : le vrai investisseur immobilier c’est celui qui a la capacité de se projeter à 5 ans ou plus en fonction du développement probable du plan urbain (metro, point d’attraction futures et amélioration des routes et voies d’accés principales).
Voyez-vous des signes d’une future stabilisation ?
Les Emirats Arabes Unis sont appelés à devenir un pays incontournable en terme d’investissements, d’immobilier, de plaque tournante commerciale. Nul ne peut présager le futur mais Dubaï fait encore partie des endroits où on peut bien réussir sa vie sans partir de grand chose dans un cadre légal clair.
Comment imaginez-vous le marché locatif de Dubaï à l’horizon 2026 ?
Le marché va encore augmenter entre 10% et 15% de plus sur cette année. Tous les ans, Dubaï prend de 5 à 6% d’explosion démographique. Les prévisions 2040 tendent vers 40 millions d’habitants.
CONSEILS
Quels conseils donneriez-vous à un investisseur ou futur locataire qui souhaite s’implanter à Dubaï ?
Pour un investisseur, il faut regarder le plan d’urbanisation de Dubaï, le Dubaï 2040. Ne pas négliger Sharjah. Pour les locataires, il ne faut pas hésiter à s’excentrer, tout en étant proche de moyens de transport.
Y a-t-il des erreurs courantes à éviter ?
Que vous soyez acheteurs ou investisseurs, ne vous engagez pas seul dans des démarches, bien vous entourer. Ne pas aller vers la facilité, des promesses, éviter les offres qui ont l’air trop belles. Pour des premiers investissements, aller vers des promoteurs qui ont pignon sur rue : Emaar , Nakheel, Sobbha et Ellington par exemple.
Pour les locataires, tout dépend de votre degré de nomadisme. Lorsque l’on peut travailler d’où on veut, il ne faut pas avoir peur de s’excentrer, aller vers de belles communautés.
Enfin, selon vous, qu’est-ce qui fait de Dubaï un marché immobilier à part dans le monde ?
En terme économique, pas grand chose car on retrouve les mêmes caractéristiques économiques et financières à divers endroits comme Monaco, à Singapour ou autre.
L’aspect cosmopolite de la ville attire. Le modèle social européen s’essoufle pour diverses raisons, alors qu’ici le modèle social est encore jeune et dynamique. Il y a ce dynamisme, cette envie de réussir, dans le respect des cultures de chacun. C’est rafraîchissant d’être aux Emirats pour toutes ces raisons.
Pour plus d’informations sur Gulf Sea Real Estate :
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