Patrick Tkatschenko, l'immobilier grec passé au crible

Immobilier Grèce crise pendant Covid 19 — Anastasia Sklyar

Publié le 22 avril 2021, mis à jour le 2 juin 2021

Agent immobilier expérimenté basé à Athènes, co-fondateur de Mobilia real Estate, Patrick Tkatschenko dresse le bilan d’un secteur durement touché par la crise : l’immobilier. Malgré un marché en berne depuis le début de la pandémie, le conseiller spécialiste reste néanmoins optimiste quant à l’avenir de la pierre en Grèce.

De manière générale, comment l'immobilier en Grèce se porte-t-il durant la pandémie de Covid-19 ?

P.T : Après une longue perturbation durant la crise financière, la situation s’est significativement améliorée durant la période comprise entre 2015 et 2020.

Cette reprise a montré un nombre en constante augmentation des transactions. Pourtant, la pandémie du Covid-19 a infligé un coup d’arrêt sur le marché dès le mois de mars 2020. Malgré tout, il a été possible de temporiser les effets négatifs sur l’activité pour l’année 2020 par une gestion dynamique des dossiers qui avaient déjà été engagés dans les mois précédents.

Nous avons eu les plus grandes craintes pour l’année 2021 dans le cadre de la quasi -mise en sommeil de pans économiques entiers, découlant des mesures sanitaires et des restrictions d’activités. Le climat de peur et d’incertitude est toujours néfaste au secteur économique en général, et en particulier pour l’immobilier qui, par essence, repose sur les assurances envers l’avenir.

Mais, dès les annonces de l’arrivée des traitements et le début de la campagne de vaccination, nous avons pu ressentir à nouveau quelques frémissements suscités par une forme de retour de confiance et d'espoir parmi les acheteurs et les investisseurs. Certes, la situation n’est pas encore tout à fait optimale et de possibles mauvaises nouvelles sur l’évolution de la pandémie pourraient impacter encore notre activité.

Mais, nous constatons bel et bien une tendance générale au retour à la foi en l’avenir, et nos clients font preuve d’une réelle volonté d’investir.

Beaucoup d'hôtels se vendent aux enchères dans la capitale à cause de la crise sanitaire notamment. Qui sont les acheteurs ? Acheter un hôtel en Grèce est-il un bon investissement sur le long terme ?

P.T : Nous ne pouvons pas parler d’hôtellerie sans distinguer au moins deux catégories importantes pour les établissements.

En premier lieu, il y a les hôtels sous l’appellation « City » et en second lieu, ceux qui sont qualifiés de « Ressorts ».

Pour la catégorie City, nous avons remarqué un véritable engouement des investisseurs pour ces établissements de ville dont beaucoup ont mis la clé sous le paillasson entre 2000 et 2015. Trop petits pour intéresser les chaînes et les sociétés d’investissements, mais souvent bien situés, ces hébergements ont attiré de nouveaux investisseurs plus modestes, que les prix, malmenés par la crise, ont su motiver.

Nombre de ces établissements ont trouvé preneurs parmi des clients internationaux qui ont, petit à petit, renouvelé le genre. C’est ainsi, qu’à partir de 2015, nous avons vu s’ouvrir, les uns après les autres, des boutiques hôtel et des Art hôtel dont les qualités se rapprochent de ce que nous appelions autrefois les hôtels de charme.

Pour un pays comme la Grèce, les hôtels de la catégorie ressort constituent le navire amiral de l’hébergement de tourisme. Le marché trouve son réservoir de clients dans le phénomène du tourisme estival qui draine, bon an, mal an, entre 11 et 13 millions de touristes chaque année. Dans le domaine, on retrouve donc de gros investisseurs qui disposent de leur propre logistique pour gérer les projets. J’aurais tendance à dire que c’est un autre segment qui concerne peu des agences immobilières comme la nôtre.

Quel est le profil majoritaire des clients de votre agence ?

P.T : Puisque plusieurs nationalités sont représentées au sein de notre équipe, tout naturellement, la nature de notre clientèle suit cette tendance. Dans leur grande majorité, nos clients sont originaires des pays d’Europe auprès desquels nous pouvons intervenir dans plusieurs langues. Il peut s’agir de jeunes couples qui souhaitent investir dans la logique d’une résidence de vacances, de personnes qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien qu’ils voudraient amortir quelques années en le louant avant de venir y résider à la retraite, mais aussi de vrais expatriés qui voient leur présence en Grèce sur le long terme.

Depuis peu, à la suite des ouvertures concédées par le gouvernement grec aux candidats étrangers à la résidence permanente, nous accompagnons des clients du Moyen-Orient, de Chine, ou encore d’Israël. Ces investisseurs veulent acquérir un ou plusieurs biens afin d’obtenir un visa permanent en Grèce. Si la clientèle russe a eu tendance à se concentrer sur le nord de la Grèce, nous continuons à conseiller des clients américains malgré le cours défavorable du Dollar par rapport à l’Euro.

Beaucoup de sceptiques du Brexit ont décidé d'investir dans la pierre, notamment dans les pays du sud de l'Europe. Avez-vous constaté une certaine hausse d'investisseurs britanniques dans le pays ?

P.T : L’or et la pierre sont les deux principales valeurs refuges les plus classiques lorsque des vents mauvais soufflent sur l’économie. Bien au-delà des bouleversements générés par la sortie du Royaume-Uni de l’Europe, les craintes sont multiples quand nous considérons le contexte mondial dans ses diverses crises politiques, économiques et géostratégiques.

Ainsi, et d’une manière générale, nous constatons un intérêt accru pour la Grèce de la part d’investisseurs de toutes nationalités. La composition internationale unique de notre équipe fait que nous sommes idéalement placés pour comprendre et accompagner des clients grecs, bien entendu, mais aussi français, russes, italiens ou allemands. La maîtrise des langues par mes collaborateurs est un atout déterminant.

Il est également certain que nous avons enregistré une demande croissante de renseignements provenant de Grande-Bretagne, mais très peu de ces démarches ont été suivies d’un passage à l’acte d’achat.

Sachons bien que les Britanniques connaissent déjà des freins majeurs à leur implantation à l’étranger suite au Brexit, et à toutes les incertitudes qu’il a générées.

Les nouveaux candidats à l’expatriation hésitent légitimement devant un déracinement qui s’apparenterait à un exil inconfortable.

Quels conseils donneriez-vous aux Français souhaitant investir en Grèce ?

P.T : Tout d’abord, même si l’on est tenté de suivre ses coups de cœur, il faut prendre un peu de recul pour bien évaluer l’adéquation du bien avec toutes les données de son projet. L’achat doit être en accord avec le projet de vie.

Il doit être cohérent avec ses moyens financiers, et surtout, accompagné par un bon professionnel qui pourra vous faire éviter tous les pièges et les impasses de la réglementation et du droit.

Un bon professionnel vous donnera l’occasion de choisir entre plusieurs biens et saura évaluer les points forts et les points faibles de chaque bien, y compris en matière de qualité de construction.

Vous êtes membre d'une association d'agents immobiliers souhaitant défendre votre profession. Etes-vous inquiet quant à l'avenir de votre profession ?

P.T : Je ne suis pas inquiet.

Il se trouve qu’en Grèce, beaucoup de personnes, en héritage de pratiques anciennes, se pensent un peu comme intermédiaires dans le domaine immobilier en tentant de valoriser le réseau familial ou amical. D’autres, heureusement peu nombreux, viennent parasiter les dossiers appartenant à des agents immobiliers par une action commerciale clandestine et déloyale. Si, dans des temps reculés, la pratique était plus ou moins tolérée dans une Grèce rurale et faiblement peuplée, aujourd’hui, ces pratiques ne sauraient avoir cours.

La vente immobilière est assortie d’un éventail de réglementations et de responsabilités légales qui ne laissent pas place à l’amateurisme et à la combine. Tous ceux qui se sont laissés séduire par un de ces affables camelots immobiliers ont très vite déchanté devant la cascade de complications qui ont, dans le meilleur des cas, engendré des surcoûts importants pour l’acheteur. Dans une grande partie des dossiers que nous avons repérés, les transactions se sont trouvées entachées d’illégalité et certaines ont connu des suites judiciaires.

La profession d’agent immobilier est une profession réglementée. Ainsi, il était urgent de légiférer afin que les pratiques néfastes et parallèles cessent. L’association des agents immobiliers a largement contribué à l’écriture de la loi votée en 2012. Aujourd’hui, nous nous battons encore, jour après jour, afin de faire respecter et appliquer la loi.

Quels sont les derniers chiffres qui vous ont le plus marqué concernant l'immobilier grec ces derniers temps ?

P.T : Un seul chiffre me marque réellement. Les 20 000 appartements soustraits à la vie de la cité et offerts sur l’autel de la plateforme Airbnb. Ces six dernières années n’auront été qu’une source de déséquilibre et d’injustice économique et sociale. Beaucoup trop de biens ont été soustraits à la location et à la vente sur la promesse et l’espoir de gains importants pour les propriétaires.

Le résultat ne s’est pas fait bien longtemps attendre. Par exemple, dans un quartier comme Exarcheia, il a très vite été impossible de trouver un logement décent pour beaucoup de jeunes et d’étudiants qui peuplent le quartier depuis toujours.

immobilier Grèce airbnb crise — Crédit photo : BBC

Concernant les rares logements laissés à la location classique, les loyers sont très vite devenus inabordables. Les « quartiers Airbnb » sont nés et ont, à la fois déshumanisé la ville et fait subir aux habitants les concerts de valises à roulettes dans le chassé croisé des touristes arrivant et partant de jour comme de nuit.

De plus, la colère des habitants s’est cristallisée sur le phénomène et on a même assisté à des manifestations anti Airbnb, durant lesquelles des agences immobilières ont eu leurs vitrines cassées et vandalisées.

" La crise du Covid-19 risque cependant d’avoir une conséquence majeure sur le phénomène puisque, en majorité, ces appartements reconvertis en résidences à la journée ou à la semaine sont maintenant vides".

Les propriétaires qui ont investi, et pour beaucoup se sont endettés, doivent trouver des solutions. Ainsi, on commence à lire des annonces de location à prix cassés de ces ex-Airbnb que les propriétaires tentent de rentabiliser par une occupation, certes moins rentable, mais qui permet d’éviter la catastrophe financière. Voilà pourquoi 20 000 est pour moi le chiffre le plus marquant ces derniers temps.