Pourquoi investir dans l’or ? Or vs. Immobilier

Valeur refuge par excellence, l’or physique, sous forme de pièces, barres ou lingots, est un actif très intéressant pour diversifier son portefeuille. L’analyse comparative avec l’immobilier par Bunker Gold & silver, société francophone d’investissement en or, basée à Singapour.

Une performance historique de l’or supérieure à celle de l’immobilier

L’immobilier apparaît souvent comme un actif référent, perçu comme un investissement sûr, rapportant des revenus et avec une revente à profit quasi assurée si besoin. Pourtant, au regard de l’histoire économique moderne, les performances de l’or sont plus intéressantes que celle de l’immobilier.

En particulier en périodes de déflation ou de croissance faible, lorsque le système financier et les Etats impriment massivement de la monnaie, la valeur or s’envole et l’or surperforme l’immobilier.

Au cours de la période 2002-2017, alors que l’économie est en déflation après la crise des pays émergents de 1998, l’éclatement de la bulle internet de 2000, et la crise des subprimes en 2007, l’or surperforme l’immobilier. Le prix de l’or monte de 300% sur la période alors que le prix de l’immobilier monte de 200% à Paris et 115% à Singapour.

Lorsque le monde traverse le premier choc pétrolier de 1973, et que la déflation s’installe aux Etats-Unis au cours de la période 1971-1980 après la guerre du Vietnam et la fin de la convertibilité du dollar en or, l’or s’envole face à l’immobilier. L’or est monté de 1600% aux Etats-Unis. Dans le même temps, l’immobilier aux Etats-Unis monte de 70%.

En période de forte croissance économique, l’or sous-performe l’immobilier. Dans les années 1993-2002, la révolution d’internet arrive avec ses gains de productivité, le monde sort de la crise post 1987 et d’un cycle déflationniste. L’or a alors une performance brute de -20%, l’immobilier à Singapour a une performance de +110%, et à Paris de +85%.

Des avantages de l’or à la revente

Structurellement, l’or offre bien des avantages par rapport à l’immobilier lors de la revente. Le manque de liquidité et les délais de revente de l’immobilier en font un actif moins intéressant que l’or, dont la revente est immédiate, et avec de plus la même valeur partout dans le monde (l’or est fongible).

Enfin, le système de taxation de l’or est très avantageux. L’or n’est pas taxé à l’achat ni en France, ni à Singapour, alors que  les frais de notaires en France pour sont de 7% minimum à l’achat en France. Pour l’or, la personne est taxée sur la plus-value au moment de la vente suivant la loi du pays ou elle est résidente fiscal. En France, c’est l’impôt normal sur la plus-value. A Singapour, cet impôt est de 0%. Pour l’immobilier il n’y a pas de taxe si la résidence est principale. Mais si on parle de l’immobilier comme actif financier, alors il y a la taxe.

Outre les taxes, la revente d’un actif obéit au bid-ask spread, c’est-à-dire l’écart des prix auxquels s’échangent les titres. En immobilier, cet écart va correspondre, en plus des taxes, aux frais d’agences immobilières, soit environ 4%, et aux aléas de la négociation du prix avec l’acheteur, contre seulement 1% pour l’or.

Un rendement de l’immobilier trop faible et peu de perspectives de hausse

Actuellement, compte tenu du prix moyen du m2 à Paris de 8,796 euros et du prix à la location de 2,256 euros (source : meilleurs agents), le rendement brut de l’actif est de 3.5% par an, et le rendement net (après frais de gestion, réparations, taxes diverses et impôts), à 1.77% par an pour l’immobilier à Paris.

Pour évaluer la qualité de l’actif financier, on évalue Price Earning Ratio, PER. Plus le PER est faible, plus l’actif est considéré comme bon marché et plus il a de chances de monter. Pour l’immobilier, on compte combien d’années de loyer il faut pour le racheter. Il est aujourd’hui de  56 ans pour l’immobilier à Paris, c’est exorbitant. Les bons actifs financiers ont des PER de 6 ans. A partir de 20-25 ans on considère que le PER commence à devenir très élevé. Au delà, c’est en général des PER de start-up, pour lesquels on attend une croissance autre que les revenus courants.

Actuellement les facteurs tels que les prix des loyers, la croissance, les taux d’intérêt bas, et la capacité des ménages à s’endetter, qui pourraient faire monter l’immobilier sont déjà au maximum et ne peuvent plus provoquer de hausse de l’immobilier.

En effet, les loyers sont déjà très élevés et de plus en plus de lois imposent de ne pas monter le prix du loyer dans les villes de France. La croissance est faible. Les taux sont au plus bas historique en Europe et tendent à remonter progressivement, et les durées d’emprunt sont déjà très longues, de 20 à 30 ans.

L'immobilier trop leveragé

Le leverage, ou effet de levier, est l'effet amplificateur que peuvent avoir certaines techniques ou produits de gestion sur le montant de l'argent investi. Un leverage de 2 signifie que si vous disposez d'un capital de 100, vous investirez sur 200. Autrement dit, cela veut dire investir avec de l’argent que vous n’avez pas.

Le système financier actuel est beaucoup trop leveragé, et les banques prêtent de l’argent qu’elles n’ont pas. Ceci est parfaitement légal depuis la dérégulation financière des années 1980. Les cinq plus grandes banques américaines ont comme cela 300 trilliards de produits dérivés contre 9 trilliards d’actifs uniquement. C’est très risqué et c’est ce qui a amené à la crise des subprimes en 2008 lorsque les prix ont commencé à baisser.

L’immobilier n’échappe pas à cette règle. Hormis les particuliers qui sont largement endettés pour acheter leurs appartements, des entreprises, des banques et des groupes achètent de l’immobilier en bénéficiant de leverage. Aucun des problèmes ne la crise des subprimes n’a été résolu, et il est raisonnable de penser que l’immobilier pourra être impacté lors d’une prochaine crise financière. 

Au contraire de l’immobilier, l’or physique n’est pas leveragé. Personne ne peut emprunter pour acheter des barres physiques. Aucune entreprise ni organisme financier ne le fait. Chaque achat d’or physique correspond à un montant d’argent qui est réel.

Christophe NUMA pour Bunker Group Gold&Silver

Retrouvez l'analyse complete détaillée sur le site de Bunker