Depuis 2 ou 3 ans, on note un net regain d'intérêt de la part des grands investisseurs internationaux ainsi que des fonds souverains et des investisseurs institutionnels pour le secteur de l'immobilier en Indonésie, à un niveau qui n'a plus été observé depuis la crise financière asiatique de la fin des années 1990. Ces investisseurs portent leur attention sur l'ensemble des biens immobiliers. Que ce soient les bureaux, les locaux commerciaux, le résidentiel ou même les locaux industriels et de stockage. Voici quel est le cadre juridique indonésien pour les investisseurs étrangers et les personnes étrangères qui souhaitent acquérir des biens immobiliers en Indonésie.
Entreprises PMA
Les investisseurs étrangers peuvent investir dans l'immobilier en Indonésie en créant une société d'investissement étrangère, connue sous le nom de «société PMA». pour mener des activités purement immobilières ou non-immobilières conformément à la licence d'entreprise d'investissement approuvée par l'Indonesian Investment Coordinating Board (BKPM).
Dans le secteur de l'immobilier, une PMA peut être titulaire d'un droit de construire (Hak Guna Bangunan ou HGB), d'un droit d'utilisation (Hak Pakai ou HP) ou d'un droit de pleine co-propriété (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ou HMSRS) à condition que le terrain convoité soit lui-même assujetti à un titre HGB ou à un titre HP sur le cadastre (Tanah Negara).
Un droit de construire (HGB) peut être accordé pour une durée maximale de 30 ans et peut être prolongé pour une durée supplémentaire de 20 ans. Les renouvellements multiples et les extensions de titres HGB sont autorisés. Une fois la période de prolongation initiale expirée, le titre HGB peut être renouvelé pour un maximum de 30 ans et prolongé jusqu'à 20 ans. Si le titre HGB n'est pas prorogé ou renouvelé et expire, il cessera d'exister et le détenteur du titre HGB précédent perdra ses droits de propriété sur le terrain. Dans la plupart des cas, les terres en question deviendront des terres appartenant à l'État.
Un droit d'utilisation (HP) permet à son détenteur d'utiliser un terrain (sous réserve des conditions d'autorisation, et de droit de construire des bâtiments) et / ou de recueillir les résultats de la production de ces terrains. Un titre HP peut être accordé sur un terrain de l'État, sur un titre de droit de gérer (Hak Pengelolaan ou HPL) ou sur un titre de pleine propriété (Hak Milik ou HM). Un titre HP sur un terrain de l'État et un titre HP sur le titre HPL peuvent être accordés pour une durée maximale de 25 ans et prolongée jusqu'à 20 ans et peuvent être renouvelés pour 25 ans supplémentaires. Un titre HP sur un titre HM peut être accordé pour une durée maximale de 25 ans, mais toute prolongation nécessite un nouvel accord avec le propriétaire indonésien qui détient le titre HM.
Un titre HMSRS confère à ses détenteurs le droit de propriété sur des lots individuels et sur des zones communes (c.-à-d., une partie commune, un objet commun et un terrain commun). Un HMSRS peut être accordé à des PMA à condition que le terrain soit assujetti à un titre HM, HGB sur des terres publiques, HP sur les terres publiques, HGB sur HPL ou HP sur HPL. La durée du titre HMSRS suit la durée du titre foncier sous-jacent (c'est-à-dire HM, HGB ou HP).
Activités immobilières
L'investissement étranger dans divers secteurs en Indonésie, y compris dans le secteur immobilier, est régi par la liste d'investissements négatifs qui identifie des secteurs d'activité spécifiques fermés aux investissements étrangers ou partiellement ouverts et soumis à des restrictions ou des conditions. La liste des investissements négatifs doit être lue conjointement avec la liste de la Classification type des entreprises indonésiennes ("KBLI") qui décrit plus en détail la portée de chaque secteur d'activité mentionné dans la liste des investissements négatifs par référence à des codes numériques spécifiques.
Dans le cadre de l'actuel KBLI, il existe une branche d'activité qui désigne «l'immobilier qui est possédé ou loué». Ce secteur d'activité est ouvert à l'investissement étranger à 100%. Ces activités comprennent l'achat, la vente, la location et l'exploitation de biens immobiliers, qu'ils soient de propriété ou de location, tels que les appartements, les immeubles résidentiels et les immeubles non-résidentiels. Une entreprise de développement immobilier relève de ce secteur d'activité (mais pas une entreprise de construction immobilière faisant partie d'un secteur d'activité différent).
Activités non-immobilières
Une société PMA peut acquérir un bien immobilier pour exercer son activité conformément à sa licence d'entreprise d'investissement approuvée par BKPM. Par exemple, une entreprise PMA de fabrication est généralement autorisée à acquérir une parcelle ou un bâtiment dans le but d'exploiter ses installations de fabrication. Toutefois, une telle société PMA manufacturière n'est pas autorisée à mener des activités de type immobilier, telles que l'achat et la vente de biens immobiliers en vue d'obtenir des bénéfices.
Résidents étrangers
En vertu du Règlement 29 de 2016 du Ministère de la terre et du zonage, publié en septembre 2016, les étrangers titulaires d'un permis de séjour indonésien (résidents étrangers) peuvent posséder une résidence ou un appartement sous le titre HP sous réserve des conditions énoncées ci-dessous.
Les résidents étrangers peuvent posséder une résidence si celle-ci répond aux exigences suivantes:
- Valeur de vente minimale telle que stipulée dans la réglementation pertinente (cela varie d'une région à l'autre - à Jakarta, il est de Rp 10 milliards soient USD 740 000)
- Maximum d'une parcelle de terrain par personne ou par famille
- Superficie maximale du terrain de 2000 mètres carrés (sauf renonciation par le Ministre de l'agriculture et de l'aménagement du territoire / Chef de l'Agence foncière nationale dans certains cas limités).
Les exigences ci-dessus ne s'appliquent pas aux représentants d'Etats étrangers ou aux représentants d'organisations internationales.
Un résident étranger peut acheter une maison résidentielle avec un titre HM ou HGB. Ce titre sera automatiquement converti en terrain d'État et accordé au résident étranger sous un titre HP sur le contrat de vente et d'achat signé devant un officier foncier. Si le résident étranger vend cette maison à un citoyen indonésien, le titre HP revient automatiquement à son statut d'origine (soit HM soit HGB).
Un titre HP peut être accordé aux résidents étrangers pendant une certaine période en fonction du titre sous-jacent:
- Le titre HP découlant d'une conversion d'un titre HM peut être accordé pour une durée de 30 ans et peut être prolongé pour une nouvelle période de 20 ans et renouvelé pour un autre terme de 30 ans
- Le titre HP découlant d'une conversion d'un titre HGB peut être accordé pour la période restante sous le titre HGB et peut être prolongé pour une nouvelle période de 20 ans et renouvelé pour un autre terme de 30 ans.
Les étrangers résidents peuvent posséder une unité d'appartement en co-propriété, à condition que celle-ci atteigne la valeur minimale de vente stipulée dans la réglementation pertinente (cela varie d'une région à l'autre - à Jakarta, il est de Rp.3 milliard soient USD 225,000-).
Un résident étranger peut acheter une unité d'appartement nouvelle ou déjà possédée avec le titre HMSRS, construit sur un terrain avec un titre HGB ou HPL, et le titre HMSRS se convertira automatiquement en un droit d'utiliser un titre de strates (Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun Ou "HPSRS"). Si le résident étranger vend l'appartement à un citoyen indonésien, le titre HPSRS revient automatiquement à son statut original (titre HMSRS).
Un titre HPSRS peut être accordé aux résidents étrangers pendant une certaine période de temps en fonction de l'état de l'appartement concerné:
- Pour les appartements neufs, un titre HPSRS découlant de la conversion d'un titre HMSRS peut être accordé pour une durée de 30 ans et peut être prolongé pour une nouvelle période de 20 ans et renouvelé pour un autre terme de 30 ans; et
- Pour les appartements d'occasion, un titre HPSRS découlant d'une conversion d'un titre HMSRS peut être accordé pour la durée restante du titre HMSRS et peut être prolongé pour une nouvelle période de 20 ans et renouvelé pour un autre terme de 30 ans.
Il reste à voir comment le nouveau Règlement 29 de 2016 du Ministère de la terre et du zonage sera appliqué dans la pratique, car il a introduit un nouveau concept de "conversion automatique de titre".
Départ définitif du pays
Avant tout achat de biens, il serait souhaitable de consulter le notaire et le bureau foncier local pour s'assurer que le titre de propriété concerné permette un achat par un résident étranger.
Dans le cas où un résident étranger quitte l'Indonésie, il doit, dans un délai d'un an (cachet de l'émigration apposé sur le passeport au départ faisant foi) céder ou transférer ses droits de propriété conformément aux lois et règlements applicables.
En outre, un résident étranger peut léguer les droits sur sa maison ou son appartement à ses héritiers, à condition que ces derniers aient un permis de séjour indonésien valide.
Les informations contenues dans cet article sont exclusivement de nature générale et ne visent pas la situation particulière d'une personne physique ou morale et ne constituent pas un avis professionnel ou juridique.
Cellia Cognard (www.lepetitjournal.com/jakarta) jeudi 26 janvier 2017
