Frédérick Tailpied — Charleos : l’immobilier autrement pour les expatriés

 

Pouvez-vous nous raconter votre parcours et ce qui vous a conduit à créer Charleos ?

J’ai fondé Charleos en 2019, après avoir quitté BNP Paribas où j’accompagnais déjà des Français de l’étranger ou non-résidents dans leur gestion financière. Beaucoup de mes clients regrettaient l'absence d’une offre immobilière adaptée aux non résidents chez BNP.

C’est de ce constat qu’est née l’idée de Charleos : construire une offre immobilière complète spécifiquement pensée pour les non-résidents, en complément des solutions bancaires traditionnelles. 

Aujourd’hui, Charleos s’articule autour de cinq expertises clés : la recherche immobilière (chasse), la recherche financière (courtage), le suivi des travaux et l’ameublement, la gestion locative et le conseil patrimonial, fiscal et juridique.

 

En quoi Charleos se distingue-t-il des autres acteurs du marché immobilier ?

Charleos ne se contente pas de vendre un bien immobilier : nous allons bien au-delà. L’approche est globale : conseil patrimonial, implications juridiques et fiscales, accompagnement jusqu’à la mise en gestion du bien. Nous ne survendons pas les rendements, car promettre du 8 à 10 % comme certains le font, c’est souvent s’éloigner de la réalité. Nous préférons la transparence, pour éviter les mauvaises surprises. 

L’accompagnement proposé est entièrement sur mesure, avec un nombre limité d’interlocuteurs spécialisés. Chaque étape clé du projet est suivie par un expert dédié : conseiller patrimonial, chasseur immobilier, courtier, décoratrice, gestionnaire locatif… Chaque professionnel assure une relation personnalisée et continue. Par ailleurs, Charleos privilégie le lien humain en rencontrant ses clients au moins une fois par an, y compris à l’étranger, à l’occasion de conférences juridiques et fiscales ou lors de rendez-vous individuels, afin de faire un point régulier sur leur situation et les évolutions du cadre légal ou fiscal.

 

 

Notre mission est aussi pédagogique : le client comprend ce qu’il fait, pourquoi il le fait, et devient capable de reproduire l’opération. Résultat ? Une relation de confiance durable. Nos clients deviennent souvent des ambassadeurs : ils nous recommandent à leurs amis, collègues, voire à leur propre famille. Chez nous, vous n’êtes jamais un simple numéro. 

 

Quels sont les principaux freins ou inquiétudes des expatriés lorsqu’il s’agit d’investir en France depuis l’étranger ?

Le premier frein, c’est naturellement la distance.  Beaucoup craignent de perdre le contrôle ou de ne pas avoir une vision claire de leur projet.

Autre difficulté fréquemment rencontrée : l’accès au crédit. De nombreux expatriés estiment que les banques françaises sont peu flexibles, voire complexes à comprendre, surtout depuis l’étranger. 

Et pourtant, la France reste un marché immobilier solide et rassurant. C’est un pays très encadré juridiquement. Le marché reste stable depuis plus de 20 ans, sans envolée spéculative. Ce cadre protecteur offre de vraies garanties pour un investissement raisonné et durable. 

 

Est-il vraiment possible de gérer un projet immobilier à distance en toute sérénité ?

Oui, à condition de s’entourer du bon partenaire. C’est justement là que Charleos intervient. Nous ne sommes pas de simples agents immobiliers. Nous sommes des consultants. Ce que nous proposons, c’est un projet dans sa globalité, avec une lecture fine de la réglementation, un suivi des évolutions fiscales, et un accompagnement proactif.

 

Quels types de biens ou de placements recommandez-vous généralement pour un profil expatrié ?

L’an dernier, nos statistiques parlent d’elles-mêmes : 50 % de nos ventes concernaient des studios ou des T2, et 50 % des immeubles entiers. Deux profils d’investisseurs se dessinent clairement.

D’un côté, les expatriés au budget plus modeste ou qui souhaitent débuter en douceur. Ils choisissent souvent un premier petit bien pour se lancer, découvrir notre accompagnement et se familiariser avec le marché. C’est une façon progressive et rassurante d’entrer dans l’investissement locatif. Une fois la première opération réussie, beaucoup décident de réinvestir. 

De l’autre, des clients prêts à investir plus significativement, notamment dans des immeubles de rapport. C’est notre spécialité. En province, on peut encore trouver des immeubles complets autour de 400 000 €, avec une rentabilité souvent supérieure à celle d’un bien isolé. 

L’intérêt est double : l’investisseur optimise tous les frais liés à l’achat — chasse, financement, notaire — et il devient propriétaire unique, sans syndic de copropriété à gérer. C’est aussi un gain de temps important. Et au-delà de l’exploitation locative, nous accompagnons nos clients dans la transformation du bien : division, aménagement, valorisation… L’objectif est de générer une plus-value à la revente. C’est une approche que nous développons de plus en plus. 

 

Le contexte immobilier actuel en France est parfois jugé tendu. Y a-t-il encore de vraies opportunités à saisir ?

Oui, il y a encore de belles opportunités, mais elles demandent plus de travail et de discernement . Aujourd’hui, nous sommes dans un marché dit “acquéreur” : ce sont les acheteurs qui ont le pouvoir de négociation en province et sur le segment de l’investissement locatif hors résidence principale.

Les biens classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont un bon exemple. Ils se négocient très bien. Cela nous permet d’acheter à un prix décoté, de réaliser des travaux, et d'améliorer la performance énergétique pour créer de la valeur. Actuellement, c’est sur les immeubles que nous obtenons les meilleures marges de négociation.

 

 

Côté financement, la France reste un pays attractif. Les taux sont remontés à environ 3,5 % — loin des 1 % d’il y a quelques années — mais ils restent raisonnables. Surtout, le crédit immobilier en France offre des avantages uniques : taux fixe, modulation possible des échéances, possibilité de suspendre temporairement un remboursement pour réaliser des travaux, ou encore renégociation du prêt. C’est un levier puissant, qu’on ne retrouve pas dans beaucoup d'autres pays.

Quant aux « pépites », elles existent toujours mais elles se méritent. Il faut accepter d’explorer des marchés secondaires. Par exemple, au Mans ou à Laval, on peut encore atteindre des rendements bruts de 6 à 7 %. Sur des villes plus patrimoniales comme Angers, Tours ou Rennes, on tourne plutôt autour de 4,5 %. Il ne faut donc pas hésiter à sortir des sentiers battus. 

 

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes à éviter ?

La principale erreur, c’est de sous-estimer les charges liées à un investissement locatif. Il ne faut pas acheter avec le cœur, mais avec la tête. Un bien “plaisir” peut cacher une rentabilité faible, voire négative. 

J’attire aussi l’attention de mes clients sur certains marchés très encadrés, comme Paris, ou sur des montages complexes comme Airbnb.  La fiscalité, les coûts d’entretien, la conciergerie… rendent ce type de location de moins en moins rentable en net. Ce qui peut sembler séduisant au départ devient vite chronophage et peu efficace. 

 

Concrètement, comment accompagnez-vous vos clients à distance ?

L’accompagnement proposé par Charleos est à la fois structuré et sur mesure. Tout débute par un premier rendez-vous destiné à définir précisément les objectifs, le budget et les attentes du client. Sur cette base, un chasseur immobilier adapté au projet est désigné. S’ensuit la phase de recherche, qui s’étend généralement sur 6 à 8 semaines. Une fois le bien trouvé, la phase d’acquisition commence : il faut compter entre 3 et 4 mois entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique. Durant cette période, Charleos assure la coordination entre les différents acteurs — financement, notaire — et anticipe les éventuels travaux. Ces derniers sont programmés pour démarrer immédiatement après l’achat, afin d’optimiser les délais. Enfin, une fois le bien rénové, il est pris en charge par notre service de gestion locative.

 

Pouvez-vous partager un exemple de réussite ?

Un projet familial nous a particulièrement marqué.  Une fratrie, répartie dans six pays, a décidé d’investir ensemble avec leur mère. Cela faisait six ans qu’ils essayaient de concrétiser ce projet. Nous avons trouvé la solution et monté une SCI pour structurer l’investissement. Chacun a apporté 10 000 euros au départ, et ils ont acheté un premier appartement au Mans, payé comptant pour poser les bases. Aujourd’hui, nous sommes à la recherche d’un immeuble complet. 

Autre cas : un client au Canada, avec un budget total de moins de 100 000 euros. Avec 15 000 euros d’apport, il a pu acquérir un T2 au Mans. Il génère aujourd’hui une rentabilité brute de 6,53 %. Il ne pensait pas pouvoir investir depuis l’étranger, et pourtant il l’a fait, sur un petit projet parfaitement maîtrisé.

 

Quels sont vos projets pour Charleos dans les mois à venir ?

Charleos prépare une expansion géographique en dehors du Grand Ouest, avec des partenariats à Montpellier, Annecy et Marseille. Nous voulons étendre notre zone de recherche tout en conservant la même qualité d’accompagnement. 

Mais l’ambition ne s’arrête pas à l’immobilier locatif. Nous commençons à accompagner certains clients sur des projets plaisir : résidences secondaires, chalets à la montagne, maisons en bord de mer… Et même à l’étranger ! La fiscalité y est parfois plus avantageuse, et ce sont des projets qui combinent plaisir et investissement. 

 

Un dernier mot pour les Français de l’étranger qui hésitent encore à investir ?

Contactez-nous, ne serait-ce que pour un café virtuel. On prendra le temps d’échanger. C’est un investissement de long terme, mais nous sécurisons chaque étape, jusqu’à la mise en location. 

Si Charleos existe aujourd’hui, c’est grâce à nos clients. Certains deviennent des amis, des partenaires, des ambassadeurs. Nous ne voulons pas perdre cette dimension humaine. Grandir, oui — mais sans jamais sacrifier notre ADN : la proximité et la confiance. 

 

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