Investissement immobilier depuis Hong Kong et Jeux Olympiques de Paris

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Utilisant de nombreux équipements existants, Paris 2024 avait fait le pari de la sobriété. Néanmoins, ce sont plus de 60 chantiers pour ce projet qui ont perturbé la circulation dans la capitale. De gros travaux de rénovation ont parfois été nécessaires sur les équipements existants, mais leur destination ne changera pas, n’induisant pas de véritable changement pour les investisseurs. En revanche, la construction de nouveaux équipements est à prendre en compte. Parallèlement, le projet original incluait l’utilisation certaines nouvelles lignes de transport qui ont un impact très important sur l’investissement immobilier. A la suite de notre article précédent, nous allons passer en revue l’impact des jeux olympiques pour sur l’investissement immobilier.

En termes de livraison, aujourd’hui 84% des projets sont dans les temps. Si certains projets ont plusieurs mois de retard, ils seront prêts pour les JO. Le gros point d’interrogation reste le chantier du Grand Palais. En cas de difficulté, ceci aura beaucoup d’impact sur la communication mais ne concerne pas vraiment les investisseurs.

Les nouveaux équipements pour les JO

Plus nouveaux équipements sont en construction pour les JO de Paris 2024.

Le Village Olympique

Un premier bâtiment destiné à héberger des athlètes a été livré en Février 2023 sur la commune de Saint-Ouen. Il s’agit d’une résidence étudiante qui conservera cette affectation après les JO. Le Village Olympique abritera la majorité des athlètes et se situera à Saint-Denis sur une île sur la Seine. Cette ancienne industrielle est à proximité de la Cité du Cinéma qui servira de cantine pour l’évènement. Le complexe de plus de 2000 logements et destiné à loger 6000 personnes à terme a été livré le 31 Décembre dans les temps. Après les jeux, les propriétaires pourront prendre possession de leur appartement pour l’habiter ou le mettre en location. Le Village Olympique est situé à proximité du nœud de transport de Saint-Denis Pleyel. Les appartements sont à vendre, mais les investisseurs ne sont pas légions et peu d’appartements trouvent preneur pour le moment.

Arena Porte de la Chapelle

La salle permettant de contenir 8 à 9000 personnes est en finalisation sur la zone de Porte de la Chapelle, au Nord du 18ème arrondissement. Elle accueillera notamment les épreuves de badminton, GRS
Le retard de 3 mois de retard sur la livraison n’aura pas de conséquence sur le calendrier Olympique. Elle est située dans un quartier qui a connu de nombreuses transformations ces dernières années avec notamment la transformation d’un immense entrepôt Boulevard Mc Donald et la création de la station de RER E Rosa Park.

Village des médias

Situé à Dugny, commune limitrophe du Bourget, le village des médias est un ensemble immobilier de 1400 logements. La proximité immédiate de la station de métro de la ligne 17 devait permettre une liaison efficace avec le site Olympique à proximité de Carrefour Pleyel. A cette fin, une passerelle piétonne a été construite au-dessus de l’autoroute A1. Malheureusement, la livraison du premier tronçon de la ligne 17 (Carrefour Pleyel – Le Bourget) a été repoussée à 2027 et la liaison prévue vers Roissy-Charles de Gaulle jusqu’à 2030.

Notre conseil d’investissement

Même s’ils auront une utilisation après les JO, ces nouveaux équipements correspondent d’abord aux besoins spécifiques de l’évènement. Essentiellement situés dans la Seine-Saint-Denis (Département 93), ils vont certainement répondre aux demandes locales mais pas nécessairement ceux des investisseurs. Même si la proximité du nœud de transport de Carrefour Pleyel est intéressante, d’autres zones de la région parisienne vont offrir une connexion similaire avec une attractivité supérieure.

Les équipements récents ou rénovés pour les JO

Même si les nouveaux équipements attirent l’attention des médias, nombreux sont les équipements existants qui seront utilisés après une mise à niveau.

La Défense Arena et le Stade Yves-du-Manoir

Ouverte en 2017 par un concert des Rolling Stones, la Défense Arena est une salle de spectacle qui peut contenir jusqu’à 40.000 spectateurs. Elle est située à sur la ville de Nanterre (92), à proximité du quartier d’affaires bien connu. Transformée en centre aquatique pendant cette période, elle abritera les épreuves de natation pendant les JO. 

Site principal des JO de 1924, le stade Yves-du-Manoir a été totalement rénové pour les JO de 2024. Il est sité sur commune de Colombes, limitrophe de la Défense et accueillera les épreuves de Hockey sur gazon. Cette partie Nord du département de Hauts-de-Seine (92) a vu de nombreux développement ces dernières années, notamment l’arrivée du tram T2, la planification de l’extension du Tram T1 et l’arrivée de la ligne Grand-Paris express à Bois-Colombes. La zone a aussi vu la construction de nombreux programmes immobiliers ces 10 dernières années. La tenue des JO n’impactera pas véritablement ce phénomène déjà bien marqué, qui continuera après 2024.

Stade de France

Théatre de la coupe du monde de 1998, le stade de France a fait l’objet de 50 millions d’euros pour les JO Paris 2024. Il accueillera de nombreux évènements des JO dont la cérémonie de clôture. En complément un nouveau centre aquatique a été construit de l’autre côté de l’autoroute A1, relié par une nouvelle passerelle. Celui-ci accueillera les épreuves de plongeon et de water-polo. La zone de la plaine Saint-Denis et du stade de France a fait l’objet de nombreuses constructions dans les 20 dernières années, ainsi que l’installation de nombreux bureaux. Le nœud de communication de Saint-Denis Pleyel est situé à proximité.

Stade Pierre de Coubertin (16), gymnases dans les 17 et 18ème arrondissements de Paris

La rénovation de ces équipements existant va améliorer l’accès au sport pour les résidents, mais n’aura pas d’impact significatif au-delà des JO 2024.

Château de Versailles

Les épreuves d’équitation des JO 2024 se dérouleront dans le parc du Château de Versailles. Cette utilisation sera provisoire n’aura pas d’impact à terme.

Notre conseil d’investissement

La zone Nord des Hauts-de-Seine, notamment Nanterre, Colombes, Bois-Colombes, La Garenne-Colombes est attractive car proche de la Défense. L’offre de transport sera fortement renforcée alors que les prix restent encore attractifs sur certaines communes. Ces infrastructures s’inscrivent dans un temps plus long que les seuls JO, avec des dates de mise en service dans les 10 à 15 prochaines années. Notre offre d’investissement à Colombes s’inscrit parfaitement dans cette dynamique.

Plus au sud se trouve une autre zone proche de Paris avec de prix plus élevés grâce à la qualité de vie et l’environnement. Si les perspectives de plus-value sont moins importantes, il s’agit d’une zone idéale pour une utilisation à terme. Dans ce cadre, nous proposons une offre d’investissement dans la ville prisée de Saint-Cloud.

Les nouvelles lignes de métro pour les JO

Le prolongement de la ligne 14

Première ligne automatique, la ligne 14 devient l’épine dorsale du réseaux RATP par son prolongement. Au Nord, l’extension jusqu’à Mairie de Saint-Ouen est ouverte depuis 2022. Les JO 2024 sont l’occasion de la prolonger encore jusqu’au nœud de transport de Carrefour Pleyel, où se croiseront les lignes 14, 15 (autour de Paris) et 17 (vers CDG).

Au Sud, la ligne 14est étendue jusqu’à Orly, via Rungis en prolongation de la partie qui traverse le 13ème arrondissement. L’ouverture aura lieu juste avant JO 2024. Reliant Orly en direct au centre de Paris, cette nouvelle ligne aura un impact important car Orly était jusque-là difficile d’accès en transports en commun. Elle va aussi permettre un développement des emplois sur la Zone Sud de Paris, avec notamment la zone Cœur d’Orly, le marché de Rungis et le cluster autour de la santé centré sur Villejuif.

Ligne 15 – Grand Paris express

La ligne 15 ou Grand Paris express, va changer la vie des Franciliens en permettant un accès banlieue à banlieue sans passer par le centre. Ce projet structurant pour le Grand Paris ne sera pas terminé pour les JO 2024. En revanche, il constitue une infrastructure durable qui aura un impact à long terme sur l’investissement immobilier.

Ligne 17 – vers CDG

Le tronçon jusqu’au Bourget devait être prêt pour les JO, car village media au Bourget. Donc le trajet Bourget-site olympique se fera en bus. La ligne reliera Saint-Denis Pleyel à CDG et Villepinte de façon rapide, mais avec peu d’arrêts. Elle n’aura donc pas beaucoup d’impact direct pour l’investisseur en dehors du carrefour de Saint-Denis Pleyel.

Ligne 18 – Plateau de Saclay

Reliant l’aéroport d’ Orly à Versailles en passant par le plateau Saclay, la ligne 18 va fortement améliorer la desserte du pôle universitaire. Les travaux sur cette ligne sont à peine commencés, il n’y a donc pas d’interaction avec les JO de Paris 2024.

Notre conseil d’investissement

La région parisienne est encore en pleine transformation de ses infrastructures de transport. Les extensions de lignes et nouvelles lignes de métro ainsi que de tramways vont impacter directement la mobilité sur certaines zones. Il s’agit d’un phénomène essentiel à prendre en compte pour l’investissement immobilier avec des effets à long terme bien au-delà de 2024.

Conclusion

Au-delà de l’effet d’annonce, l’impact des JO reste relativement faible pour l’investisseur immobilier. En revanche, le Grand Paris et les nouveaux métros sont vraiment structurants. La région parisienne est très densément peuplée, mais les zones restent très différenciées. Il convient donc de garder aussi en tête la topologie des habitants et les parties offrant une bonne qualité de vie, ce qui sera une garantie de valeur dans le temps.

L’investissement immobilier s’inscrit sur le temps. Sur le Grand Paris, le succès sera souvent lié à la mise en service d’infrastructures lourdes. Pour en profiter sans risque sur le locataire, ni fiscalité, la nue-propriété temporaire est une formule parfaitement adaptée pour les expatriés. Pour plus d’information, suivez ce lien ou contactez-nous.