Crise du logement en Grèce : le gouvernement met en place des solutions

Selon la Banque de Grèce, le prix moyen des appartements a augmenté de 7,3% sur un an, au deuxième trimestre 2025. Les ménages grecs en subissent directement les effets : ils consacreraient en moyenne 35,5% de leur revenu au logement, soit le taux le plus élevé de l’Union européenne.

Cette progression constante des prix s’expliquerait avant tout par la baisse du nombre de logements disponibles sur le marché.

Une diminution qui résulte de trois facteurs, toujours selon la Banque de Grèce :

1. De nombreux biens restent inactifs pendant des années en raison de procédures juridiques et techniques longues et complexes.

2. Une part croissante du parc locatif est détournée vers la location touristique de courte durée, phénomène connu sous le nom d’ « effet Airbnb ».

3. La construction de nouveaux bâtiments recule, notamment en raison du coût élevé des matériaux et de l’énergie. Au premier trimestre 2025, la surface totale en construction a chuté de 24% par rapport à l’année précédente.

La crise du logement apparait donc comme une pénurie artificielle : la hausse des prix ne découle pas d’une hausse de la demande, mais d’un manque d’offre.

Cette combinaison (offre en recul, prix en hausse) crée, selon la Banque de Grèce, des conditions favorables à l’émergence de « risques systémiques cycliques » pour l’ensemble du marché immobilier.

La réforme du programme « Golden Visa », réponse phare du gouvernement

Le programme « Golden Visa » vise à attirer des investisseurs étrangers sur le marché immobilier, en échange d’un droit de résidence. Il constitue une porte d’entrée en Europe pour des investisseurs fortunés souhaitant accéder à la résidence, voire à la citoyenneté, et à la libre circulation dans l’espace Schengen.

En Grèce, le seuil d’investissement minimal était fixé à 250 000 euros, un montant relativement bas à l’échelle européenne. Fin 2022, le programme de Golden Visa grec était le plus attractif du continent. Entre 2023 et 2024, plus de 17 900 biens immobiliers ont été vendus dans ce cadre, soit plus que sur les dix années précédentes.

Résoudre l’ « effet Airbnb »

Le revers de la médaille est clair : le programme a encouragé l’achat spéculatif de logements, le plus souvent destinés à la location à court terme via des plateformes comme Airbnb. Un phénomène qui a fortement tendu le marché immobilier, contribuant à la hausse des loyers. Certains habitants se sont retrouvés contraints de quitter leur ville au profit du tourisme. Une dérive qui a conduit l’Espagne à abandonner son propre programme, le 3 avril 2025.

Pour le gouvernement grec, « il était nécessaire d’arrêter la pression sur le marché immobilier liée aux investissements qui retiraient les résidences du marché ».

Le seuil d’investissement minimal a donc été relevé de 250 000 à 400 000 euros sur l’ensemble du territoire. A l’exception notoire d’Athènes, de Thessalonique, de Mykonos, de Santorin et de toutes les îles comptant plus de 3100 habitants permanents. Dans ces zones, le seuil est désormais fixé à 800 000 euros pour un seul bien immobilier. Tous les logements acquis doivent en outre présenter une surface minimale de 120 mètres carrés.

La réforme interdit aussi aux nouveaux investisseurs d’acquérir un bien uniquement pour de la location de courte durée. L’objectif est de réintégrer ces logements sur le marché locatif à long terme, et de favoriser les investissements à  impact social positif.

Simplification des procédures juridiques et techniques

La réforme du programme « Golden Visa » prévoit aussi une simplification des procédures administratives, afin de réduire la période d’inactivité des logements acquis.

Selon Thomas Plevnis, ministre de l’Immigration et de l’Asile, « l’objectif est une cadre transparent, unifié et fonctionnel, tout en étant contrôlé ».

Un système commun de documentation standardisée sera instauré pour l’ensemble des investissements. Les candidatures pourront également être déposées électroniquement. De quoi désengorger les services de migration, accélérer les procédures et rendre les logements habitables plus rapidement.

Encourager la construction de nouvelles habitations

Le gouvernement souhaite également mobiliser le parc immobilier inactif, notamment par la reconversion d’anciens bâtiments industriels ou d’usines en logements modernes. Les investissements réalisés dans le cadre du programme sont ainsi orientés vers des baux de longue durée ou des projets de restauration de biens non utilisés comme habitations. Cette approche contribue à la valorisation du patrimoine architectural et à la réhabilitation de bâtiments historiques.

Par ailleurs, l’acquisition de terrains destinés à de nouvelles constructions est encouragée. Dans ce cas, le seuil d’investissement peut correspondre à la somme du prix du terrain et du coût de construction. Cette mesure vise répond en partie au problème de la baisse du nombre de constructions.

Développer le tourisme ailleurs pour soulager les zones saturées

Enfin, la Grèce cherche à rééquilibrer le développement touristique en orientant les investisseurs vers des régions à fort potentiel mais encore peu exploitées. Cette initiative n’est pas sans rappeler le programme des maisons à 1 euro en Sicile. Dans plusieurs zones rurales ou isolées, des habitations sont accessibles pour moins de 20 000 euros.

Les îles les plus populaires ont souvent atteint un niveau de saturation touristique élevé. Ce phénomène favorise l’émergence d’un tourisme de niche sur des îles voisines, encore méconnues. Des biens à bas prix peuvent ainsi être acquis à Chios, à Kimolos (près de Milos) ou à Folegandros (près de Santorin).

Au-delà de la limitation de l’ « effet Airbnb » dans les grandes villes, cette stratégie est une opportunité en or pour les investisseurs aventureux qui voient de la valeur non seulement dans les murs de pierre et les vues sur la mer, mais aussi dans les histoires qui attendent d’être relancées.