Pour un Polonais, acquérir un bien immobilier n'est pas chose facile. Rapporté aux salaires locaux, le prix des logements est l'un des plus élevés d'Europe. Lepetitjournal.com décortique un enquête du cabinet d'audit et de conseil Deloitte édifiante sur le sujet. [archive 2012]
(photo Varsovie et Paris Skyline, wikicommons)
Dans sa 1ère édition, le panorama du marché européen du logement résidentiel souligne les écarts de développement des marchés résidentiels dans 12 pays européens : Autriche, Belgique, République tchèque, Danemark, France, Allemagne, Hongrie, Italie, Pays-Bas, Pologne, Espagne et Royaume-Uni.
Premier constat (positif) : le coût total du logement en Pologne (location, services, réparations, reconstructions...) est inférieur de 60% à la moyenne européenne. La Hongrie fait encore mieux (-70%). Les logements les plus coûteux sont par contre à chercher au Danemark et en France (respectivement 70% et 40% plus chers que la moyenne européenne de 3.200 ?/an).
Les Européens ne sont pas tous logés à la même enseigne
Mais ces prix doivent évidemment être rapportés au pouvoir d'achat des ménages. Les faibles salaires polonais et les prix élevés français (l'immobilier neuf y est le plus cher d'Europe : entre 3.500 et 4.000?/m2) font des acheteurs de ces 2 pays les plus malchanceux parmi les 12 sondés. En effet, les Polonais et les Français doivent travailler en moyenne près de 9 ans pour acheter un appartement de 70m2, alors qu'un Belge peut se l'offrir en moins de 4 ans, un Allemand en 3 ans et un Danois en un peu plus de 2 ans !
La faible solvabilité des acheteurs polonais n'est pas la seule en cause. L'offre de biens immobiliers est aussi limitée et maintient des prix relativement élevés. Des 12 pays sondés, la Pologne dispose en effet du plus petit parc de logements : seulement 355 appartements pour 1.000 habitants. C'est 26% de moins que la moyenne européenne. 40% de moins que le total espagnol ou français ! (gonflés il est vrai par de nombreuses résidences secondaires, très rares en Pologne).
Des acquisitions sans cesse repoussées
Au final, entre les aléas économiques, les faibles salaires, le chômage, les crédits à la consommation déjà contractés... de nombreux Polonais renoncent à acheter un bien immobilier. Comme leurs voisins hongrois ou tchèques, ils préfèrent éviter de trop s'endetter pour acheter leurs logements. Dans ces pays, le montant des emprunts immobiliers par habitant est ainsi 20 fois inférieur à celui des Danois ou des Hollandais !
Même rapportés à la richesse nationale, les emprunts immobiliers pèsent beaucoup plus à l'Ouest qu'à l'Est : 105% du PIB pour les Pays-Bas, contre 13% pour la République Tchèque. La Pologne est également sous les 20%. Malgré ses prix élevés, la France ne s'en sort pas trop mal à 41% contre 52% pour la moyenne des 12 pays.
Plutôt que d'acheter un appartement plus grand ou même de quitter le logement parental, les Polonais se serrent. Selon l'OCDE, rapporté au nombre de personnes par foyer, chaque Polonais ne profite en moyenne que d'une pièce unique, contre 1,8 pour un Français, et 2,5 pour un Canadien !? Car en plus d'être peu nombreux, les logements polonais sont particulièrement petits. Comme en Hongrie et en République tchèque les appartements de moins de 3 pièces sont la norme.
La capitale française serait la ville la plus chère d'Europe. Il faut y dépenser en moyenne 8.000 ?/m2. Pour un mètre carré dans la ville-lumière, vous pourriez vous en offrir le double à Lyon, Rome, ou même à Londres, pourtant déjà réputée comme une ville très chère !
Au contraire, la capitale la plus abordable est Budapest. Crise oblige, les prix s'y sont écroulés cette année de 23%. Il est désormais possible d'acquérir un appartement dans la capitale hongroise au prix de 940 ?/m2? Malgré une baisse de 4% en 2011, Varsovie reste relativement coûteuse. A 1.800 ?/m2 la capitale est 65% plus cher que la moyenne nationale (35% pour Cracovie). Mais c'est Prague qui obtient le prix de la ville d'Europe centrale la plus chère : 2.500 euros pour un mètre carré (autant qu'à Berlin !).
L'Europe centrale, nouvel Eldorado immobilier ?
Avec 150.000 euros, on peut trouver un appartement de 150 m2 à Budapest, ou de 80 m2 à Varsovie. Sans doute plus tentant qu'une chambre de bonne à Paris... Malgré un ralentissement de la croissance des investissements privés en 2012 ("seulement" +11.7% au premier trimestre 2012 comparé à 2011), la Pologne reste (avec l'Allemagne) le chouchou en Europe des investisseurs. Compte tenu du faible stock de logements dans le pays, l'immobilier (à moyen terme) devrait aussi être un secteur porteur.
A qualité égale, les coûts du logement vont cependant augmenter proportionnellement plus rapidement à l'Est. Plus anciennes, les habitations vont demander de nombreux investissements. Le rattrapage économique du pays va bien finir par faire augmenter le coût de la main d'?uvre, notamment dans le secteur du bâtiment, et accroitre le bas niveau des prix polonais. Le bon moment pour investir dans l'immobilier polonais ?
Marie Guillo (www.lepetitjournal.com/varsovie.html) mardi 26 juin 2012
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