CONSTRUCTION - Des coûts en hausse

La Pologne connaît un boom économique important depuis plusieurs années, mais cela ne signifie pas que de bonnes nouvelles. En Pologne, les salaires moyens ont augmenté de 6,7% en septembre 2018 par rapport au même mois l’année précédente, chiffres rapportés par le Bureau central des statistiques du pays. Si les salariés profitent de ces hausses, celles-ci ont un effet négatif pour les entreprises et impactent leurs coûts. Certains secteurs de l’industrie sont particulièrement touchés, c’est le cas notamment de la construction. Lepetitjournal.com est allé à la rencontre de Monsieur Romaniak, Directeur études de prix pour la société Eiffage Construction en Pologne, afin de mieux comprendre la situation, les enjeux et la façon dont le marché peut évoluer.

 

Croissance continue

Depuis ces dernières années, l’économie de la Pologne affiche une croissance remarquable, principalement encouragée par des taux d’intérêt extrêmement bas, une hausse de la consommation privée et un important financement de la part de l’UE. Une des conséquences de ce développement est le recul significatif du chômage, qui aujourd’hui se traduit, dans certains secteurs, par une pénurie de main d’œuvre. Ce phénomène est accentué dans le secteur de la construction par la baisse de main d’œuvre étrangère, notamment ukrainienne. Alors qu’auparavant les travailleurs Ukrainiens venaient principalement en Pologne afin de profiter de salaires élevés, ils se dirigent désormais de plus en plus vers l’Allemagne. Cette baisse du taux de chômage mène inexorablement à une augmentation des salaires. Si on ajoute à la hausse des salaires une hausse des prix des matériaux, les marges de nombreuses entreprises s’en voient diminuées. Le secteur de la construction, caractérisé par des contrats à prix fermes et non révisables, arrive en tête des secteurs les plus touchés. Selon le Financial Times, la marge moyenne du secteur avant impôts de 2,9% l’année dernière est revue à la baisse cette année entre 0,5 et 1%.

 

Ce qui se cache derrière cette hausse de prix.

En Pologne, le marché de la construction a connu une croissance importante depuis 2005, avec une augmentation globale de la valeur des ouvrages construits de près de 80%. Cette croissance a des répercussions sur tout le marché de la construction entraînant par conséquent des hausses de prix notables. 

Les trois composantes de ces hausses de prix évoquées par M. Romaniak sont la main d'œuvre, l’équipement, et les matériaux. Les salaires représentent un des coûts les plus importants et en pratique irréversibles. Ils ont d’ailleurs fait un bond à partir de la moitié 2016 et jusqu’au troisième trimestre 2017, en augmentant de 20% de manière générale, et de près de 32% jusqu'à aujourd’hui dans le marché du béton par exemple. La plus grosse augmentation enregistrée a eu lieu entre 2016 et 2017. En 2018, les salaires sont restés plutôt stables durant le troisième trimestre. 

Depuis 2016, le coût des équipements, enregistrent une hausse de 21% et celui des matériaux de 26%. 

 

Quelle marge de manœuvre pour les entreprises sur les marchés en cours ?

 

Dans un marché tendu et compétitif avec des contrats à prix fermes et non révisables, quelle est la marge de manœuvre des entreprises face à cette hausse de prix et cette baisse de profit ?

Selon M. Romaniak, plusieurs scénarios se produisent aujourd’hui sur le marché. 

Certaines entreprises courbent le dos en attendant des jours meilleurs et absorbent leurs pertes en continuant « à tout prix » par crainte de perdre leurs clients. 

D’autres entreprises, souvent aux ressources financières limitées, décident d’arrêter les travaux dans la mesure où elles ne peuvent pas absorber l’onde de choc. 

C’est dans tous les cas l’option la plus risquée.

La bonne approche selon M. Romaniak est très certainement celle qui consiste à évoquer le plus tôt possible et de façon très transparente ces difficultés avec son client afin de trouver un compromis financier. Dans de nombreux cas, et surtout s’il est alerté bien avant la livraison du projet, le client a la faculté de répercuter tout ou partie de ces hausses dans ses propres prix de vente ou niveaux de loyers. 

En poursuivant les travaux malgré l’augmentation des coûts de production, l’entreprise affiche ainsi détermination et confiance et assure au client la livraison de l’ouvrage, en contrepartie de quoi celui-ci s’engage à faire son maximum pour rétablir l’équilibre économique initial du contrat de construction.

Par ailleurs, les projets sont parfois décalés dans le temps et/ou voient leur durée initiale prolongée pour des raisons non imputables à l’entreprise (démarches administratives, recours, changement de design, aléas de chantier). Dans ce cas, à la hausse des prix intrinsèque s’ajoute celle liée au décalage du projet et à son impact complémentaire sur les coûts des travaux.

 

Il convient par ailleurs de noter, selon M. Romaniak, que si les marges des entreprises se sont effondrées depuis plusieurs mois, celles des investisseurs et des maîtres d’ouvrage sont en moyenne restées stables voire en légère progression.

Bien sûr, les maîtres d’ouvrage sont plus ou moins réceptifs à cette « approche partenaire », reste alors la capacité de renégocier le prix global sur la base du code civil au titre « d’une   augmentation de prix inattendue et imprévisible, accompagnée de pertes importantes pour l’entreprise ». 

 

Le futur du marché

Cette rapide augmentation des coûts a surpris à la fois les clients et les entreprises. Dans un marché très réactif, la question posée aujourd’hui est celle des mécanismes qu’il conviendrait de mettre en place pour éviter qu’un tel phénomène se reproduise.

M. Romaniak précise que si ces mécanismes ne sont évidemment pas parfaits, ils permettent néanmoins de garantir un meilleur équilibre du marché. 
La première des possibilités est de prévoir dans le contrat une indexation des prix : le prix du projet est fonction de l’évolution d’indices de coûts de construction de références précisés au contrat. Il est donc définitivement fixé en fin de projet. C’est pour comparaison le cas des marchés publics en France, et ce mécanisme de révision est aujourd’hui envisagé pour les marchés publics en Pologne. Il pourrait donc, dans une certaine mesure, s’étendre aux marchés privés. Cependant, les clients se montrent réticents car ils désirent notamment avoir un prix fixe dès la signature du contrat.

L’autre possibilité est  d’intégrer une part de l’augmentation théorique des prix dès le départ, et ce de façon plus ou moins arbitraire et plus ou moins risquée. C’est un peu la boule de cristal. Un des risques potentiels est d’afficher un prix trop élevé, en décalage avec le marché à l’instant « t » car basé sur des calculs spéculatifs, et ainsi de faire fuir les clients vers des entreprises prêtes à offrir un prix plus (trop) bas. 

En complément, les entreprises cherchent de plus en plus à négocier très en amont et avant la signature du marché un coût fixe avec fournisseurs et sous-traitants et à anticiper certaines livraisons de matériaux et d’équipements.

Selon M. Romaniak, les derniers indicateurs et les récentes analyses d’évolution de prix pourraient sous-entendre une accalmie voire une stabilisation du marché. La prochaine incertitude concernant d’éventuelles augmentations de prix se trouve dans les coûts d’énergie, dont une hausse significative est évoquée en Pologne. Les entreprises doivent donc continuer à suivre de près ces évolutions afin de pouvoir les anticiper au maximum, les communiquer à leurs clients le plus tôt possible et retrouver des niveaux de rentabilité acceptables.