Le début de l'année 2024 est riche en développements intéressants sur le marché des bureaux à Varsovie. De nouveaux gratte-ciels de bureaux sont en construction et d'autres investissements sont prévus au cours des prochaines années. Le marché sera dynamique en termes d'investissement, d'expansion des entreprises et de réaménagement des espaces de bureaux, dans l'esprit de l'ESG (Environmental, Social, Governance).
Un marché dynamique avec un bilan 2023 positif
« Le marché des bureaux de Varsovie est dynamique. Nous avons une bonne année 2023 derrière nous », explique Marcin Szlęzak, directeur associé du consortium d'entreprises Find Office.
Les entreprises sont toujours à la recherche d'emplacements bien connectés, principalement à Śródmieście et dans le quartier de Wola à Varsovie, qui est devenu le nouveau centre de bureaux de la capitale ces dernières années. Notre portefeuille comprend des bâtiments qui seront achevés en 2025 et 2026.
Dans le monde d'aujourd'hui, qui évolue rapidement, les entreprises attendent des consultants en bureaux qu'ils fournissent un service complet et de haute qualité, ce qui leur permet de gagner du temps et d'optimiser leurs coûts.
Find Office : des services complets
En tant que consortium d'entreprises, Find Office offre un service complet qui comprend la vérification du marché des bureaux, la négociation et la renégociation des conditions de location, la conception d'espaces de bureaux individuels, les travaux de construction et l'ameublement des bureaux, le tout basé sur l'ESG et les dernières tendances.
Dans le cas de besoins individuels d'un client, nous menons également une enquête auprès de l'équipe d'employés, concernant leurs attentes à l'égard du nouveau site, leur manière de travailler, sur la nature du bureau et son emplacement.
« Nous menons cette enquête en collaboration avec l'université SWPS, ce qui nous permet de sélectionner le bureau le mieux adapté pour une entreprise donnée », explique Marcin Szlęzak, directeur associé du consortium d'entreprises Find Office.
Le complexe Skyliner et le Skyliner II
Find Office, dans son offre, propose plusieurs immeubles de bureaux en construction à Varsovie, notamment le Skyliner II, conçu par APA Wojciechowski Architekci. Il s’agit d’un immeuble de bureaux d’une hauteur de 130 mètres.
Doté d'un accès direct à la station de métro, le bâtiment sera érigé sur le site à côté de la première phase du projet. Le nouvel immeuble de bureaux Skyliner II à Varsovie aura une superficie de 24.000 m², déployés sur 28 étages. La majorité de cette surface - soit 23.000 m², sera consacrée aux bureaux, tandis que les locaux commerciaux et de services occuperont environ 1.000 m².
Sur le plan architectural, le bâtiment s'inscrira dans la continuité de la première phase du complexe Skyliner, achevée début 2021, et s'intégrera naturellement au reste du site. Les deux gratte-ciels seront reliés par une plateforme commune. Dans le cadre de la deuxième phase du développement, le hall d'entrée entièrement vitré sera doté d'un vestibule clair et ouvert sur deux étages et d'une mezzanine : caractéristiques représentatives des deux phases du projet.
Comme dans la première phase, un escalier caractéristique menant au hall est également prévu. L'intérieur sera dominé par une végétation naturelle luxuriante. Au total, la plateforme publique du complexe disposera de 4.500 m² d'espace, dédié à une zone de commerces et de services, qui pourront être utilisés à la fois par les locataires et les résidents.
Le complexe de bureaux Studio
L’autre bâtiment, en construction entre les stations de métro Rondo ONZ - rond-point de l'ONU et Rondo Daszyńskiego, est le complexe de bureaux Studio.
L’édification de cet ensemble en deux étapes a débuté en août 2021. La première phase - Studio B a été achevée et livrée en novembre 2023. Selon le planning qui a été défini, le bâtiment sera totalement achevé et livré en 2025. Le gratte-ciel d’une hauteur de 105 mètres offrira 26.600 m² d'espace de bureaux. Studio A sera la continuation stylistique de la première phase du complexe.
Le complexe Upper One
À proximité du Rondo ONZ - rond-point de l'ONU, le complexe de bureaux et d'hôtels Upper One est en cours de construction. Il remplace l'ancien bâtiment Atrium International. Le complexe Upper One devrait être prêt en 2026 et sa construction s’effectue à un moment où l'offre est insuffisante sur le marché de Varsovie.
Upper One offrira 35.900 m² d'espaces de bureaux modernes et durables, et environ 11.000 m² d'espace hôtelier. La tour de bureaux se distinguera par sa façade élégante, en “harmonica” - comme l’appelle le développeur, créant une ligne d’horizon unique dans la ville. Ce projet aura également des ascenseurs panoramiques et presque 400 m² de terrasses aux derniers étages de l'immeuble de bureaux qui compte 34 étages, ce qui ajoute encore de la variété à son design unique.
L’immeuble de bureaux, The Bridge
Un immeuble de bureaux, The Bridge, est en cours de construction sur Plac Europejski. Il sera relié à l'ancien siège de la maison d'édition Bellona, avec lequel il partagera un hall d'entrée commun.
Le gratte-ciel The Bridge de 174 mètres de haut offrira 47.000 m² d'espace de bureaux haut de gamme. Conçu sur 40 étages, il comprendra environ 280 places de parking, des installations pour les cyclistes, dont 147 places de parking, ainsi que des casiers et des douches. Il sera également doté de solutions techniques plus modernes et pro-écologiques.
The Bridge a été le premier projet de bureaux en Europe Centre-Est qui a reçu les prestigieux certificats SmartScore et WiredScore, décernés aux bâtiments les plus avancés technologiquement dans le monde. L'achèvement du gratte-ciel est prévu pour le premier trimestre 2025.
Lepetitjournal.com : Karolina Szlęzak, que nous réserve le marché des bureaux dans les années à venir, quels nouveaux investissements seront créés ?
Karolina Szlęzak, partenaire au Find Office : au cours des années suivantes, nous pouvons nous attendre à ce que le développement dynamique du marché des bureaux de Varsovie se poursuive, en mettant de plus en plus l'accent sur l'innovation, le développement durable et l'adaptation aux besoins individuels des utilisateurs modernes. L'une des zones les plus intéressantes en termes de nouveaux investissements dans la ville est la zone prévue de Plac Grzybowski.
Les promoteurs immobiliers ont depuis longtemps l'intention d'y construire des gratte-ciels modernes. L'un des emplacements prévus est le site de l'ancien Teatr Żydowski - Théâtre Juif. À proximité de Plac Grzybowski, la construction de trois tours de plus de cent mètres de haut est également prévue.
Des évolutions significatives sur le marché des bureaux
Pour conclure l'année 2023, nous avons assisté à un grand nombre d'évolutions significatives. Selon la Chambre polonaise de l'immobilier commercial (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych - PINK), à la fin du mois de décembre 2023, le stock d'espaces modernes de bureaux dans la capitale s'élevait à près de 6.229.800 m².
Au quatrième trimestre 2023, 40.600 m² de bureaux modernes ont été livrés sur le marché dans le cadre de deux projets : Lakeside à Mokotów et Studio B dans la zone Obrzeża Centrum-Zachód. Au total, avec les projets des trimestres précédents, ce sont 60.870 m² de bureaux qui ont été livrés depuis le début de l'année.
À la fin du quatrième trimestre 2023, le taux d'inoccupation à Varsovie a atteint 10,4 %, ce qui constitue une baisse de 0,2 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 1,2 point de pourcentage par rapport à la même période en 2022. La disponibilité des espaces de bureaux était de 646.700 m², le taux d’inoccupation dans les zones centrales chutant à 8,5 % et en dehors du centre augmentant légèrement à 11,9 %.
En 2023, la demande d’espaces de bureaux modernes a atteint 748.800 m², dont 255.600 m² pour le quatrième trimestre. Les locataires étaient plus intéressés par les zones du Centre (Centrum Warszawy), Central Business District - Centralny Obszar Biznesu et Służewiec.
Au cours de la période allant d'octobre à fin décembre 2023, les renégociations ont représenté la plus grande part de la structure de la demande avec 49,3 %, et les nouveaux contrats (y compris les pré-baux) avec 43,2 %. Les expansions et les espaces loués pour leur propre usage représentent respectivement 4,2 % et 3,3 % de la demande enregistrée.
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