Find Office : optimisation efficace de l'espace de bureau et marché post Covid-19

Marcin Szlęzak, directeur associé, nous explique en quoi consiste l'optimisation des bureaux sur le marché polonais après la pandémie de Covid-19 et quelles sont les différentes tendances du marché de l'immobilier de bureau en 2023.

 

Lepetitjournal.com : Marcin Szlęzak, pouvez-vous nous parler de la position spécifique de Find Office sur le marché polonais des bureaux ?

Marcin Szlęzak : Nous sommes un cabinet de conseil familial qui opère sur le marché de l'immobilier commercial. Nous offrons des services exclusifs, spécialisés et complets aux entreprises à la recherche d'espaces de bureaux. Nous formons un consortium de plusieurs sociétés, avec une équipe de personnes ayant de nombreuses années d'expérience commerciale et opérationnelle, grâce à laquelle nous assurons une vue d'ensemble complète du marché des bureaux en un seul endroit, ainsi que les meilleures conditions de location possibles aux clients qui coopèrent avec nous.

En outre nous concevons l'espace de bureau et effectuons les travaux de construction - ce que l'on appelle l'aménagement selon la conception individuelle du client, en terminant par la négociation ou la renégociation de l'accord de location.

Nous nous concentrons sur la meilleure qualité de service à offrir, c'est une priorité pour nous et ce ne sont pas des paroles en l'air. Ceci est confirmé par nos clients fidèles, qui recommandent nos services à d'autres entreprises, ce qui constitue la meilleure preuve que notre travail est apprécié.

 

Quels sont les types d'espaces que vous proposez, en particulier à Varsovie ?

Il s’agit principalement d’espaces de bureaux situés dans des immeubles de bureaux récents et gratte-ciels de classe A, ainsi que dans des immeubles de bureaux rénovés et des espaces de coworking. Selon le secteur d'activité, un espace différent sera recherché par le secteur des technologies de l’information ou des produits de grande consommation ou encore par un cabinet d'avocats.

Actuellement, quels types de demandes de bureaux recevez-vous actuellement et quels sont les quartiers concernés ?

Ce sont les quartiers centraux qui suscitent le plus d'intérêt. À Varsovie, il s'agit de Śródmieście et Wola, connu comme le nouveau centre d'affaires de Varsovie ou le Central Business District.

C'est là, à proximité du Rondo Daszyńskiego, qu'ont été construits les immeubles de bureaux les plus prestigieux et les plus à la pointe du progrès de Pologne, tels que Skyliner, WarsawUnit, ou The Warsaw Hub, ainsi que les concepts à usage mixte, Browary Warszawskie et Fabryka Norblin. Il s'agit de lieux offrant un espace à usage mixte, c'est-à-dire des bureaux, des unités commerciales, des espaces de restauration ainsi que des appartements. Il est impossible de ne pas mentionner le Warsaw Centre (Centrum Warszawy) et la Varso Tower, plus haut bâtiment de toute l'Union européenne, ou le gratte-ciel visionnaire Central Point, situé dans la rue Marszałkowska, à proximité du nouveau musée d'art moderne en construction.

Je remarque une tendance à changer la finalité des bureaux actuellement conçus, qui fonctionnent aujourd'hui non seulement comme des lieux de travail, mais surtout comme des lieux d'intégration d'équipe et de travail créatif.

Bien sûr, cela dépend des spécificités d'un secteur donné. Comme je l'ai déjà mentionné, par exemple, les cabinets d'avocats recherchent principalement des espaces avec un agencement de type bureau, tandis que, par exemple, les industries créatives, les produits de grande consommation ou les technologies de l'information recherchent des espaces avec un agencement mixte et ouvert, où le rapport entre l'espace ouvert et l'espace de bureau est généralement de 70 % à 30 %.

 Les bureaux conçus dans l'esprit ESG (Environnement, Social, Gouvernance) jouent un rôle clé à cet égard.

 

 

Quel est l'impact de la pandémie Covid 19, de la guerre en Ukraine et de l'inflation sur votre marché ?

Du jour au lendemain, la pandémie a rendu nécessaire le travail à distance. A cette époque, de nombreuses entreprises ont décidé de réduire leurs effectifs, optimisant ainsi les coûts.

Bien sûr, si un accord était trouvé avec les propriétaires, qui n’étaient pas toujours disposés à négocier les contrats de location en cours et à optimiser l’espace en raison du Covid 19. Cela étant logique d'un point de vue commercial, car elles ont supporté des coûts élevés liés au financement de l'achat de bâtiments et à leur exploitation.

De nombreuses entreprises qui étaient en train de chercher de nouveaux bureaux pendant la pandémie ont considérablement réduit leur espace.

J’ai rencontré personnellement de nombreux exemples en 2020, où depuis des mois, nous étions en négociations avancées avec les propriétaires, en vue de trouver des espaces pour des clients, qui ont finalement été réduits de 50 % à 70 %.

Malheureusement, il y a aussi eu des situations où des entreprises ont fait faillite. Dans sa phase initiale, l'agression de la Russie contre l'Ukraine a provoqué une grande incertitude sur le marché de la location. Les entreprises se sont alors abstenues de prendre des décisions concernant la location de nouveaux espaces.

D'autre part, les investisseurs, quant à eux, se sont abstenus de commencer la construction de nouveaux bureaux. Après le choc initial, les entreprises se sont adaptées à la situation. Nous avons reçu des demandes de plusieurs entreprises ukrainiennes qui ont délocalisé leurs activités en Pologne, entraînant une augmentation de la demande d'espaces de bureaux.

 

Quelles sont les stratégies mises en place par les entreprises pour surmonter ces problèmes ?

Les solutions ont varié en fonction de la situation de l'entreprise concernée et des concessions possibles de la part des propriétaires. D'après notre expérience et nos observations, il s'agissait principalement de renégociations et de négociations de baux, prévoyant une réduction de l'espace ou une réduction périodique du loyer.

Pour les entreprises qui se trouvaient dans une situation plutôt confortable, car leur bail arrivait à échéance à ce moment-là, il s'agissait d'une réduction de l'espace ou d'un transfert vers un immeuble de bureaux où les coûts de location seraient moins élevés.

Le passage d'un bureau traditionnel, où selon le bâtiment, le bail est de 3 ou 5 ans, à des bureaux de coworking flexibles avec un bail d'un an, était également une bonne pratique. Dans chacun de ces cas, nous avons aidé nos clients à renégocier ou négocier les conditions commerciales et les contrats de location.

 

Comme depuis la pandémie de Covid-19, les entreprises continuent de privilégier le travail en ligne, en théorie, les besoins en bureaux sont théoriquement moindres.... Quelles sont les solutions d'optimisation proposées par Find Office aux entreprises dans cette situation ?

Actuellement, les entreprises travaillent principalement en mode mixte, avec une tendance à l'augmentation du travail sur site en raison d'une meilleure productivité et de l'intégration des équipes.

Selon la Chambre polonaise de l'immobilier commercial (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych - PINK), la demande en 2022 a atteint l'un des niveaux les plus élevés jamais enregistrés et est comparable aux années record précédant la pandémie. Tout au long de l'année 2022, la demande d'espaces de bureaux modernes a atteint plus de 860.000 m², dont plus de 253.000 m² au quatrième trimestre 2022.

L'année 2023 est également très intense et promet d'être similaire, nous observons en outre un manque d'offre dans le centre de Varsovie et dans le quartier Wola de Varsovie en raison d’une moindre activité des promoteurs de bureaux. Les immeubles de bureaux les plus prestigieux sont très prisés et mon expérience me permet d’affirmer qu'il n’est pas rare que plusieurs entreprises s’intéressent à un espace donné. Notre offre comprend pratiquement tous les gratte-ciels de Varsovie et des villes de province ; en outre, nous coopérons avec des promoteurs immobiliers proposant des espaces de bureaux dans des immeubles prestigieux, ce qui nous permet d'offrir à nos clients une large gamme d’espaces.

D'autre part, nous effectuons une vérification du marché des bureaux pour les entreprises, combinée à une renégociation du contrat de bail. Dans plus de 60 % des cas, les clients décident de rester dans leur bureau actuel et, grâce à notre collaboration, à notre connaissance du marché et aux options possibles de négociation et de renégociation, ils optimisent considérablement les coûts.

D'autre part, nous effectuons une vérification du marché des bureaux pour les entreprises, combinée à la renégociation du contrat de bail. Dans plus de 60 % des cas, les clients décident de rester dans leur espace actuel et grâce à notre coopération, notre connaissance du marché et ainsi que des options possibles de négociation et de renégociation, ils optimisent considérablement leurs coûts.

 

Find Office : location de bureaux et de locaux commerciaux à Varsovie et en province 

 

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