Le régime fiscal de la location meublée est souvent privilégiée lors de la mise en location d’un bien immobilier.
Ce régime se distingue juridiquement et fiscalement :
- de la location nue (sans aucun meuble)
- de l'hébergement à caractère hôtelier (logements pourvus de meubles et fourniture de services de nature hôtelière ou para-hôtelière).
Si juridiquement, la location meublée est une activité civile, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial (et donc imposée en BIC = Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Pour mémoire, si vous exercez votre activité en nom propre et si vos recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € HT, vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-BIC et bénéficiez de 50% d’abattement sur les loyers..
Au-delà du plafond, ou sur option, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel. Le bien et les meubles pourront être amortis. Ce qui est tout l’intérêt de ce dispositif.
Il convient cependant de distinguer 2 statuts : le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Avant 2020 étaient considérés comme LMP ceux qui remplissaient les trois conditions suivantes :
1- Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en qualité de loueur professionnel
2- Les loyers perçus sont supérieurs à 23 000 € par an
3- Ces loyers sont supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (pensions de retraite comprises).
La condition d’inscription au RCS a été supprimée.
Aujourd’hui, si vous percevez plus de 23 000 € annuels de loyers de vos locations meublées, et qu’ils sont supérieurs à vos autres revenus professionnels ou retraites, alors vous êtes désormais un loueur professionnel (LMP) aux yeux de l’administration fiscale.
Les effets des dernières évolutions législatives sont donc significatives et principalement pour les non-résidents. En effet, en tant que non-résident fiscal français et ne percevant pas vos revenus professionnels en France, vous pouvez de fait exercez sous le statut de LMP, car seule la condition de revenus est à prendre en considération.
Le statut de LMP : Bonne ou mauvaise nouvelle ?
Ce statut peut vous permettre d’imputer les déficits générés par l’activité de location meublée sur vos autres revenus, de bénéficier d’une exonération d’IFI en respectant certaines conditions…
Néanmoins, les conséquences en termes de plus-value à la revente peuvent être moins favorables dans certaines situations. Se pose également la question des cotisations sociales.
Cotisations or not cotisations sociales ?
A compter du 1er janvier 2021, les non-résidents qui ont le statut LMP sont soumis aux cotisations sociales (dont le taux peut aller jusqu'à 43 %) en lieu et place des prélèvements sociaux (au taux de 17,2 % ou 7,5 % lorsqu'ils sont affiliés à un régime de sécurité sociale en UE, dans l'EEE ou en Suisse).
En présence d’un résultat déficitaire ou nul, le loueur en meublé affilié au régime des travailleurs indépendant cotise sur une base annuelle minimale : 1 145 € pour 2020 (le taux de cotisation minimum pour 2021 devrait être sensiblement identique du fait de l'absence d'augmentation du PASS pour 2021).
En revanche, l’affiliation au régime des indépendants permet de bénéficier de trimestres retraite (dans la limite de 4 trimestres par an, tout activité cumulée) ainsi que des droits à retraite complémentaire (en plus de la retraite perçue au titre de l’activité professionnelle exercée par le loueur par ailleurs).
Le statut LMP peut donc être très intéressant lorsqu’il est choisi et s’avérer contraignant lorsqu’il est subi. Pour faire le point sur votre situation nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller patrimonial.
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