IMMOBILIER A SHANGHAI - Comment trouver le logement idéal en 2017 ?

Publié le 9 janvier 2017, mis à jour le 7 septembre 2017

Parmi les quelques sujets favoris des expatriés à Shanghai, celui du logement figure parmi les plus récurrents? Les standards d'exigence de chacun sont très différents, mais il est utile de maîtriser quelques clés pour décrypter et mieux appréhender le marché de l'immobilier. Envie de changer de quartier ou de logement, histoire de redonner un second souffle à votre aventure shanghaienne ? Pas forcément très satisfait de votre premier choix ? Ou peut-être vous apprêtez-vous à débarquer à Shanghai d'ici quelques mois ? Étudiants, jeunes entrepreneurs, familles avec enfants, voici donc une photographie générale de la situation immobilière de notre chère ville, dans laquelle chacun finit toujours par y trouver son bonheur, après quelques compromis !

Les acteurs de l'immobilier à Shanghai

Le marché de l'immobilier est totalement libéralisé et son fonctionnement est assez similaire à ce que l'on peut connaître en France ou en Europe, à quelques nuances près. Lorsqu'un bien est à louer, il est enregistré sur un site général et accessible à toutes les agences, sans qu'il y ait d'exclusivité (sauf exception). Le passage par une agence est obligatoire. Les agences sont, soit de petites agences de quartier (celles avec les petites annonces en vitrine), idéales pour les "petits" budgets ou quand on a déjà choisi son quartier, soit de plus grandes agences, plus internationales et souvent privilégiées des familles expatriées. Les agences sont rémunérées à la commission, en général un mois à partir de 10.000 RMB de loyer, plus une commission de gestion à chaque reconduction de bail. Il existe aussi des agences dites de relocation, pour les nouveaux arrivants notamment, qui s'occupent de la partie immobilière, et qui offrent aussi un accompagnement global de l'installation (inscriptions aux écoles, démarches administratives diverses etc.), et un suivi jusqu'à la fin du bail ou son renouvellement. Ce type de service peut s'avérer très utile en Chine.

Et les propriétaires, qui sont-ils ? Ce sont soit des particuliers, soit des "développeurs", c'est-à-dire des investisseurs professionnels, spécialisés dans l'immobilier de bureaux ou de logements pour particuliers. La tendance actuelle, d'après Jean-Charles Jacquelin (Supercity) est une augmentation de la proportion de propriétaires individuels, les développeurs ayant beaucoup revendu de biens ces derniers temps, dans le cadre d'opérations financières. Et de façon générale, à valeur égale, il est souvent préférable et plus sûr de louer à un développeur, qui est un vrai professionnel, ayant sa réputation engagée sur le marché et qui sera plus vigilant à ce que le niveau de service délivré soit satisfaisant pour ses locataires.

Si vous cherchez à louer, il est toujours utile d'aller se faire une idée des biens disponibles et des prix sur internet. Mais attention, les sites sont souvent sur-vendeurs et reflètent mal la réalité? Rien ne vaut le contact humain, avec un interlocuteur de confiance.

Découpage de la ville par quartier

Pour simplifier le découpage de cette gigantesque ville qu'est Shanghai, on peut tracer un trait horizontal partant du LFS (Lycée Français de Shanghai) de Qingpu vers l'est. Une large majorité des logements se situe autour de cet axe. De façon courante, on nomme les principaux quartiers comme suit, d'ouest en est :

? Qingpu :

Bienvenue à Huacao Town et Xujing Town ! De grands compounds avec appartements ou vastes maisons qui se distribuent autour des différentes écoles internationales (LFS, DSS, WISS, BISS, SSIS, SAS...). De l'espace, pas d'embouteillages, une certaine qualité de vie mais cela reste vraiment loin du c?ur de la ville.

Les plus : proximité de l'aéroport de Hongqiao, grands logements à prix "abordables", nombreuses facilités proposées par les compounds, et quelques petits "conforts" comme le chauffage au sol par exemple?

Les moins : éloignement du centre de Shanghai, peu de lignes de métro accessibles (lignes 2 et 9), peu de vie de quartier, distances longues d'un point à l'autre (voiture souvent indispensable).

Quelques exemples de tarifs* :
- Lakeside : 50.000 RMB/mois pour maison 6 chambres
- Modern Villa : 50.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Le Chambord : 40 à 50.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Racket Club & Apartments : 50.000 RMB/mois pour appartement 5 chambres

Relire notre article Top 10 des bonnes adresses à Qingpu.

? Hongqiao :

C'est le plus vieux quartier d'expats, en dehors du centre ville, qui date des années 80. De nombreux Japonais et Coréens ont établi leur fief dans le coin de Gubei. De nombreux compounds de villas mais aussi d'appartements, de grands magasins type Carrefour, Décathlon, L'Avenue, The Place, mais aussi de petits commerces très variés, le fameux Pearl Market, le typique marché aux fleurs, l'aéroport et la grande gare bien sûr, figurent parmi les principaux atouts de ce grand quartier. Et comme nous vous l'expliquons plus bas, le Hongqiao Hub est en plein développement et devrait redonner un second souffle à ce district. À mi-chemin entre les écoles internationales de Qingpu et le centre ville, Hongqiao dispose aussi de quelques écoles internationales comme YCIS ou SCIS.

Les plus : proximité de l'aéroport et de la gare, lignes 10, 4 et 2 du métro rendant le centre historique très accessible, grands logements, nombreux commerces.

Les moins : les embouteillages de la Yan'an aux heures de pointe, une vie de quartier peu développée, certains compounds vieillissants.

Quelques exemples de tarifs* :
- Green Valley Villa : 55 à 60.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Windsor Place : 80.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Le Château : 80 à 120.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Hongmei Garden : 45.000 RMB/mois pour maison 6 chambres
- Maison des Artistes : 40.000 RMB/mois pour appartement de 4 chambres
- City Condo : 30.000 RMB/mois pour appartement duplex 4 chambres

Relire notre article Top 10 des bonnes adresses de Hongqiao.

? Downtown (centre-ville) :

Bien sûr, on parle ici de la FFC (Former French Concession) aujourd'hui officiellement nommée Xuhui, mais aussi de Xintiandi/People Square, Jing'an/Nanjing Xi Lu, Xujiahui et Zhongshan Park. Quadrillé de lignes de métro et de grands axes routiers, ce quartier est bien plus grand qu'il n'y paraît et offre de nombreuses possibilités, en termes de logements (mais contre un certain budget), de magasins, restaurants etc. On y trouve des appartements essentiellement, les maisons étant rares et à prix d'or. Ce coin est souvent préféré des jeunes expatriés, des couples sans enfants ou avec de jeunes enfants.

Les plus : le charme des lilongs et de la ville ancienne avec ses platanes, le mix culturel entre Chinois et expatriés, la vie de quartier bouillonnante, la richesse de l'offre culturelle et de divertissement, de très nombreux bars et restaurants, des déplacements très faciles en métro (lignes 1, 4, 7, 8, 10, 11 12), vélo ou scooter.

Les moins : tarifs très élevés pour le logement (et pas toujours en très bon état) et la vie quotidienne, nuisance sonore souvent jour et nuit dans les coins les plus animés, manque d'espaces verts, pas d'écoles internationales à proximité, sauf pour les plus petits.

Quelques exemples de tarifs* :
- Ambassy Court (Xuhui) : 25.000 RMB/mois pour appartement 3 chambres
- Beverly Court (Xuhui): 40.000RMB/mois pour appartement 3 chambres

- Kingsville (Xuhui) : 90.000 RMB/mois pour appartement duplex 5 chambres
- Central Residences Phase II (Xuhui) : 100.000 RMB pour appartement 5 chambres
- Jing'an Fours Seasons (Jing'an/Nanjing Xi Lu) : 25.000 RMB/mois pour appartement 3 chambres
- One Park Avenue (Jing'an/Nanjing Xi Lu) : 20.000 RMB/mois pour appartement 3 chambres
- Oriental Manhattan (Xujiahui) : 16.000 RMB/mois pour appartement 3 chambres
- The Bound of Bund (People Square) : 30.000 RMB/mois pour appartement 3 chambres
- Times Square (Xintiandi) : 30.000 RMB/mois pour appartement 2 chambres
- Belvedere (Zhongshan Park) : 25.000 RMB/mois pour appartement 2 chambres

Relire nos articles Top 10 des bonnes adresses à Xuhui, Jing'an, Huahai/Fuxing, au sud du Bund.

? Pudong :

Cap vers l'est ! De l'autre coté de la rivière, Shanghai prend un tout autre visage. Les principaux quartiers s'appellent Lujiazui, Green City, Century Park, Longdong Avenue ou encore Kang Qiao. Définitivement plus moderne que tous les autres districts, Pudong offre de nombreuses possibilités de logements, en appartements ou grandes villas, entourés de grands espaces verts, nombreux malls et magasins, restaurants, et pour les sportifs, en salle ou surtout en extérieur, c'est le paradis (d'autant plus que la zone semble être une des moins polluée, merci Disneyland?) ! Là aussi, les écoles internationales fleurissent, de même que les bureaux de nombreux groupes internationaux. Une ville dans la ville en quelque sorte. En revanche, le côté authentique shanghaien n'y a pas sa place et l'on reste loin du c?ur historique. À moins de ne pas être trop éloigné de la rivière, pour la traverser en bateau et rejoindre le Bund.

Les plus : qualité de vie, espaces verts et sportifs, grands logements dans de beaux compounds aux services très étendus, proximité de l'aéroport de Pudong, nombreuses écoles internationales (YCIS, Concordia, NAIS, Dulwich, SAS, BISS?).

Les moins : tarifs élevés - notamment pour les habitations les plus récentes, éloignement du centre-ville, distances assez grandes d'un point à l'autre, métro encore peu accessible sur certaines zones (lignes 2, 6, 7, 16).

Quelques exemples de tarifs* :
- Ocean One (Lujiazui) : 60.000 RMB/mois pour appartement 4 chambres
- Mandarin Oriental Pudong (Lujiazui) : 64.000 RMB/mois pour appartement 3 chambres
- Regency Park (Century Park) : 70 à 75.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Kerry Parkside (Century Park) : 75.000 RMB/mois pour appartement 4 chambres
- Dong Jiao Villa (Longdong Av.) : 60.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Le Château (Longdong Av.) : 25.000 RMB/mois pour appartement 3 chambres
- Lanson Place Jinqiao (Green City) : 25.000 RMB/mois pour appartement 2 chambres
- Green Villas (Green City) : 80.000 RMB/mois pour maison 5 chambres
- Belle Woods Villas (Kang Qiao) : 45.000 RMB /mois pour appartement 4 chambres
- Tiziano Villas (Kang Qiao) : 50.000 RMB/mois pour maison 4 chambres

*Tarifs moyens indicatifs, source MerryHome

- Pour les co-locations, très pratiques et conviviales pour les plus jeunes expatriés, il existe de nombreux forums et groupes Wechat ou Facebook (comme Shanghai French People par exemple) pour connaître en direct les offres.

- Quelques grandes agences à Shanghai : Supercity, Johanna Real Estate, Maxview Realty? mais aussi Easyway Relocation par exemple.

- Pour les sites internet : smartshanghai, craigslist, intershanghai, sans oublier les petites annonces du petitjournal.com !

Les quartiers de demain à Shanghai

D'après Jean-Charles Jacquelin (Supercity), le développement d'un quartier à Shanghai commence toujours par l'implantation d'écoles. Côté ouest, à Qingpu, les alentours de l'actuel Eurocampus LFS-DSS commencent enfin à bouger. "Le fameux Hongqiao Hub est en plein développement, et les gens vont s'y installer maintenant", confirme Claire Prost (Easyway Relocation). Énormes malls avec de nombreuses boutiques et restaurants, bureaux, hôtels 5 étoiles, centre de congrès? tout semble prêt pour donner vie à ce nouveau quartier, et à Shanghai, cela peut aller très vite ! À l'opposé mais toujours dans cette même logique, les environs du prochain nouvel Eurocampus LFS-DSS du Yangpu (relire notre dernier communiqué) devraient aussi se développer dans les années à venir. Par ailleurs, plus proche du centre ville actuel, le district Jing'An/Nanjing Xi Lu est, selon Claire Prost, le coin qui monte. Des loyers encore raisonnables, une excellente liaison de lignes de métro, des immeubles pas forcément très récents mais aux prestations correctes et de nombreuses ouvertures de restaurants, suite aux fermetures sur la Yongkang Lu notamment. Toute une frange de la jeune population expat est en train de s'y installer.

Les critères de choix du nid douillet

Pour les familles avec enfants, les critères prioritaires sont en général la proximité des écoles et celle des bureaux. Viennent ensuite pour tous, le métro, les grands axes routiers, les commerces, restaurants, espaces verts, salles de sports, lieux culturels et autres commodités. Une fois le quartier identifié, on se dirigera selon son budget et ses envies vers une maison ou un appartement, une co-location ou un service apartment.

Vient ensuite la phase des visites? Quand on arrive de France, d'Europe ou des États-Unis, on a un certain standard de qualité en tête en terme de logement. On se rend vite compte qu'il faut le réviser à la baisse à Shanghai, et surtout prioriser son cahier des charges, pour trouver finalement son bonheur? Les propriétaires ont tout d'abord pour habitude de faire les travaux de rénovation entre deux locataires après la signature du bail (compter 4 à 6 semaines minimum). Donc pas de panique si vous trouvez l'état du logement peu engageant à la première visite, le tout est de savoir se projeter ! Mais il s'agira d'exprimer clairement ses exigences et d'être ensuite très vigilant sur l'avancement des travaux lors des contre-visites. Par ailleurs, l'isolation sonore et thermique est bien souvent le point faible de nombreuses habitations. S'il y a du double vitrage, il est peu efficace car les vitres sont poreuses et les joints et encadrements peu étanches? Gare à la facture de chauffage (électrique, version climatisation inversée le plus souvent) en plein hiver ! Côté équipement électroménager, il n'y a pas toujours de lave-vaisselle, de four ou de lave-linge à eau chaude. Il est possible de les demander, tout se négocie en Chine, mais avant la signature. Pour les meublés, la literie très ferme peut aussi surprendre, à tester? Pour les budgets les plus élevés, sachez qu'il existe malgré tout cela des habitations de haut standing dans tous les quartiers de Shanghai. Rappelons enfin que la sous-location est formellement interdite en Chine.

Vous avez dit bulle immobilière ?...

Chaque année le constat est le même, les prix immobiliers augmentent à Shanghai (comme partout en Chine d'ailleurs). S'il y a pu avoir un léger essoufflement en 2014, la tendance à la hausse a repris en 2015. Et malgré la baisse générale du nombre d'expatriés observée, depuis septembre 2016 notamment, les prix n'ont pour le moment pas fléchi. Les chiffres diffèrent selon les instituts et études mais l'augmentation, à l'achat, est restée importante en 2015 et 2016. "Globalement, au cours des neuf premiers mois de 2016, les prix de l'immobilier dans les 100 principales villes chinoises ont ainsi progressé de 14,9%" (source : Les Echos). Et parfois même beaucoup plus : plus de 100% de hausse à Shenzhen, +25% à Pékin, et environ +29%, voire même +38% selon certains à Shanghai. Les prix à la location suivent logiquement cette évolution.

Conscientes des risques à grande échelle de cette augmentation incessante des prix immobiliers, les autorités ont mis en place un certain nombre de mesures pour tenter d'encadrer ce phénomène, notamment pour les prêts accordés aux acheteurs et promoteurs, comme par exemple, l'interdiction de la vente aux non-résidents, l'augmentation du dépôt de garantie ou encore l'interdiction d'un achat d'un 2ème bien pour les célibataires ou les divorcés. Mais après un ralentissement au printemps, les prix ont remonté en juin.

"La bulle immobilière, j'en entends parler depuis mon arrivée à Shanghai, il y a 18 ans !", nous confie Jean-Charles Jacquelin (Supercity). "La crise de 2009 n'a en fait été qu'une mini-crise ici. Oui, les prix augmentent sans cesse, et oui cela devrait amener un jour ou l'autre à l'éclatement de cette fameuse bulle, mais quand, impossible à dire?". À surveiller de près, car l'immobilier est un secteur clé de l'économie chinoise, dont dépendent de nombreux autres secteurs. Rappelons que l'homme le plus riche en Chine, Wang Jianlin, est à la tête d'un immense conglomérat à l'origine immobilier?

Et ailleurs dans le monde ?

Parmi les différents classements des villes les plus chères au monde pour l'immobilier, on observe globalement une même tendance à la hausse partout, sauf à Londres, effet Brexit sans doute? Dans l'ordre : New-York, Hong-Kong, Londres, Tokyo, juste devant Paris? Shanghai arrivant entre la 10ème et la 12ème position. Et tout laisse à penser que la Perle de l'Orient pourrait encore remonter de quelques places?

Classement du réseau immobilier Savills en juillet 2016 :
Budget annuel moyen nécessaire de logement et de travail (en dollars)

New-York : 114.010, +2%
Hong-Kong : 100.994, +1%
Londres : 100.141 , -11%
Tokyo : 85.334 , + 22%

Acheter en Chine pour un étranger ? C'est possible !

Et pour finir, rappelons que pour les étrangers qui veulent s'installer dans la durée, il est possible d'acheter son logement. Il faut bien sûr se faire accompagner pour l'aspect administratif et bancaire notamment. Comme mentionné plus haut, les autorités chinoises ont récemment renforcé leurs lois d'encadrement d'achat immobilier à Shanghai, ces lois s'appliquant à tous. À cela s'ajoutent des règles plus spécifiques pour les non-Chinois, notamment pour l'accès au crédit bancaire. Pour avoir un premier aperçu, lire la chronique juridique de l'Ambassade de France en Chine.

Un grand merci à Claire Prost de Easyway Relocation et à Jean-Charles Jacquelin de Supercity pour leurs précieux témoignages et informations.
Autres sources : Le Milu, L'Express, Boursorama, La Libre, French People Daily, Les Echos, L'Entreprenariat