INVESTIR EN CLUB PRIVE - L’exclusivité à portée de main (publi-info)

Publié le 1 janvier 1970, mis à jour le 23 novembre 2016

Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, l'investissement dans des biens immobiliers en direct s'est ouvert ces dernières années aux épargnants privés. Permettant l'achat d'un ou de plusieurs biens immobiliers spécifiés, le club deal est une structure d'investissement intéressante pour l'investisseur averti.

Qu'est-ce qu'un club deal ?
Comme son nom l'indique, le club deal est un petit groupe d'investisseurs privés. Si à l'origine, il s'agissait de quelques investisseurs unissant leurs forces, les clubs deals ouverts comptent jusqu'à une cinquantaine d'investisseurs. Ceux-ci vont participer à une levée de fonds, destinée à l'achat d'un bien ou de biens spécifiés à l'avance. Le minimum par investisseur est généralement de 250.000 euros, même si certains clubs deal ouvrent leurs portes dès 100.000 euros.

L'objet de l'investissement peut être un immeuble parisien, les murs d'un hôtel de prestige, mais aussi un immeuble de bureau ou un parc d'entrepôts. La taille d'un club deal varie de quelques millions d'euros à quelques dizaines de millions d'euros. Certains club deal investiront directement l'argent de leurs investisseurs, alors que d'autres utiliseront cet investissement pour lever de la dette et utiliser l'effet de levier.

La société offrant le club deal va identifier le ou les biens inclus. Elle va en négocier l'achat, puis créer et présenter l'offre. Il s'occupera ensuite de la gestion du bien, avec la comptabilité souvent déléguée à un cabinet spécialisé. Le club deal aura une durée prévue à l'avance (entre 5 et 15 ans). A l'issue de cette durée, le bien investi sera revendu et le produit de la vente distribué aux investisseurs.

Quel est l'intérêt pour un investisseur ?
L'intérêt principal pour l'investisseur privé est l'accès à des investissements normalement réservés aux investisseurs institutionnels. Grâce à une sélection précise, ces biens seront généralement plus rentables qu'un investissement immobilier traditionnel ou une SCPI, généralement au-delà de 5% par an.

Investissement fermé, le club deal se base sur des opportunités et demande donc une décision rapide des investisseurs. Il permet un investissement dans des biens de prestige (hôtels, immeubles connus ou dans des lieux prestigieux), en en laissant la recherche et la gestion à des professionnels. Cette classe d'investissement, normalement réservée aux gestionnaires de fortune ou family office, est mise à la disposition du grand public grâce au club deal.

Il existe deux types de club deal :

Distribution

Le club deal de distribution a pour but de générer de la rente immédiatement pour l'investisseur. Le bien est en général acheté loué, souvent à des conditions préférentielles permettant d'obtenir un bon rendement. Les revenus générés seront normalement soumis à l'imposition sur les revenus fonciers

Capitalisation

Le club deal de capitalisation a pour but de générer une plus-value à terme, avec l'utilisation de dette pour obtenir un effet de levier. A ce titre, le club deal ne générera normalement pas de revenu pendant la durée de l'investissement. L'investisseur recevra le produit total à la revente du bien, sous forme de plus-value immobilière.

Faut-il investir ?

De par sa nature spécifique, le club deal reste un investissement atypique. Le niveau de risque dépendra de la nature du bien ou des biens achetés. Il est donc conseillé de bien étudier le bien et le business model sous-jacent à l'investissement. De la même manière, il vaut mieux utiliser les services d'une société de gestion ayant déjà de l'expérience sur ce type de montages. Par définition, le risque sera beaucoup plus concentré, comparativement à une SCPI, par exemple, pour laquelle la diversification est un élément primordial. C'est cette concentration de l'investissement sur un ou des biens identifiés à l'avance qui crée l'intérêt du club deal.

Le club deal constitue un placement alternatif, apportant des rendements élevés, basé sur un sous-jacent immobilier. A ce titre, c'est l'outil idéal pour l'investisseur cherchant une forte rentabilité sans exposition aux marchés financiers. La structure légale recommandée est une SCI de droits français. L'horizon d'investissement est à long terme avec une liquidité en cours d'opération relativement faible. Il s'agit d'un outil de diversification, il n'est pas recommandé d'y investir plus de 10% de son patrimoine.

EXPATRIMO propose régulièrement des opportunités en Club deal sur de courtes périodes. Si vous êtes intéressés par ce type d'investissement, n'hésitez pas à nous contacter par email à info@expatrimo.com ou en utilisant le formulaire de contact.